Venter på å lukke på et hjem
Hvilket betyr at utlåneren spiller en viktig rolle som ikke kan overses.
En kjøper og selger kan godta en tidligere sluttdato i kjøpsavtalen , men hvis utlåner ikke kan utføre i løpet av tidsvinduet, spiller det ingen rolle hvilken dato som er valgt, fordi den ikke kommer til å lukke på datoen den Kjøper og selger spesifiserer. Det vil lukke når utlåner er klar til å lukke. Videre, ikke alle utlåner skatter hensiktsmessig.
Escrow-avslutningsprosessen
Avhengig av hvor du bor, kan et hvilket som helst antall enheter håndtere avslutningsprosessen. La oss diskutere noen få. Den avsluttende agenten kan være en escrowoffiser , en nærmere, tittelfirmaet eller en eiendomsadvokat .
Lukkingsprosesser kan variere mye, selv innenfor samme tilstand. I California, for eksempel, er escrow prosessen forskjellig i Nord-California versus Sør-California. Den primære forskjellen mellom de to er Escrow-instruksjonene tegnet og signert på forsiden (kort etter tilbudsgodkjenning) i sørlige Cal og på bakenden (like før lukking) i Nord-Cal.
Før en sperring kan lukkes, må alle vilkårene i kjøpekontrakten være oppfylt; så deponerer selgeren gjerningen og kjøperen legger inn midler. Her er eksempler på forhold som kreves i California. Statens lukkingsprosess kan variere.
- Fullt utført kjøpsavtale og tillegg.
- Innskudd av alvorlige penger innskudd .
- Hjem inspeksjon eller frafall.
- Oppfyllelse av selgerforpliktelser som innlevering av skadedyrsinspeksjonsrapport og / eller ferdigstillelse, taksertifisering , hjemmegaranti , foreløpig tittelpolicy , mottakerens kravkvittering, reparasjoner, om noen, i henhold til Forespørselen for Reparasjoner .
- Fullføring av kjøperinspeksjoner, inkludert frigivelse av uforutsetninger, hvis det kreves.
- Kjøperens endelige gjennomgangskontroll eller frafall.
- Vurdering av eiendom av utlånerens taksfører.
- Långiverens lån godkjennelse og tilfredsstillelse av lånevilkår av kjøperen som å deponere bevis på en boligeiendomsforsikring .
- Selgerens og kjøperens signerte escrow-instruksjoner.
- Selgerens signerte og notariserte gjerettransportertittel.
- Kjøperens underskrevne og notariserte gjerningsavtale og henrettet løpende notat .
- Kjøpers underskrifter på alle låne dokumenter.
- Innskudd av kjøperens midler fra utlåner.
- Innskudd av balanse mellom kjøperens forskuddsbetaling og kjøperens sluttkostnad .
Hvor lang tid tar en hjemmeavslutning?
Kjøpere som har mottatt lån preapproval mot prekvalifisering av lån er ofte i stand til å lukke før. Den forhåndsgodkjente prosessen innebærer bekreftelse av visse elementer på forhånd, før du signerer kjøpsavtalen, flytter låntakeren noen få skritt nærmere sluttingen.
Hvis en utlåner har bekreftet lånerens ansettelse, bankkontoer og kredittrapporter , kan lukkingen finne sted så fort som garantier kan behandle papirarbeidet og vurdere vurdering, vanligvis innen en uke eller to. Men hvis et dokument mangler fra filen, for eksempel en foreløpig tittelrapport eller selgerens salgsbetingelse, kan lukkingen bli forsinket.
De fleste føderale boliglån kan lukke innen 30 dager. Spesielle første gangs kjøperprogrammer , spesielt de som involverer hjelp med kjøperens forskuddsbetaling , kan ta 35 til 45 dager å lukke. Disse spesielle lånene krever typisk godkjenning fra to forsikringsprosesser.
På den annen side kan etterlevelse av TRID- retningslinjene noen ganger redusere prosessen fordi de enhetene som jobber sammen, ikke har et eksisterende forhold.
Hjemmeforsinkelser
De største problemene oppstår ofte etter at filen er sendt til garantisten. Låntjenestemenn er generelt kjent med retningslinjer for garanti Men de kan ikke alltid forutsi en underskriverens svar. Hver underwriter er unik.
Litt er verre for kjøpere enn å sitte på toppen av bokser som inneholder alle verdifulle de eier, venter på movers og ikke vet om lånet vil bli godkjent av en garantist. De siste dagene med å lukke kan være veldig spenstig.
Institusjonelle långivere synes å forårsake flere forsinkelser enn boliglånsmedlemmer. Jeg er ikke sikker på om det er fordi store banker følger sine egne prosedyrer eller at deres ansatte slår en klokke og egentlig ikke bryr seg om filen som bestilt motordeler, men de fleste forsinkelsene i mine sperringer er fra store banker.
Her er vanlige problemer som kan forsinke eller forhindre lukning, hvorav mange det smerter meg å si, burde vært adressert før innsending til en underwriter, men noen ganger blir ballen falt:
- Lav vurdering eller underwriter ordner en vurdering vurdering som ikke samsvarer med den første vurderingen.
- Ekstra gjeld funnet på kjøperens oppdaterte kredittrapport .
- Feil bemerket i kjøperens kredittrapport.
- Nye rettigheter eller dommer som er innlevert mot kjøperen eller selgeren ved titteloppdatering.
- Skyer på tittelen.
- Sivil status endring for kjøper eller selger.
- Nødvendige oppdaterte kontoutskrifter eller økonomiske dokumenter.
- Forsikringsinformasjon mangler.
- Utløpt lån eller programforpliktelse.
- Vesentlige endringer i gebyrene i lånestimatet.
Hvis kjøpekontrakten ikke inneholder en avsetning som gjør avslutning betinget av lånegodkjenning, kan kjøperens alvorlige penger innskudd være i fare hvis lånet ikke er godkjent og transaksjonen ikke stenger.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.