Hvor mye interesse er forhåndsbetalt, bestemmer når du vil at din første betaling skal begynne. Mange låntakere foretrekker å foreta boliglån på den første i hver måned.
Noen foretrekker den 15.. Noen ganger vil långivere velge at betalingsdatoen for deg, så spør hvis du har en preferanse.
Renter er betalt i etterskudd
I USA betales renter i etterskudd. Dette betyr at hovedstol og renterbetaling vil betale renter for 30-dagers perioden umiddelbart før betalingsdagen din. Hvis du selger ditt hjem, for eksempel, vil din avsluttende agent bestille en mottaker etterspørsel , som også vil samle ubetalt interesse. La oss ta en nærmere titt.
For eksempel, si at betalingen på $ 599,55 skyldes 1. desember. Lånebalansen din er $ 100.000, rentebærende på 6% per år, og amortisert over 30 år. Når du foretar betalingen innen 1. desember betaler du interessen for hele november måned, alle 30 dager.
Hvis du avslutter lånet ditt 15. oktober, vil du forskuddsbehandle renter fra 15. oktober til 31. oktober til utlåner. Det kan virke som om du får 45 dager gratis før din første betaling forfaller 1. desember, men du er ikke.
Du betaler 15 dager av interesse før du lukker og en annen 30 dagers interesse når du foretar din første betaling.
Computing din primære ubetalte balanse
Hvis du vil vite din ubetalte hovedlånsbalanse som gjenstår etter at du har foretatt din første boliglånsbetaling , er det lett å beregne. Først tar du hovedlånsbalansen på $ 100.000 og multipliserer den ganger din 6% årlige rente .
Årlig rentebeløp er $ 6 000. Del årlig rentesats med 12 måneder for å komme fram til den månedlige renten. Det tallet er $ 500,00.
Siden den 1 desember amortiserte betalingen din er $ 599,55, for å beregne hoveddelen av den betalingen, vil du trekke det månedlige rentenummeret ($ 500) fra hovedstol og rentebetaling ($ 599.55). Resultatet er $ 99,55, som er hoveddelen av betalingen.
Nå trekker du $ 99.55 hoveddelen betalt fra den ubetalte hovedbalansen på $ 100.000. Det tallet er $ 99,900,45, som er den resterende ubetalte hovedbalansen per 1. desember. Hvis du betaler et lån, må du legge til daglig interesse for ubetalte saldoer til dagen utlåner mottar utbetalingsbeløpet.
Merk: Ved hver etterfølgende betaling vil din ubetalte hovedbalanse falle med et noe høyere hovedreduksjonsbeløp over forrige måned. Dette skyldes at selv om den ubetalte saldoen beregnes med samme metode hver måned, vil hoveddelen av den månedlige betalingen øke mens renteparten blir mindre.
Du vet nå at din ubetalte hovedbalanse etter betalingen i desember blir $ 99,900.45. For å finne den resterende saldoen etter 1 januar-betalingen beregner du den med den nye ubetalte saldoen:
- $ 99,900.45 x 6% rente = $ 5.994.03 ÷ ved 12 måneder = $ 499.50 rente forfaller til desember. Januar betalingen din er den samme som din 1 desember betaling fordi den er amortisert. Det er $ 599.55. Du vil trekke renten for desember på $ 499,50 fra betalingen. Det etterlater $ 100,05 som skal betales til rektor på lånet ditt.
- Saldoen per 1. desember er $ 99.900.45, hvorfra du trekker hoveddelen av din 1 januar-betaling på 100.05. Dette tilsvarer $ 99,800.40 som din nye ubetalte hovedbalanse.
Beregning Daglig Interesse
For å beregne daglig interesse for utlånsavdrag, ta hovedstolpeningen renten og divider med 12 måneder, noe som gir deg månedlig rente. Deltag deretter den månedlige renten med 30 dager, som vil tilsvare den daglige interessen.
Si for eksempel at onkelen din gir deg $ 100 000 for et nyttårsaften, og du bestemmer deg for å betale boliglånet ditt den 5. januar.
Du vet at du skylder $ 99.800.40 per 1. januar. Men du vil også skylde 5 dager av interesse. Hvor mye er det?
- $ 99,800.40 x 6% = $ 5,988.02. Del med 12 måneder = $ 499. Del med 30 dager = $ 16,63 x 5 dager = $ 83,17 rente forfaller i fem dager.
- Du vil sende utlåner $ 99.800.40 pluss $ 83.17 interesse for en total betaling på $ 99.883.57.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.