Ultimate Guide til å kjøpe et hjem
La oss si en morgen du våkner opp og innser at du er klar til å kjøpe et hjem . Du er lei av å betale leie med ingenting å vise for det, og du skjønner at det er på tide å komme inn i et eget hjem. Men du har reservasjoner.
Tross alt, hvis det er første gang, har du spørsmål. Du kan være litt nervøs for at du vil rote opp, og det er normalt å føle på den måten - du er sannsynligvis i ferd med å bruke hundre tusen dollar og gjøre det viktigste økonomiske kjøpet av livet ditt.
Så det lønner seg å komme inn i hjemmekjøpsprosessen, bevæpnet med så mye informasjon som mulig.
Hver stat krever litt forskjellige trinn for å kjøpe et hjem , selv om de i utgangspunktet er veldig like. Her er det grunnleggende.
Vurder å kjøpe et hjem er riktig for deg
Mange har hemmelig frykt for å kjøpe et hjem, og noen av disse fryktene er berettiget. Ikke alle er kuttet ut for å eie et hjem, og hvis du er en av disse, er det bedre å finne ut dette nå enn når du er under kontrakt.
- Sammenlign Leie mot kjøp . Du kan bestemme at leie er bedre for deg enn å kjøpe, fordi å kjøpe et hus har sine ulemper.
- Tenk på noen grunner til å kjøpe . Det er mange fordeler med å kjøpe og eie fast eiendom; Vær oppmerksom på dette hvis du begynner å bli kalde føtter .
- Skal du kjøpe et hjem før du blir gift? Hvis du kjøper et hjem med en partner eller betydelig annen før du knytter knuten , må du tenke fremover og vurdere mulige finansielle konsekvenser.
- Spør deg selv om du planlegger å bli med samme jobb eller forbli i samme by. Hvis du er en bekymringsløs person som ønsker evnen til å flytte andre steder, bør tranget treffe, kan du kanskje ikke gå på et innfall eller avslutte jobben din hvis du eier et hjem.
Finn en kjøpers agent for å hjelpe deg
Uansett hva du gjør, ikke prøv å gå alene. Å kjøpe et hjem er ikke så enkelt som det ser ut. Du vil dra nytte av faglig assistanse, og det er en gratis tjeneste for deg. For ikke å nevne, ser agenter ofte alle de nye oppføringene før de er tilgjengelige online.
Ikke ring noteringsagenten i håp om at agenten vil gjøre alt som trengs for å tjene to ganger provisjonen under dobbelt byrå. Agenter er mer etiske enn publikum gir dem kreditt for. I tillegg vil du ikke få individuell representasjon; Du vil enten motta nøytral representasjon eller ingen representasjon i det hele tatt.
Spør venner om en anbefaling til en eiendomsmegler. Søk etter agenter i ditt område på en søkemotor, se på agentwebsteder, lese anmeldelser og lese blogger (som mange agenter skriver om deres eiendomsmarkedet). Prøv å finne en kjøpers agent.
- En kjøperens agent representerer bare deg og har et fidusielt ansvar for å se etter dine beste interesser. Du kan bli bedre betjent av en agent hvis eneste praksis er kjøperrepresentasjon. Det er kjøpespesialister i bransjen. Du trenger ikke å jobbe med en agent som også jobber med selgere, med mindre du vil.
- Kjøperens agenter kan be deg om å undertegne en kjøpers megleravtale , men det er selgeren som betaler provisjonen. Jeg vet at det høres rart at en selger ville betale din agent, men det er vanligvis hvordan det fungerer.
- Intervju agenter til du finner en agent du stoler på og med hvem du føler deg komfortabel. Å ha en eiendomslisens er ingen garanti din agent er kompetent. Agenter kommer fra alle turer av livet, og noen er mye bedre enn andre. Prøv å ansette erfaring. Din beste sikring mot feil vil være en agent med erfaring.
- Når du har bosatt deg på et område, kan du prøve å ansette en nabolagspesialist . En agent som rutinemessig selger boliger i området du vil kjøpe, kan ha mer kunnskap som kan hjelpe deg med å bestemme deg for å kjøpe, over en agent som ikke kan finne huset med to kart og en lommelykt.
