Definisjon: En fiduciary er vanligvis en person du stoler på. Et fidusiært forhold er dannet mellom to parter som stoler på hverandre. Tilliten har vanligvis å gjøre med eiendeler, penger eller eiendom.
I fast eiendom opprettes et fidusielt forhold mellom en eiendomsmegler, kjent som fiduciary, og en kjøper eller selger, kjent som rektor. En kjøpers agent, for eksempel, fungerer på vegne av kjøperen og må holde den kjøperens interesser over agentens interesser.
Den tilliten skapte krever den høyeste standard for omsorg og lojal behandling til kjøperen.
På samme måte kan en selgerens agent bli plassert i et fidusielt forhold til selgeren gjennom en eksklusiv noteringsavtale , kombinert med en offentliggjøring av et byrå (i California). Som sådan kan selgerens agent ikke fortelle en kjøper om selgeren vil akseptere mindre eller avgi annen personlig informasjon om selgeren til kjøperen uten selgerens uttrykkelige skriftlige tillatelse.
Dette betyr at når en kjøper eller hennes agent ringer opplysningsagenten for å spørre om selgeren vil godta et lavere tilbud, kan noteringsagenten ikke avsløre den informasjonen, selv om hun vet det. Uten uttrykkelig skriftlig tillatelse vil det bli ansett et strengt brudd på fiduciary for agenten for eksempel å si: "Jeg tror at hjemmet er overpriset, og selgeren drømmer." Likevel, hvor mange noteringsagenter hører du, gjør lignende bemerkninger?
Hvis en kjøper spør en noteringsagent hvor lavt en selger går, er noen få riktige svar:
- Skriv et tilbud, og jeg vil presentere det
- Selgeren forventer å motta listeprisen
- Jeg har ikke lov til å diskutere en lavere pris med deg
En kjøpermeglerens avtale etablerer et juridisk dokument mellom kjøperen og kjøperens megler / agent, som utspiller hver parts fidusielle plikter.
Når en fidusiær er blitt overtrådt, for eksempel, tillater kjøperen ikke lenger agenten, at fidusiært forhold kan betraktes som ødelagt, og kjøperens agent kan være i stand til å si opp kontrakten og omvendt.
Hva kan en kjøpers agent gjøre for å bryte fiduciary? Hva med å sende kjøperens tilbud til noteringsagenten og beklager vilkårene i tilbudet? Jeg har sikkert hatt det som skjedde. Noen agenter vil kaste sine kjøpere under bussen, og det er et direkte brudd på fiduciary. En kjøperens agent bør aldri foreslå et noteringsmiddel måter å undergrave kjøperens tilbud.
Likevel har jeg fått kjøperens agenter rutinemessig å avsløre ting som: "Selv om vi ba om 10 ting som skulle repareres i vår Forespørsel om Reparasjon, er kjøperen egentlig bare opptatt av skadedyrsarbeidet. Hvis du motvirker tilbake med selgeren enige om å betale For skadedyret kan vi gjøre dette arbeidet. "
Hva skal kjøperen si om den typen uttalelse? Jeg antar at en kjøper ville være rasende og kanskje fristet til å brenne hennes agent på stedet. Men hva er verre er hva ville en dommer si? Den representanten for kjøperen fortalte bare noteringsagenten å se bort fra kjøperens forespørsel om reparasjoner. Agenten ga personlig informasjon om kjøperen til noteringsagenten, og i forlengelse til selgeren.
Dette er fidusiært misbruk. Det er mot loven. Og det ødelegger også eiendomsmeglerens faglige og etiske stilling. Ikke rart at noen tror dette fryktelige inntrykk at agenter bryr seg mer om kommisjonen enn deres kundes beste interesser. Stol på - uten denne dyrebare hjørnestenen til et forretningsforhold, har du ingenting.
Eksempel: På grunn av Jacks fiduciary med sin klient, kan kjøper Bonnie, Jack, ikke fortelle selgeren om Bonnie ville være villig til å betale mer for å kjøpe selgerens hjem. Jack må presentere Bonnie's tilbud som det er skrevet til selgeren og avslører ingenting om Bonnies intensjoner om å forhandle.