FHA-lån bærer mange fordeler for hjemmekjøp eller refinansiering
FHA-lån begynte å miste favør i slutten av 1990-tallet, da hjemverdiene begynte å tomme oppover, overgikk FHA-boliglånsgrenser, og selgerne sto overfor FHAs strenge vurderingsretningslinjer og høye kostnader for boliglånsforsikring. Det har siden endret seg. Ikke bli villedet til gamle måter å tenke på. FHA retningslinjer har kommet rundt og er mye mer avslappet.
Hvordan FHA lån jobber
Først, la oss rydde opp noen misforståelser. For det første gjør FHA ikke lån eller garantilån . Det forsikrer lån. Forsikringen fjerner eller minimerer standardrisikoen for långivere når kjøpere legger ned mindre enn 20 prosent. Uten ytterligere godkjenning fra FHA, er dets godkjente långivere autorisert til å:
- Ta lån søknader
- Prosess lån søknader
- Underwrite og lukk lånet
FHA boliglån grenser
Mine foreldre kjøpte vårt første hjem i 1955 for $ 9000 med et FHA-lån. Det er nesten ufattelig å tenke på et hjem som koster det i dag. Som et resultat, endrer FHA periodisk sine boliglånsgrenser.
Fra 1. januar 2009 er den maksimale boliglånsgrensen i høykostede områder 115% av de lokale medianprisene, for ikke å overstige $ 625.500. Den maksimale konformive lånegrensen er 417 000 dollar for enfamilieboliger landsomfattende. Ditt område kan støtte en lavere boliglånsgrense. Slik finner du FHA-grensen for boliglån.
FHA lån tillater en ødelagt kreditt historie
Hvis kreditt er mindre enn perfekt, kan FHA være lånet for deg. Du kan kvalifisere for et FHA-lån, selv om du har hatt økonomiske problemer.
- FICO score kan være lavere enn for et konvensjonelt lån.
- Konkurser. Du kan få et FHA-lån ett til to år fra datoen for konkursutløpet , så lenge du har beholdt god kreditt siden dine gjeld ble utløst.
- Foreclosure. Hvis du beholder kreditten din i god form siden en foreclosure, vil et FHA-lån være tilgjengelig for deg tre år fra sluttdatoen for avskærmningen din.
FHA-lån har konkurransedyktige priser og vilkår
Dagens vilkår er ganske enkle. Faktisk er priser og vilkår på mange markeder bedre enn de for 80% / 20% piggyback-lån.
- Det er liten eller ingen justering av renten for et FHA-lån, da prisene varierer innenfor .125 prosent av et konvensjonelt lån.
- Forsikringslån er finansiert i lånet, noe som betyr at en premieprosent legges til lånebalansen i stedet for å bli betalt ut av lommen. I tillegg er en liten del for boliglånsforsikringspremien lagt til den månedlige betalingen, men det er langt mindre enn private boliglånsforsikringspremier.
- Fra 1. januar 2009 kan låntakere finansiere 96,5% av kjøpesummen og legge ned 3,5 prosent. I noen tilfeller, når kombinert med andre typer lån, kan forskuddsbetalingen være null.
- Tillatte gjeldsforhold er høyere enn gjeldsgraden for konvensjonelle lån.
FHA lån krever færre reparasjoner
På et tidspunkt var FHA-reparasjonskravene så store at selgere ville redusere listeprisen til kjøpere som ville være enige om å skaffe konvensjonelle lån over FHA-lån. I dag synes FHA-reparasjonsretningslinjene mer fornuftige.
- Defekte tak som lekker trenger fortsatt å byttes ut, men et eldre tak trenger ikke erstatning hvis det ikke lekker.
- Vinduer som holder fast ved åpningen eller har sprukne ruter krever ikke utskifting.
- FHA-vurderinger gjør ikke stedet for et hjem inspeksjon og har aldri. Kjøpere bør fortsatt få en profesjonell hjemmekontroll.
FHA lån er tilgjengelig for enhver boligkjøper som har tenkt å okkupere eiendommen, men brukes oftest av første gangs boligkjøpere og kjøpere med lav til moderat inntekt. Det er imidlertid ingen inntektsgrense kvalifikasjoner. Selv en millionær kan ta ut et FHA-lån, med forbehold om lånebeløpskapital basert på lokalitet.
Trump administrasjon fjernet FHA Loan Cuts Sett på plass av Obama
Like før president Obama forlot kontoret, innførte hans administrasjon en FHA kostnadsbesparelse som skulle tre i kraft 27. januar 2017. Denne nye administrasjonsordren reduserte kostnadene ved MIP (boliglånsforsikringspremie) i noen tilfeller fra .85 til. 60 (varierer med matrisen). Grunnpunktsreduksjonen ble gjort av Obama-administrasjonen i et forsøk på å kompensere stigende renter og øke antall låntakere som ville kvalifisere for et FHA-lån. Det var spådd å redde boligkjøpere om $ 500 i året.
Innen få dager etter å ha tatt kontoret, eliminert President Trump denne FHA-lånefrekvensreduksjonen. Mens noen kanskje hevder at Suspensjonen av Obamas prisnedslag av president Trump tar bort en fordel som ikke var mottatt av noen, forsinket dette uventede trekket en masse faste nedleggelser planlagt i slutten av januar 2017. Fordi kostnadene for en FHA-lånet hadde endret seg, TRID- forskrifter krevde at realkreditforetakene skulle gi opp og gi kjøperne ytterligere 3 virksomheter før kjøpere kunne signere lånedokumenter.
I et slikt tilfelle kjøpte en kjøper i Sacramento en kort salg, med et kort salgsgodkjenningsbrev som utløp 30. januar 2017. Trumps tiltak forhindret kjøperen til å stenge kortsalg 30. januar. Vi måtte tigge den korte långiveren til å gi oss ytterligere 2 dager for å lukke escrow, og selv om utlåner ikke var forpliktet til å gi forlengelsen, forstod banken vår vanskelighet og ga oss to dager.
President William E. Brown, i en uttalelse utgitt av National Association of Realtors, forutslo 750.000 til 850.000 huseiere vil nå betale mer for å få et FHA-lån under president Trumps administrasjon.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.