Dine skattespørsmål om hjemmekontoravskrivninger besvart
I løpet av de neste årene planlegger jeg å selge hjemmet mitt. Jeg bruker et av sine rom utelukkende som et hjemmekontor for min virksomhet. Jeg har hevdet hjemmekontraktsavdrag for en proporsjonal andel av avskrivninger og andre utgifter knyttet til rommets forretningsbruk, akkurat som jeg har skrevet av alt utstyr og møbler fylt inn på kontoret. Hvordan fungerer skattereglene når jeg selger hjemmet mitt?
Svar:
Før 2002 var reglene tøffere hvis du brukte en del av boligen din til forretningsformål og solgte ditt hjem. Ja, loven tillater utelukkelse - en rømning fra skatt - av fortjeneste ved salg av en hovedbolig. Utelukkelsesbeløpet er så mye som $ 250 000 for enslige og ektepar som sender separate avkastninger , og $ 500 000 for gifte par som sender felles avkastning . Men disse reglene godkjente en utelukkelse bare for den del av fortjenesten som kan henføres til oppholdsdelen, og forbyder utelukkelse av fortjeneste på kontordelen.
Residence vs Business Treatment
I virkeligheten behandlet skattemyndighetene denne typen salg som om du hadde solgt to eiendommer: en bolig og den andre næringseiendommen. Følgelig måtte du lage separate beregninger for bolig- og forretningsfortjenesten, dividere salgspris, salgskostnader og grunnlag mellom bolig- og forretningsdelene.
IRS skrapt de gamle reglene og erstattet dem med nye som eliminerer en allokering mellom bolig og næringsliv. Salget er en enkelt transaksjon så lenge hjemmekontoret og boligdelen er både innenfor en enkelt bolig - en "bolig", som byråsforskrifter setter det. Følgelig kan noen som deg ekskludere hele fortjenesten, til tross for at du bruker en del av hjemmet for virksomheten.
Recapturing Depreciation
Denne pause er gjenstand for en "gjenopptak" -begrensning utformet for å hindre en dobbel fordel. Du mister utelukkelse for den del av fortjenesten som tilsvarer eventuelle avskrivningsfradrag som er tillatt eller tillatelse på hjemmekontoret etter mai 1997. I stedet betaler du skatt på den delen. Tillatelse eller tillatelse betyr hva du hevdet tidligere, eller hvis du hevdet mindre enn du kunne ha hevdet, beløpet du kunne ha hevdet. I den forbindelse er de nye reglene ikke forskjellige fra hva de gamle reglene forplikter deg til å gjøre.
Hva IRS oppnår er å gjenoppta avskrivninger som har gjort det mulig å redusere skatt i førsalgsår. Byrået stiller fortsatt gjeldende regler selv om du slutter å bruke dette rommet av forretningsmessige grunner, og hele hjemmet er en hovedbolig i minst to år ut av den femårsperioden som slutter på salgsdagen.
Relief from Recapture
For å kvalifisere for avlastning fra gjenopptak , må du vise ved "tilstrekkelige journaler eller annet bevis" - vanligvis bør avkastningen tilstrekkelig være tilstrekkelig - "at avskrivningsfradrag tillatt var mindre enn beløpet tillatt." Så beløpet som "du kan ikke utelukke er mengden tillatt. "
For å illustrere, anta at hjemmekontoret din kvalifiserte deg til å kreve avskrivninger, men du kan vise at du aldri hevdet noe.
Deretter er det ingen reduksjon av ekskluderingsbeløpet og ingen gjenopptakelse.
Skatteansvar på grunn av gjenopptatt avskrivninger
Recaptured avskrivninger belastes med maksimalt 25 prosent i stedet for topprenten på 15 prosent for langsiktige kapitalgevinster, pluss gjeldende statsskatt. Rapporter dette innsamlede beløpet på Schedule D (Kapitalgevinster og tap), ikke skjema 4797 (Salg av forretningseiendom). På plussiden er det ingen gjenopptakelse av andre utgifter, for eksempel eiendomsskatt og boliglånsrenter .
Som med eventuelle skattemessige problemer, vennligst kontakt din egen skattemessig.
Julian Block er en advokat, syndikerte kolonne og tidligere IRS spesialist (kriminell etterforsker). Denne artikkelen ble uttrukket med tillatelse fra pamflet: "Hjemmesalgsveiledningen for skattebesparelser: Enkle måter for enhver selger å senke skatter til det juridiske minimumet", som kan bestilles ved å sende $ 19,95 for en etterbetalt kopi til J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Som av denne skrivelsen, er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 en megler-tilknyttet på Lyon Real Estate i Sacramento, CA.