Når kan en homebuyer flytte inn?
Kjøperbesittelsesdato ved avslutning
Husk at lukning ikke alltid betyr opptak av gjerningen fordi i noen deler av landet er fylker uker bak i opptaksdager. I slike situasjoner skjer det å lukke når pengene skiftes hender, gjerningen er tegnet og alle vilkårene i kontrakten er oppfylt. Hvor jeg jobber i Sacramento, får ikke kjøpere nøklene til tittelfirmaet har bekreftet at gjerningen er registrert og formidlet denne bekreftelsen.
Egendefinerte kjøperbesittelsesdatoer
Lokal tilpasset vil diktere hvordan kjøperen ber om besittelse, men besittelse er vanligvis et problem avtalt ved kjøpskontraktens aksept. Det er ikke uvanlig at en kjøper mottar nøkler på dagen transaksjonen lukkes. I enkelte deler av landet gir kjøperne selgerne en dag eller to etter å ha lukket for å flytte. Noen ganger selgere leie tilbake fra kjøpere. Uansett hva du godtar, sørg for at det er skriftlig.
Hvordan markedsforhold kan påvirke kjøperbesittelsesdatoer
- På selgerens markeder vil kjøpere ofte gi selgere flere dager til å flytte uten hensyn til kjøperen. Dette er å få en fordel hvis selgeren mottar flere tilbud .
- På kjøpers markeder vil kjøperne generelt insistere på belegget ved avsluttende og har vært kjent for å nekte å lukke dersom eiendommen ikke kommer til å være ledig ved stengning.
- I nøytrale markeder er besittelse vanligvis ved avslutning.
Tidlig kjøperbesittelse
Som en generell regel, gir kjøpere tidlig besittelse frynst på fordi for mange ting kan gå galt i siste øyeblikk. Utkastelse er ikke alltid lett eller billig. Av den grunn anbefaler fagpersoner at selgere og kjøpere utfører noen form for leieavtaler.
Selgers leieavtaler beholder besittelse
Kjøpere vil at selgere skal betale et beløp som svarer til deres boliglån , pluss forsikring og skatt. Det beløpet er ofte mye mer enn selgerens opprinnelige boliglånsbetaling. Uansett beløp er avtalt, legg det skriftlig og gjennomfør en leieavtale for å beskytte alle parter. Beløpet er omsettelig, og det er ingen reell grunn til at den skal baseres på kjøperens PITI. Det er et argument at leiebeløpet skal være basert på gjennomsnittlige leiebeløp for området.
Besittelse forsinkelser på grunn av lånefinansieringsbetingelser
Selv de bestlatte planene løper avoul til tider. Kontrakten din kan stave ut nøyaktig når belegget er tillatt, men transaksjonen kan ikke lukkes i tide. Vanlige årsaker involverer lånet. Når lånsdokumenter er signert og utlåner vurderer dem, kan garantisten kreve at en lånevilkår tilfredsstilles før finansiering.
Tilfredsheten av den tilstanden kan lett forsinke lånet.
En nylig selger fra Carmichael, CA, fant at hun ikke kunne finne noen flytter til å jobbe på ferie, dagen hun skulle forlate hjemmet hennes i 40 år. Kjøperne nektet å gi selgeren en ekstra dag til å flytte ut, og hevdet at selgeren skulle ha gjort avtaler langt før hennes flyttedag. Motvillig, og for en ekstra kostnad, endret selgeren sin flyttedag for å møte kundenes krav.
I siste øyeblikk ringte utlåner til en lånebetingelse og nektet å finansiere lånet til tilstanden var oppfylt. Møter tilstanden forsinket lukking med 2 dager, men kjøperne ønsket nøklene til hjemmet den dagen det opprinnelig var planlagt å lukke. De ønsket ikke å flytte inn fysisk. De ønsket å sjampo teppet.
Hvis du var selgeren som hadde flyttet ut og forlatt hjemmet ledig, under disse forholdene, ville du ha gitt nøklene til disse kjøpere?
Selgeren, når informert om at nøklene ikke skal leveres til en kjøper til en transaksjon lukkes, bestemte seg for å holde nøklene tilbake. Hun var innenfor hennes rettigheter. Hvorfor risikere et problem?
Tips: I stedet for å spesifisere besittelse på en bestemt dato, er det smartere å skrive kontrakter som gir besittelse enten på "lukking" eller X dager før eller X dager etter, ikke en bestemt dato.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.