Få din økonomi i orden
Still opp din finansiering, sett til side en forskuddsbetaling og studer lånene som er tilgjengelige. Ved å gjøre leksene dine, vil du vite nøyaktig hvor mye du kan betale og hva det vil koste deg. Litt er mer nedslående enn å lære i midten av en transaksjon, du kan ikke lukke.
Du kan spørre din eiendomsmegler for en utlåner henvisning. Långivere har ikke lov til å kompensere agenter for henvisninger, i tilfelle du lurer på. Dette betyr at agenten din kun vil referere til de beste långiverne som har det bra fordi agenten din ønsker at du skal vinne.
- Bestill en gratis kreditt rapport . Gi deg selv tid til å rydde opp en kredittrapport som inneholder feil. Tvistfeil. Prøv å redusere dine månedlige gjeldsforpliktelser nå ved å betale ned disse lånene. Ikke åpne nye kredittlinjer eller lukk gamle kredittkort.
- Finn en utlåner . Sjekk ut steder å få et boliglån og sammenlign priser og avgifter. Du kan starte med din egen finansinstitusjon, og deretter intervjue noen boliglånsmedlemmer og velge et låneprodukt du helt forstår. Realiser alle kostnader for de samme prisene, så velg en utlåner du stoler på, hvem kommuniserer godt og lover å møte forventet sluttdato.
- Bestem en nedbetaling . Jo mer du legger ned, jo lavere er din månedlige boliglånsbetaling . Det er minst et dusin steder å finne en forskuddsbetaling, hvorav bare den ene er din egen bankkonto. Ditt valgte låneprogram kan fastsette minimumsbeløpet, men du kan alltid betale mer. Jo høyere nedbetaling, jo større er egenkapitalposisjonen.
- Velg ditt låneprogram. Vurder FHA lån . FHA-lån har konkurransedyktige renter , med minimumskrav til forskuddsbetaling, og tillater at selgere betaler noen eller alle sluttkursene dine. Noen første gangs boligkjøpsprogrammer benytter FHA-lån som en del av deres finansiering, og gir deg også penger til å lukke kostnader og / eller din forskuddsbetaling.
- Få et preapproval brev . Viser selgeren du allerede er forhåndsgodkjent for et lån, gir deg en kant under tilbudsforhandlinger.
Se på boliger til salgs
Dette er virkelig den morsomme delen, den (relativt) ikke-stressende delen av å kjøpe et hjem. Prøv å holde tilbake dommen til du har turnert et hjem i sin helhet. Og ikke avvise potensielle hjem på grunn av overfladiske problemer som lett kan løses av et lag maling eller noen landskapsarbeid. Gå inn og se.
- Be din agent å se på boliger for deg før du viser dem til deg. Ikke alle agenter vil ha tid til denne ekstra tjenesten, men i noen tilfeller vil agenter være enige. Eller en agent kan besøke boliger på egenhånd hver uke og har allerede sett boliger som møter dine behov.
- Begrens søket til de hjemmene som passer dine nøyaktige parametre for å finne det perfekte hjemmet. Dette kan være vanskeligere å oppnå i et marked med stram inventar, for eksempel.
- Be din agent om å gi deg MLS- utskrifter av sammenlignbart salg i ditt målrettede nabolag. Med utskrifter foran deg kan du ta notater som tur. Vurder boliger på en skala fra 1 til 10. Dette vil bidra til å forkorte listen til de beste husene for deg.
- Vurder alle boliger på markedet, inkludert fixer-oppers, REOs, foreclosures, kortsalg og de overpriced boliger med lengre DOM . Du finner denne tilnærmingen nyttig når dine valg er slanke.
- Vær oppmerksom på åpent hus etikette . Hvis du går til et åpent hus på søndag, fortell hosting agent om du er representert av en eiendomsmegler.
