Svar: I en kort salg betyr listeprisen oftest diddly-squat. Hvordan kan det være, du lurer kanskje på. Hvordan kan en agent og hennes selger sette pris på en kort salg som ikke er ekte? Det er gjort hver eneste dag i byer over hele Amerika.
I alle disse byene er kjøpere som du spør det samme spørsmålet: Hvor fleksibel er den korte salgsprisen? Eller spør de: Hvor lavt vil selgeren gå? Fordi det er hva kjøpere som deg selv vil vite. Hva kan de kjøpe den korte salget på? Hvilken pris har de å tilby? Hvis de tilbyr listepris , må banken akseptere den prisen, ikke sant? Svaret er nei. Banken gjør det ikke.
Hva en crock. Hvordan kan det være? Hvordan kan en selger og hennes agent villede et helt basseng av kjøpere som dette, kanskje du tror. Det er hvordan kortsalg er priset . Noen priser er riktige og noen korte salgspriser er ikke.
Den forhåndsgodkjente kort salgsprisen
Først innser du at en kort salg er et privilegium.
Det er ikke en rettighet. Bankene trenger ikke å godkjenne kortsalg. Det er ingen lov som sier at en bank må gi kort salg til selgeren av et undervannshjem . Bankene gjør salg basert på 5 prinsipper:
- Selgeren er under vann
- Selgeren har en motgang eller er i umiddelbar fare for foreclosure
- Kjøperen er kvalifisert til å kjøpe hjemmet
- Det er mer lønnsomt å selge kort enn foreclosure
- Prisen er tilstrekkelig eller til markedsverdi
Det er det siste punktet som bankene bryr seg om når de bestemmer seg for å forhåndsgodkjenne en kort salg. De vil ha kontroll over prisingen. Å være i kontroll over prisingen betyr at de ikke vil kaste bort tiden på å jobbe med en kort salg som er priset for lavt. Men det betyr også at de kanskje ikke får noe tilbud i det hele tatt fordi de plukket feil pris.
Av den grunn, jeg misliker ikke forhåndsgodkjent kortsalg. Det ville være mer hensiktsmessig for bankene å la markedet bestemme salgsprisen, men ikke alle spiller rettferdig, og ikke alle korte salg er priset i henhold til markedet.
Videre må kjøperen innse at bare fordi banken har forhåndsgodkjent salgspris, betyr det ikke nødvendigvis at en kjøper må tilby den prisen. En kjøper kan tilby mindre, men banken kan ikke godta det. Men hvis kjøperen tilbyr den forhåndsgodkjente prisen, vil kortsalg godkjennes, forutsetter at kjøperen kvalifiserer.
Hvordan velger banken en kort salgspris?
Jeg har gått rundt og rundt med banker på pris mer enn noe annet i en kort salg. For eksempel oppførte jeg et kortsalgshjem for, for eksempel $ 599.000, og fikk et tilbud på $ 599.000.
Banken bestemte seg for at den ønsket $ 635.000. Kjøperne ble enige om å øke prisen til $ 635,000. Deretter vurderte kjøperens utlåner det på $ 599.000. Banken ble deretter enige om å selge på $ 599.000.
De fleste banker stole på en BPO . De ansetter en agent som er i bransjen for å gjøre raske mini-vurderinger til en billig pris. Den agenten ser etter boliger innenfor en radius fra fagområdet. Hjemmene er like kvadratfot, alder og tilstand.
Dette systemet fungerer bra så lenge det er sammenlignbart salg i løpet av de siste 3 månedene, og så lenge nabolaget er det samme. Men ofte kan en BPO-agent kanskje justere for verdi ved å trekke fra eller legge til salgsprisen for ikke-sammenlignbare boliger. Ikke alle agenter vet hvordan du gjør dette. Eller agenten kan krysse grenser og ikke innse at en annen nabolagskommandoer har en annen pris.
BPOs, som en vurdering, er en kombinasjon av kunst og vitenskap, ikke en vitenskap. Før du kjøper en kort salg eller gjør et tilbud på en kort salg , bør du be din agent om å kjøre det sammenlignbare salget , akkurat som en BPO-agent ville gjøre det. Deretter har du en fin ide om hvorvidt banken vil godta tilbudet ditt. Hvis selgeren mener at banken vil godta tilbudet, aksepterer selgeren ditt tilbud. Det er hemmeligheten.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.