I dag er alternativer for kjøp, leieavtaler og leieavtaler for kjøp tre forskjellige finansieringsdokumenter. Avvikene er statsspesifikke, og ikke alle stater har identiske lover.
Før du inngår en avtale med en selger, bør kjøpere få råd fra en eiendomsadvokat. Informasjonen nedenfor er en oversikt og er ikke ment å tolkes som juridisk rådgivning.
Grunnleggende om et alternativ
- Kjøperen betaler selger alternativet penger for retten til senere å kjøpe eiendommen. Dette alternativet penger kan være betydelig eller så lite som $ 1.
- Kjøper og selger kan bli enige om en kjøpesum, eller kjøperen kan bli enige om å betale markedsverdi når opsjonen utøves. Det er omsettelig. Imidlertid ønsker de fleste kjøpere å låse i fremtidig kjøpesum ved oppstart av alternativet.
- Tidsperioden for opsjonsavtalen er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år.
- Alternativ penger tilbakebetales sjelden.
- Ingen andre kan kjøpe eiendommen i opsjonsperioden.
- Kjøperen kan selge muligheten til noen andre.
- Hvis kjøperen ikke utnytter opsjonen og kjøper eiendommen ved slutten av opsjonen, utløper opsjonen.
- Kjøperen er ikke forpliktet til å kjøpe eiendommen.
Grunnleggende om et leiealternativ
- Kjøperen betaler selger alternativet penger for retten til senere å kjøpe eiendommen. Leiealternativet penger kan være betydelig.
- Kjøperen og selgeren kan bli enige om en kjøpesum nå, eller kjøperen kan bli enige om å betale markedsverdi når opsjonen utøves. Det er omsettelig. Imidlertid ønsker de fleste kjøpere å låse i fremtidig kjøpesum ved oppstart av leieavtalen.
- I løpet av leieavtalen gjelder kjøperen å leie eiendommen fra selgeren til et forutbestemt leiebeløp.
- Tidsperioden for leieavtalen er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år.
- Alternativpengene gjelder vanligvis ikke for nedbetalingen.
- En del av den månedlige leiebetalingen gjelder vanligvis mot kjøpesummen.
- Alternativ penger tilbakebetales sjelden.
- Ingen andre kan kjøpe eiendommen i løpet av leieperioden.
- Kjøperen kan generelt ikke tildele leieavtalen uten selgerens godkjenning.
- Hvis kjøperen ikke utnytter leieavtalen og kjøper eiendommen ved slutten av leieavtalen, utløper opsjonen.
- Kjøperen er ikke forpliktet til å kjøpe eiendommen.
Grunnleggende om en Leiekjøpskjøp
- Kjøperen betaler selger alternativet penger for retten til senere å kjøpe eiendommen. Dette alternativet kan være betydelig.
- Kjøper og selger er enige om en kjøpesum, ofte på eller litt høyere enn markedsverdi.
- I løpet av opsjonsperioden avtaler kjøperen å leie eiendommen fra selgeren til et forutbestemt leiebeløp.
- Leieavtalens løpetid er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år, da kjøperen søker om bankfinansiering og betaler selgeren fullt ut.
- Alternativpengene gjelder vanligvis ikke for nedbetalingen.
- En del av den månedlige leieavtalen gjelder vanligvis mot kjøpesummen.
- Alternativ penger er ikke refunderbart.
- Ingen andre kan kjøpe eiendommen med mindre kjøperen defaults.
- Kjøperen kan vanligvis ikke tildele leiekjøpsavtalen uten selgerens godkjenning.
- Kjøpere er ofte ansvarlige for å opprettholde eiendommen og betale alle utgifter knyttet til vedlikehold, inkludert skatter og forsikringer.
- Kjøperen er forpliktet til å kjøpe eiendommen.
Gjør en leieavtale / Leiekjøp
Lei en eiendomsadvokat for å tegne dokumentene og forklare dine rettigheter, inkludert besittelser og standardkonsekvenser. Eiendommen kan være belagt av underliggende lån som inneholder fremmedgjøringsklausuler, og gir långiveren rett til å akselerere lånene ved salg.
Noen ganger selgere gi muligheten penger til sin eiendomsmegler som full betaling av provisjon . Agenter er ikke alltid involvert i utøvelse av leieavtaler eller oppfyllelse av leiekjøpsavtaler, og selv om du har beholdt eiendomsmeglerrepresentasjon , trenger du fortsatt en eiendomsadvokat. Agenter er ikke advokater og kan ikke gi juridisk rådgivning.
I tilfelle et leiekjøp, få alle opplysningene og gjør din due diligence akkurat som du ville på et vanlig salg. Dette betyr:
- Få et hjem inspeksjon .
- Undersøk tittelpolitikken .
- Skaff en vurdering .
- Les selgerens opplysninger .
- Vurder å skaffe seg skadedyrskontroll , taksertifisering , hjemmegaranti og ansette andre kvalifiserte inspektører.
Leie Innkjøp fordeler for selgere og kjøpere
Leieavtaler er ofte tilbudt av selgere av vanskelige selgeegenskaper . Tenk på det; Hvis eiendommen var lett å selge, ville selgeren selge den til en konvensjonell kjøper som ville betale selgerens kontanter.
- Selgere får generelt markedsverdi til dagens priser og lindring fra å betale et boliglån på en ledig eiendom.
- Selv om leieavtalen kan overstige markedsleie, bygger kjøperen en nedbetaling , og banker at eiendommen vil sette pris på det overenskomne kjøpesummen.
- Kjøperne foretar vanligvis en liten forskuddsbetaling, med liten eller ingen kvalifisering, noe som gjør et leiekjøp en attraktiv måte å lette inn i fordelene med eierskap.
- Kjøperne mottar også en tvungen spareplan, siden en del av leieavtalen er kreditert mot kjøpesummen ved slutten av leieavtalen.
- Hvis kjøperen er misligholdt, refunderer selgeren ikke noen del av leieavtalen eller tilleggspengene, og kan beholde retten til å saksøke for bestemt ytelse.
For mer informasjon, kontakt en eiendomsadvokat.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.