- Fortell din agent hvilke online hjemmeoppføringer du er interessert i forhåndsvisning, og be om tilleggsinngang. Din agent kan samle mer informasjon enn notatene gir i MLS ved å snakke med noteringsagenten, og vil få mer innsikt enn du kunne, så ring ikke noteringsagenten selv. La agenten få sin lønnssjekk og gjør dette for deg.
Lag et intelligent og informert tilbud
En del av problemet med å se på boliger for salg er at du ikke ser på boliger som har solgt. Bare de solgte boliger vil gi deg tilstrekkelig sammenlignbart salg for å vite om et hjem er overpriset, underpriced eller bare riktig. Selgere kan spørre hvilket som helst beløp de ønsker, prisen må dokumenteres.
- Vurder å skrive selgerens markedstilbud på selgerens markeder og kjøpers markedstilbud på kjøpers markeder. Kan ikke understreke betydningen av dette nok. Din "lowball-strategi" hentet fra et populært TV-program virker ikke på selgerens markeder, for eksempel.
- Velg en bolig tilbudspris basert på beløpet du føler at en selger vil godta eller motta. Denne prisen er vanligvis basert på sammenlignbart salg, med innspill fra eiendomsmegler.
- Hvis du vurderer et lowball-tilbud , spør din agent for å bekrefte denne prisen for deg. Du må presentere en grunn til at selgeren godtar denne typen tilbud, og den kan ikke være basert på innfall.
- Forbered deg på flere tilbud hvis hjemmet anses som ønskelig på et varmt sted. Ikke vær sjenert fra flere tilbud. Noen må vinne. Hvorfor kan ikke kjøperen være deg?
- Hvis tilbudet ditt avslås, spør agenten din for å forklare hvorfor og ikke gjenta denne feilen med ditt neste tilbud. Også, ikke automatisk skylden din agent. Kanskje problemet er at du ikke tilbyr nok? Hvis agenten din styrte deg feil, må du engasjere deg i en ærlig diskusjon med denne agenten.
Forhandle mot tilbud
Det anses normalt for en selger å sende et mottilbud. Det betyr ikke at tilbudet ditt fornærmet selgeren eller at agenten gjorde noe galt. Noen selgere utsteder et mottilbud fordi de liker å ha det siste ordet.
- Forvent selgeren å utstede et disktilbud . Selv om du har tilbudt listeprisen, kan selgeren ha andre poeng som ikke er tilstrekkelig adressert til selgerens tilfredshet i tilbudet. Et mottilbud er ikke dødens kyss; tenk på det som inngangsporten til aksept.
- Hvis selgeren teller til full pris, fortsett å forhandle. Selv om du tilbød mindre i utgangspunktet, kan du oppleve at fortsatte forhandlinger kan resultere i den endelige tilbudsprisen som er akseptabel for dere begge. Den første telleren er ikke alltid den siste.
- Under tilbudsforhandlinger , del personlige opplysninger om familien din for å gi selgeren en grunn til å bry seg om deg. Spesielt hvis det er andre tilbud, vil du ønske å sette din beste fot fremover og få tilbudet ditt resonert med selgeren på personlig nivå. Uansett hva, hjemsalg er følelsesmessig og personlig.
Gjør et verdifullt innskudd på penger
Kjøpskontrakter inneholder vanligvis en god trosdepositum, kalt et stort innskudd. Det viser at en kjøper er forpliktet til transaksjonen når en kjøper er villig til å sette inn et innskudd i escrow. Mest alvorlige penger innskudd refunderes.
- Når tilbudet ditt er akseptert, legg inn din alvorlige pengekontroll med riktig parti. I California, hvor jeg er megler, har vi vanligvis 3 dager å gjøre innskuddet.
- Ikke gjør sjekken din betales til selgeren. Jeg bryr meg ikke hva noen sier, betaler ikke selgeren direkte. Gode oljers måter å gjøre forretninger og håndtrykk på, har en måte å komme tilbake til.
- Ditt tilbud bør inneholde uforutsetninger som vil returnere ditt alvorlige penger innskudd til deg hvis du avbestiller kontrakten. Vanligvis vil beredskapsperiodene angi en tidsperiode for ytelse.
