Definisjon: Språk i et pant eller tillit gjerning som lar utlåner å ringe lånet umiddelbart forfaller i tilfelle eieren selger eiendommen eller overfører tittelen til eiendommen. Nesten hvert lån inneholder i dag en fremmedgjøringsklausul, som betyr at tittelen ikke kan overføres, og at en kjøper ikke kan kjøpe underlagt et eksisterende lån uten å utløse en forfallsklausul.
En forfall på salgsklausul er det samme som en fremmedgjøringsklausul.
En vanlig type fremmedgjøringsklausul som finnes i mange tillitskrefter, er som følger, fra US Securities and Exchange Commission:
"Dersom eiendommen eller en del av den eller en hvilken som helst andel derav selges, overføres eller fremmedgjøres av trustor, enten frivillig eller ufrivillig, unntatt som forbudt i henhold til loven, er all forpliktelse sikret av denne
Instrument, uavhengig av forfallstidspunktene som er uttrykt deri, etter opsjonen av denne og uten krav eller varsel, skal umiddelbart bli forfalt. "
Det er praktisk talt umulig å finne eksisterende boliglån i dag som ikke inneholder en slik bestemmelse. Selv om det kanskje ikke er sagt ordentlig, forbyder bestemmelsen om overføring av fast eiendom uten å betale det eksisterende boliglånet.
Vei tilbake da kreativ finansiering var ekstremt populær i slutten av 1970-tallet og tidlig på 1980-tallet i USA, spesielt i California hvor jeg var lisensiert, snakket eiendomsmeglere ofte om 1974-saken, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Dette var et landemerke rettssak med en avtale land salgskontrakt. Det sier i utgangspunktet at utlåner ikke hadde rett til å ringe lånet forfalt fordi det ikke kunne bevise at sikkerheten var skadet ved overføring av salg i en landskontrakt .
Mange eiendomsmeglere i løpet av den perioden samler kreative finansieringstransaksjoner der kjøperen kjøpte rettferdig tittel via en landskontrakt og betalte det underliggende boliglånet, i tillegg til å foreta betalinger til selgeren for selgerens egenkapital .
Det var høye renter som presset kjøpere til å stole på kreativ finansiering.
Rask frem til 1978-saken av Wellenkamp mot Bank of America. Denne andre landemerket i California-domstolsavgjørelsen styrket hva avsnitt 711 i California Civil Code allerede angitt, at en utlåner ikke kunne håndheve en fremmedgjøringsklausul ved å ringe lånet forfaller og betales dersom sikkerheten for lånet ikke var svekket eller i fare for å bli svekket. Etter det solgte mange boliger gjenstand for et boliglån til venstre og høyre, slik det ikke var i morgen, og siden stegte de 18% rentene som var så utbredt.
Det var veldig vanlig å stenge en transaksjon på 7 dager. Kjøperne satte ned 7% til 10% av salgsprisen, nok til å betale provisjoner og avsluttende kostnader, tok tittel som var gjenstand for boliglån og gjennomførte carryback-finansiering til selgeren i form av en andre eller tredje tillatelse. På noen måter var det som det vilde vesten. Agenter som forsto kreativ finansiering, flyttet mye inventar, og Get Rich Quick seminarvirksomheten ble født.
Plutselig var kreative finansieringsseminar allestedsnærværende. Dette var nytt territorium for mange eiendomsmeglere og deres kunder. Det var også et modent klima for misbruk og svindel.
Etter 1982 Garn-St. Tysk lov, ble mange av de kreative finansieringsordningene sakte stoppet. Selv leasealternativet salg, opprettet og strukturert som et smutthull til fremmedgjøringsklausulene, ble brann.
I de følgende årene begynte renten å falle, noe som gjorde at et nytt boliglån var et attraktivt alternativ for førstegangs boligkjøpere. Dette setter konvensjonelle lån og FHA-lån tilbake til handling. Det var fortsatt noen få gamle FHA-lån som kunne overtas uten en formell antagelse, men da årene gikk, var færre og færre av disse lånene tilgjengelige. I dag er det ingen.
Selvfølgelig resulterte en del av dette i 80/20 kombinasjonslånene som delvis bidro til Subprime Market Crash i 2007. Kjøpere som kunne tåke et speil, uten mulighet til å tilbakebetale et boliglån, fikk lov til å ta ut 100% finansiering.
Vi vet alle hva som skjedde da markedet krasjet i 2008. Dagens boliglånskrav er mye strengere, og det er mye vanskeligere å få et boliglån nå.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.