Et kommer snart Hjem Bringer aldri alltid flere tilbud
I eiendomsmarkeder med begrenset beholdning prøver noen ganger selgere og deres agenter å røre opp en liten pre-market spenning ved å notere et hjem som Kommer snart. Stemningen er siden det er svært få boliger til salgs, vil en ny notering som ikke er tilgjengelig, ikke bare appetitere, men det kan generere en budfeni når den endelig er til salgs.
Gode nyheter for selgeren, men dårlige nyheter for en potensiell kjøper.
Hvordan kan en ivrig hjemmekøper konkurrere og vinne hjemmet når så mange andre kjøpere drar over Coming Soon hjemme?
Hva kommer snart hjem?
A Coming Soon hjemme er vanligvis en ny liste som ikke er tilgjengelig i MLS. Oppføringsagenten kan for eksempel plassere et "kommer snart" tegn på eiendommen selv. Oppføringsagenten, med mindre det er forbudt av MLS, kan også legge inn en pre-reklame på et privatide nettsted som gjør det mulig å registrere innleveringer direkte fra eiendomsmeglere og eiendomsbesittere, og som kan oppmuntre til Kommende snart oppføringer.
Vanligvis er en agent ikke lov til å markedsføre eller reklamere for en kommende liste, noe som ofte tolkes for å bety ingen forespørsel om kjøpstilbud, ingen presentasjoner før på markedet eller private bakdørforhold. Men det betyr ikke at du ikke kan gjøre et tilbud uansett.
En kommende snart hjemmeoppføring kan også listes for salg i MLS, men er ikke tilgjengelig for å vise.
Kanskje selgeren fremdeles forbereder hjemmet til salgs, men ønsker å generere litt interesse på forhånd.
Hvorfor fraråder Private MLS-systemer Kommer snart oppføringer?
Først forstår at noen MLS er over hele landet ikke er til fordel for Kommer snart hjem som en måte å markedsføre et hjem som ennå ikke er til salgs fordi MLS-styret kan tro at det gir en urettferdig fordel for ikke bare selgeren, men også til agenter som annonserer disse hjemene.
Et flertallingssystem forsøker å være rettferdig for alle sine medlemmer.
Siden den eneste måten å samle mer informasjon om hjemmet er å ringe opplysningsagenten, kan et Coming Soon-hjem føre til at kjøpere kan ringe opplysningsagenten direkte i stedet for å ringe en kjøpers agent. Denne typen oppførsel kan føre til dobbelt byrå , som ikke engang er lovlig i alle 50 stater.
For ikke å nevne, MLS er stolt av å være den eneste virkelige kilden til eiendomsoppføringer og har et enormt monopol, hva noen agenter kaller Mother Ship of Home Listings.
Slik kommer du snart til et hjem
Mange boligkjøpere, inkludert de fleste førstegangs boligkjøpere , liker ikke å forhandle om et hjem, tro det eller ikke. De vil bare kjøpe et hjem. Ikke alle er gode til å forhandle, og de bryr seg ikke om det press og spenningen som noen forhandlingsstrategier synes å kreve. Kast i den blandingen muligheten for flere tilbud , og det kan virkelig skremme kjøpere. Noen vil åpenbart opplyse at de under ingen omstendigheter vil være involvert i en multiple-tilbudssituasjon.
Veien rundt det er å lage et sterkt tilbud på forhånd og la det hvile. Til å begynne med kan en noteringsagent med en kommende kortnotering ikke tillate noen showinger før hjemmet er på markedet.
Nullstillingspolitikken er av flere årsaker, hvorav en er å forsøke å ikke bryte noen MLS-forskrifter. Noen MLS-systemer krever bare et MLS-frafall, og så kan en agent omgå noen regler.
Videre tror mange noteringsagenter at den beste dagen til å liste et hjem er på fredag, så la oss se på hvordan den typen Kommer snart notering vil bli håndtert.
- Hjemmet går "live" i MLS ved midnatt på torsdag, nedlasting av alle bilder og er klar for tidlig morgen fredagvisning, vanligvis når oppføringer automatisk blir levert til kjøpere fra sine agenter.
- Selgeren har et åpent hus planlagt til søndag.
- De fleste selgere vil ikke akseptere et tilbud før etter at boligen har vært utsatt for markedet i minst et par dager, inkludert åpent hus, så det er ikke urimelig å svare på alle tilbudene på en søndag, for eksempel.
En god måte å håndtere denne situasjonen på er da å skrive et tilbud på fredag og gi selgeren til kvelden på søndag for å svare på tilbudet. Du kan kanskje si til deg selv akkurat nå, vent, det er nøtter. Det gir andre kjøpere tid til å gjøre et tilbud som er bedre enn tilbudet mitt. Og du ville være rett i den antakelsen. Men det du ikke tenker på, er hvordan du gjør tilbudet det sterkeste og mest aggressive tilbudet ved starten.
Med hjelp av kjøperens agent kan du sannsynligvis komme med en pris som er behagelig for deg, og er også strategisk forsvarlig. Tilbring tid med din agent for å sikre at tilbudet er rent, uten feil, og at du har tilbudt å betale oppgjørskostnader som er vanlige for nabolaget ditt og kanskje noen som selgeren vanligvis ville betale. Du bør inkludere all dokumentasjon som de fleste selgere ønsker å se, for eksempel et forhåndsgodkjenningsbrev, bevis på midler og kanskje en kopi av dine alvorlige penger.
Når selgeren mottar ditt svært sjenerøse og bemerkelsesverdige tilbud, kan du satse på den nederste dollaren din at selgeren tenker på tilbudet ditt hele helgen. Selgeren kan til og med være fristet til å akseptere tilbudet ditt der på stedet og i så fall, jo bedre. Men hvis opplysningsagenten anbefaler selgeren å vente, og selgeren velger å vente gjennom åpent hus , vil tilbudet fortsatt veie tungt på selgerens sinn.
Tilbudet ditt blir det første selgeren tenker om om morgenen og det siste før selgeren går på kvelden. Det er menneskets natur. Jo lengre selgeren tenker på tilbudet ditt, ditt forslag, jo sterkere vil tilbudet bli i selgerens sinn. Selgeren vil bekymre seg om hva som vil skje hvis det ikke finnes andre tilbud og da føler seg lettet når selger innser at du fortsatt venter og tålmodig på det. Ditt tilbud, tro det eller ei, kan nesten nå helligåndsstatus når søndagskvelden ruller rundt.
Selv om en annen kjøper tilbyr mer, er sannsynligheten at selgeren vil godta ditt godt utformede tilbud fordi det stammer fra en slik pasient og dedikert hjemmekjøper. Du kan ta dette tipset til banken.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.