Åpen Escrow / Order Tittel Forpliktelse eller Foreløpig
Speditøren skal utarbeide sperreanvisninger. Den eksakte prosessen her varierer etter lokalitet - for eksempel i sørlige California, blir de signert ved oppstart, mens i Nord-California er signert ved avslutning. Beskyttelsesoffisøren vil opptre som en nøytral tredjepart for å behandle transaksjonen ved å samle inn eller utarbeide dokumenter, skaffe signaturer, registrere dokumenter og utbetale midler.
- Agentens eller agentens transaksjonskoordinator åpner escrow og tittel hvis noteringsagenten ikke allerede har gjort det.
- Be om escrowoffisors navn, telefon, e-post og escrow-filnummer. Escrowoffiserer er bundet av konfidensialitet.
- Gi denne informasjonen til din utlåner og din forsikringsagent. Få en tidlig start på å skaffe sitater for et huseiers forsikringspolicy da noen forsikringsselskaper er motvillige til å forsikre alle boliger i alle nabolag.
Skaff en vurdering
De fleste kjøpskontrakter inneholder en bestemmelse for vurderingen, noe som gjør vurderingen til en berettigelse av kontrakten. Dette betyr at hvis hjemmet ikke vurderer for beløpet du har tilbudt å betale, er du ikke forpliktet til å fullføre transaksjonen. Utlåner vil bestille vurderingen.
- Din utlåner vil kreve en forskuddsbetaling for vurderingen . Hver så ofte, vil en utlåner, som en forfremmelse eller insentiv, være enige om å betale for din vurdering. Spør om det.
- Hvis du får en lav vurdering , diskuter alternativer med din agent. Som kjøper er det naturlig at du vil at selgeren skal redusere prisen, men det er kanskje ikke den eneste løsningen.
- Be om en kopi av vurderingen. Hvis du har betalt for vurderingen, har du rett til å motta det.
Følg med utlånerkrav
Din lånefil er enorm. Den inneholder din låneansøkning, kreditt rapport, siste to år med selvangivelse, lønnsstubber, W2s, kopier av kontoutskrifter og andre finansielle dokumenter, i tillegg til statlige og føderale mandater.
- Långivere kan be om ytterligere informasjon. Ikke bøy eller klage. De skriver ikke alle reglene, undertegning har det siste ordet. Det kan være forskjellen mellom å få lånet eller ikke å få lånet.
- Ikke gjør hjemme kjøpe feil som å endre din økonomiske situasjon mens du er i escrow. Vennligst ikke foreta noen større kjøp eller skaffe ytterligere gjeld. Det kan stoppe deg fra å kjøpe et hjem.
- Når filen er ferdig, vil långiveren sende den inn for endelig godkjent godkjenning. Å være i undertegning er nervøs og frustrerende, spesielt når det tar lengre enn 24 timer, men det kan ta en uke.
Bekreft mottak av selgeropplysninger
Selgere er pålagt å levere visse opplysninger om eiendommen til kjøperen innen en bestemt tidsperiode spesifisert i kjøpsavtalen. Det er selgerens forpliktelse ved lov å avsløre alt en selger vet om eiendommen, inkludert materielle fakta.
- Les og spørg emner du ikke forstår på TDS, Selger Eiendom spørreskjema, naturfare rapport, skadedyr inspeksjon / ferdigstillelse og andre dokumenter som en foreløpig tittel politikk .
- Innse at du har 10 dager til å vurdere for blybasert maling, som er en føderal avsløring.
- Les hvert dokument i sin helhet; still spørsmål om alle selgeropplysninger . Hvis du møter ukjent terminologi, og få kjøpere forstår hvert enkelt begrep, spør din agent for å forklare det for deg. Det er ingen dumme spørsmål når du kjøper et hjem.
Bestil Boligeierens Forsikringspolicy
Du kan starte med selskapet som forsikrer bilen din. Noen ganger vil forsikringsselskaper gi deg en rabatt hvis du opprettholder mer enn én policy med det selskapet. I tillegg til villaeiers forsikring kan du også vurdere flomforsikring eller jordskjelv.
