Ins og outs av å kjøpe et hus fra banken
En leser spør: Er vi kandidater til å kjøpe et hus fra banken? Min kone og jeg er første gang homebuyers . I vår by ser vi mange boliger til salgs som er bankeide boliger. Vi snakket med en agent på et åpent hus som fortalte oss at det er like lett å kjøpe et bank-eid hjem som et vanlig hjem. Men våre venner sier nei, å kjøpe et bank-eid hjem kan være et mareritt. Er agenten lyver for oss? Hvilken er enklere å kjøpe? Skal vi kjøpe et bank-eid bolig eller et vanlig hjem?
Svar: Noen eiendomsmeglere som lister eiendomseide boliger, eller REO for kort, tror trolig at å kjøpe et bank-eid bolig er like enkelt som et vanlig hjem. Det er fordi, for mange av dem, er bank-eide boliger de eneste boliger de selger. Langt og stort vil jeg helst selge et vanlig hjem hver dag i uken, og jeg forteller deg hvorfor.
Bank-eide boliger og markedet
Det er en forskjell på om antall boliger på markedet er for det meste foreclosures. Hvis en vanlig selger selger i et marked dominert av bankeide boliger , må vanlige selgere konkurrere på pris med foreclosures , noe som betyr at selger må pris et hjem i tråd med prisene på bankeide boliger.
Noen eiendomsforvaltere , som jobber i bankdepartementet, håndterer foreclosures, insisterer på at deres agenter markedsfører deres beholdning akkurat som alle andre hjem ; noen foretrekker agenter ikke å avsløre at hjemmene er foreclosures.
Det er fordi foreclosure hjem bære et stigma. I all rettferdighet til banken er banken imidlertid bare å prøve å konkurrere på den åpne markedsplassen.
Bank-eide boliger og opplysninger
Vanligvis, når du kjøper et hjem, kan eierne dele informasjon med deg om sin historie. Du kan finne ut om kjøkkenvasken noen gang rygger opp, når taket ble sist byttet ut og om det er noen feil som et hjem inspeksjon kanskje ikke avslører.
Når du kjøper et bank-eid bolig, er du alene. Du kjøper en ukjent faktor med svært lite rekurs.
Som er tilstanden
Bankene gjør sjelden reparasjoner til boliger i sine porteføljer. De betaler vanligvis ikke for skadedyrs inspeksjon eller gir kjøpere taksertifisering eller kloakkinspeksjon . Hvis ditt hjem inspeksjon avslører et stort problem, og du sender inn en forespørsel om reparasjon , vil banken sannsynligvis ignorere den. Mens en vanlig selger er mye mer sannsynlig å forhandle om en reparasjonsforespørsel og fikse problemer for deg.
Forhandle om å kjøpe et hjem fra banken
Noen banker vil ikke engang se på et tilbud med mindre kjøperen sender et prepaidbrev fra bankens valgte utlåner, noe som betyr at det kan ta enda lenger tid å sende inn et tilbud i utgangspunktet. På grunn av volumet av oppføringer avdelinger for avdelinger håndterer, kan det noen ganger ta opptil to uker eller lenger tid å få svar.
Når banken godtar et tilbud, genererer det ofte et banktillägg som, for alle praktiske formål, erstatter tilbudet du har sendt inn. Banktillägget kan bestå av 10 sider eller mer. Nesten alle viktige gjenstander som beskytter kjøperen er endret. Hvis du kjøper et bank-eid bolig, er det en god ide å få advokaten til å gjennomgå kontrakten fordi verbiage er noen ganger vanskelig å forstå.
Bankenes gebyrer for sluttforsinkelser
I Nord-California hvor jeg jobber, slutter vi ofte med et sørlige California-escrow-selskap som håndterer transaksjonen. Avstanden forsinker papirarbeidet. I tillegg, hvis kjøperens långiver trenger et par dager for å frigjøre filen fra tegningsgaranti , belaster banken ofte kjøperen et gebyr. Vanlige selgere er generelt mer tilgivende og avslappet om utvidelser.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.