Du lurer kanskje på hvordan det kan skje? Hvordan kan en bank utstede et forhåndsgodkjent brev som er en stor fet løgn? Veldig lett. De utelukker visse opplysninger i selve brevet og gjør disse unntakene uforutsette.
Dessuten er ikke alle forhåndsgodkjente brev en faktisk forhåndsgodkjenning. Det er en forskjell mellom et prekvalifikasjonsbrev, kjent som en prequal og et preapproval brev.
Forskjellene mellom en prequal og et preapproval brev
En prequal, som vanligvis er typen av forhåndsgodkjennelsesbrev som en megler kan utstede, oppgir følgende typer dokumentasjon:
Prequalification Letter:
- Låntakeren har søkt om lån.
- Kredittrapporten er kontrollert.
- Basert på informasjon levert, er låner kvalifisert til å kjøpe et hjem til en forutbestemt maksimumspris.
Preapproval Letter:
- Låntakeren har gjennomført en låneansøkning.
- Kredittresultatene er trukket og tilstrekkelig.
- Sysselsetting er verifisert.
- Låntakere har levert dokumentasjon som selvangivelser og kontoutskrifter.
- Låntakeren er forhåndsgodkjent for å kjøpe et hjem til en forutbestemt maksimal pris, i påvente av en vurdering og tittelpolicy .
Du kan se at et sant preapproval brev bærer mye mer vekt. Men det er også gjenstand for endelig garanti og er ikke en garanti. Det er subjektivt og avhengig av mer dokumentasjon og granskning.
Hvorfor en kort salgsbank vil be om en forhåndsgodkjenning
Den korte salgsbanken, før godkjenning av en kort salg, har en lang prosess å gå gjennom.
Banken vil ansette en BPO- agent for å vurdere verdien av eiendommen. Det vil tildele en forhandler. Det kan ta uker eller måneder å ta en beslutning om kortsalg.
Her er noen fakta om kortsalg for å vurdere:
- Kortsalg er et privilegium - det er ikke rett til noen parti.
- Banken har vanligvis liten insentiv til å godkjenne den korte salget.
Ikke bare må selgeren og eiendommen generelt kvalifisere for kortsalg , låntakeren må være kvalifisert til å kjøpe hjemmet. Banken som behandler forespørselen om kortsalg vil ha endelig bevis på at kjøperen er i stand og kvalifisert til å lukke.
Sannheten er etter å ha jobbet med en kort salg i flere uker, kanskje måneder, det er en stor skuffelse og sløsing med tid hvis banken oppdager på slutten at kjøperne ikke kan lukke. Når det kommer ned til ledningen og inn i tegning, vil noen ganger et kjøpers lån blåses opp. Noen av de tingene som får kjøperen til å bli avvist, kunne ha blitt korrigert eller oppdaget i begynnelsen, men ikke.
Det er fordi det ikke er nok regulering over utstedelsen av forhåndsgodkjente brev, og ikke alle långiver bruker standardprosedyrer. For eksempel er en FICO-score på 720 vanligvis kreves som et minimum for et konvensjonelt lån.
Men de store långiverne som lager konvensjonelle lån , foretrekker ofte et høyere FICO minimum på 740 for å gi en attraktiv rente til låntakeren.
Hvis en låner mener at utlåner vil tilby sin beste rente for en FICO på 720, er det potensial for konflikt som kan føre til at transaksjonen avbrytes eller at låner avvises. Kort salgsbanken vil bare sjekke informasjonen for seg selv og ta sin egen beslutning om hvorvidt kjøperen er fullt kvalifisert.
Det er mot RESPA-regler for en bank å kreve at en låner får et lån fra den banken. Det er imidlertid helt akseptabelt for en bank å kreve et forhåndsgodkjenningsbrev fra sin egen bank før han godkjenner låntakeren for den korte salget eller tillater låntakeren å kjøpe sitt eget bank-eide hjem.
Noen ganger vil en bank la en låner sende inn en DU (desktop underwriting) i stedet for et preapproval brev.
Det er verdt det å spørre.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.