- Bestil boligen din forsikring tidlig. Som nevnt tidligere, vil ikke alle forsikringsselskaper forsikre hvert hjem, særlig eldre boliger eller boliger som ligger i farlige steder.
- Noen ganger kan tidligere huseier ha gjort det vanskelig å få forsikring. En KLUE rapport vil avsløre tidligere krav og kan hentes online for rundt $ 20.
- Få erstatningsdekning. Det koster ikke så mye mer for å få erstatningst dekning, som vil gjenoppbygge hjemmet ditt hvis det blir ødelagt. Dessverre har mange ofre for veldbranner ikke bære erstatningst dekning.
Gjennomføre inspeksjoner
I de fleste stater gir kjøperkontrakten en kjøper et visst antall dager for å utføre inspeksjoner, inkludert et hjem inspeksjon. Du kan også vurdere en skadedyr inspeksjon, skorstein inspeksjon eller kloakk inspeksjon. Hvis du oppdager en stor feil som du ikke kan godta, er du ofte fri til å kansellere kontrakten.
- Lei en anerkjent hjem inspektør . Ikke alle statene krever at inspektører skal ha lisens eller legitimasjon. Et hjem inspeksjon er for din oppbygging og er ikke en klesvask liste å presentere til selgeren å reparere.
- Ta med en sjekkliste med hjem inspeksjon med deg. Du vil ønske å sørge for at alle områder av bekymring har blitt inspisert og dine spørsmål adressert.
- Delta hjemme inspeksjon . Ikke følg hjeminspektøren rundt, som en Zillow-bok feiler, eller hjeminspektøren vil stille deg forbannelse under hans eller hennes pust. La inspektøren gjøre jobben med inspeksjon i fred. Vent til hjemmeinspektøren er ferdig før du stiller spørsmål.
Vurder en forespørsel om reparasjon
Selgeren er ikke forpliktet til å fikse noe, ikke engang låner nødvendig reparasjoner. Noen vurderinger kan inneholde det som kalles "betingelser", som er feil av noe slag som må korrigeres før utlåner vil finansiere lånet. Enten parten kan ta skritt for å tilfredsstille lånevilkårene, dette er omsettelig.
- Hvis hjemmeinspeksjonen oppstår betydelige og uventede problemer, kan du signere en forespørsel om reparasjon ved å be om at selgeren enten adresserer disse problemene, gir deg kreditt til avsluttende kostnader eller senker salgsprisen. Innse at selgeren kanskje sier nei og avgjøre om du kan leve med det slags svar.
- Innse at ingen hjem er perfekt, og inspektøren vil finne feil. Forvent ikke at alt på hjemmeinspeksjonsrapporten blir fastsatt eller tillatt i salgsprisen.
- Vær fornuftig. Jeg vet at dette er tøft fordi det er subjektivt for noen mennesker, men å være rimelig betyr å gjøre rasjonelle henvendelser. Din agent kan veilede deg.
Fjern uforutsetninger
Ikke alle noteringsagenter vil be om utgivelse av uforutsetninger, men det er de dovne agenter. For å beskytte en selger fullt ut, vil de fleste noteringsagenter kreve utgivelse av alle kontraktsforutsetninger ved datoen de utgivelsene skyldes.
- Som standard gir California CAR-kontraktene kjøpere 17 til 21 dager for å fjerne uforutsetninger . Forutsetningene utløper ikke ved slutten av en bestemt tidsperiode, i motsetning til populær tro.
- Prøv å sørge for at lånet ditt er fast og vurderingen er akseptabelt før du fjerner låneforutsetningen . Hvis utlåner ikke kan bekrefte lånet ditt, kan du likevel nødt til å fjerne låneforutsetningen, hvis du er kontraktlig forpliktet til.
- Hvis du nekter å fjerne uforutsetninger, kan selgeren utstede et varsel om å utføre og deretter ensidig avbryte kontrakten.
Gjør endelig Walk-Through
Formålet med den endelige gjennomgangskontrollen er å i hovedsak sikre at eiendommen er i samme stand som når du sist så på den. Hvis du oppdager eksponert skade på tregulvene, for eksempel etter at selgeren har fjernet møbler eller fjernet tepper, er det på tide å spørre om en form for kompensasjon.
- Ikke gå opp med å gjøre en endelig gjennomgang . Du kan bli fristet til å avstå fra denne formaliteten, men de som velger det alternativet, beklager ofte den beslutningen. Du kan lære av dine egne feil, men lære av andre er langt foretrukket.
- Pass på at toaletter spyles, og det er ingen vannlekkasje ved fjerning av kjøleskap eller vaskemaskin. Slå på alle lysene, bruk alle apparater.
- Kontroller eiendommen for å sikre at den er i samme stand som når du ble enige om å kjøpe den. Dette er ikke en lisens for å kreve flere reparasjoner, med mindre du finner en ny feil som ikke er beskrevet tidligere.
- Hvis du finner et alvorlig problem, må du kontakte det nå før du lukker. På grunn av det haster med noen situasjoner, kan du finne en rask løsning som ikke holder opp med å lukke. Prøv å unngå økonomiske ordninger som kan forandre avsluttende avsløring, eller at lånedokumenter kan trenge å bli redrawn.
Tegn Lån- og Escrow-dokumenter
Hvis du ikke fysisk kommer til sperringsselskapet, kan speditøren sende en mobil signer til deg. Du vil nok betale ekstra for denne tjenesten, men for mange kjøpere er det en gunstig tjeneste. Mobil notarius signers kommer til ditt hjem, kontor eller annet sted du utpeker.
- Som med mange andre aspekter ved hjemmekjøpsprosessen, varierer prosedyrene for escrow etter lokalitet. For eksempel i Sør-California, vil du signere deponeringsdokumenter like etter åpning av escrow; i Nord-California, vil du undertegne escrow-dokumenter sammen med lånedokumenter nær lukning.
- Ta med et gyldig bilde-ID. Pass på at navnet på din ID er samme navn som på dine låne dokumenter. Hvis du nylig har giftet deg og endret navnet ditt, kan det føre til et problem.
- Vær forberedt på å bruke minst 30 minutter til en time signeringslån dokumenter. Du vil sannsynligvis bli presentert med minst 100 sider for å signere.
Innskuddssaldo av fond
Dette er hvor gummi møter veien. Nå som du har sjekket ut hjemmet for å sikre at det oppfyller dine forventninger og at lånet ditt er klart å lukke, er dette når du legger resten av forskuddsbetaling og sluttkostnader.
- Ta med en sertifisert sjekk som skal betales til escrow. Du kan ikke sette inn penger eller personlig sjekk. Personlige sjekker er akseptable dersom det er tilstrekkelig tid til å rydde før lukking.
- Forventer at escrow vil belaste beløpet, så du vil motta tilbakebetaling etter avslutning. Escrow kan sende deg sjekken eller overføre refusjonen til banken din.
- Vurder å spørre banken om å ledet midlene direkte til sperring, slik at du sparer stresset med å fysisk levere kassererens sjekk for å sperre.
Lukk Escrow
Escrow er stengt når tittelfirmaet mottar bekreftelse fra opptakerens kontor at dokumentene er registrert. Denne datoen vil være noen dager etter at du har signert sperrings- og lånedokumenter. Samme dagstengninger skjer sjelden.
- Din eiendom gjerning , selgerens reconveyance og gjerning gjerning vil registrere i offentlige poster . Senere, uker etter lukking, vil du motta den opprinnelige gjerningen i posten.
- Tittelfirmaet vil varsle din agent når transaksjonen registreres, og i sin tur er det vanlig at agenten din ringer deg. Mange agenter er veldig glade når det er på tide å levere nøkler på dørstokken til deg.
- Etter opptak, med mindre din kontrakt angir noe annet, er eiendommen din. Endre låsene umiddelbart, og nyt ditt nye hjem!
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.