Slutt når vurderingen kommer i lav
Er du bekymret for å få en lav vurdering eller har din vurdering allerede blitt fullført til en verdi mindre enn du forventet? Vi beklager dette har skjedd med deg. På selgerens markeder øker flere tilbudssituasjoner ofte kjøpesummen høyere enn noe tilsvarende salg i området; Det er derfor i disse tilfellene at mange selgere bekymrer vurderingene vil komme i lavt. På kjøperens markeder , når prisene er myke eller fallende, er selgerene også opptatt av at vurderingen vil være lav vurdering.
Lav vurdering kan skje på noen markedsplass, men: varm, kald eller nøytral .
Hvorfor skjer lave vurderinger?
National Association of Realtors rapporterer i sin månedlige REALTOR Confidence Index Survey for salg mellom november 2016 og januar 2017, 22% av respondentene møtte vurderingsproblemer. I NARs undersøkelse av boliglånsopphavsmenn rapporterte 55% av respondentene for denne perioden vurderingsspørsmål.
Det er en rekke grunner til at boligene ikke vurderer til salgsprisen, og vurderingene kommer i lav. Her er noen:
- Kunstig oppblåst pris som følge av flere tilbud .
- Faldende markedsverdier på grunn av færre kjøpere som handler blant en større beholdning av boliger.
- Fallout fra en overflod av foreclosure eller kort salg i nabolaget, spesielt når det ikke finnes noe annet sammenlignbart salg .
- Feil vurdering av underwriter .
- Overprising av selger.
- Uerfaren takknemlig hvem som ikke forstår lokal påvirkning på verdi.
- Stigende markedsverdier på grunn av begrenset beholdning og få comps.
- Appraiser oversett oversettende salgsdata, noe som kunne gjenspeile høyere sammenlignbart salg når det ble lukket, eller vurdereren valgte sammenlignbare salg fra feil kvarter.
- Kjøper mottar penger tilbake fra selgeren, noe som forårsaker utlåner til å tro at prisen har blitt oppblåst.
En faktor som ikke kommer til spill, er om långiveren vil gjøre lånet. Långivere vil låne penger, og långivere er forbudt fra redlining .
Løsninger for lave vurderinger
Ikke vær panikk hvis vurderingen kommer i lav. Det er vanskelig å forbli rolig når det ser ut til at ventende salg vil falle fra hverandre, men begge parter har opsjoner:
- Kjøper kan gjøre forskjellen i kontanter.
Utlåner bryr seg om vurderingen bare i den grad det påvirker låneverdien . En lav vurdering betyr ikke at utlåner ikke vil låne ut. Det betyr at utlåner vil foreta et lån basert på forholdet som er avtalt i kontrakten til verdsettelsen. Noen ganger vil kjøperens utlåner ikke tillate kjøperen å gi penger for forskjellen, og i så fall må kjøperen betale noen av selgerens sluttkostnader i stedet.
- Selgeren kan senke prisen.
Hvis hjemmet var overpriced eller verdien ble oppblåst, er dette ofte den beste løsningen. Det gjør kjøperen lykkelig og utlåner er fornøyd. Det er ingen garanti for at kjøperen går bort, vil selgeren ikke motta lav vurdering fra den andre kjøperens utlåner, for ikke å nevne tid og problemer det tar å selge eiendommen igjen. Noen ganger er en fugl i hånden best.
- Selgeren kan tilby å bære et andre boliglån for forskjellen.
Hvis kjøperen virkelig ønsker hjemmet, men ikke kan komme med forskjellen i kontanter, foretar betalinger eller en engangsbeløp på et senere tidspunkt til selgeren er et alternativ. Etter at sperringen lukkes, beholder selgere ofte retten til å diskontere det andre boliglånet , selger det for mindre enn pålydende til en investor.
- Bestill en annen vurdering.
Først, hvis lånet ditt er et FHA-lån, spør utlåner for en liste over godkjente takster. Enten kan selgeren eller kjøperen betale for den andre vurderingen. Noen ganger kommer den andre vurderingen til å bli høyere enn den første, spesielt hvis den første takseren var uerfaren eller gjort feil.
Hvis lånet ditt er et konvensjonelt lån , er det underlagt regler for hjemmevurderingskodeksen (HVCC). Barb Torres, en akkreditert seniorappraiser, sier: "Så snart partiene finner en taksfører, kommer ut som ikke er kjent med det lokale markedet, har de all rett til å kontakte utlåner (helst skriftlig) til DEMAND en lokal appraiser blir brukt ."
- Gi en liste over sammenlignbare salg .
Be de involverte agenter å sette sammen en liste over nylig sammenlignbare salg som rettferdiggjør avtalt salgspris. Send den listen til garantisten og be om en vurdering av vurderingen. Prøv å bruke comps nærmere emneegenskapen enn comps brukt av takseren.
- Spør også agenter til å ringe noteringsagenter for ventende salg for å prøve å finne ut den faktiske salgsprisen på disse egenskapene. Opplysningsagenter trenger ikke å opplyse salgsprisen, men mange er glade for å hjelpe, fordi de kunne finne seg i samme situasjon. Du kan alltid spørre om agenten mener at prisen din vil vurdere hvis agenten nekter å avsløre den ventende prisen.
Kompromiss på verdien. Noen ganger selgere vil tilbake litt på kjøperen betaler hele forskjellen og vil bosette seg et sted mellom et fullt kontant innskudd og helt senke prisen. Når det gjelder en forskjell på $ 10 000, kan en selger enige om å akseptere $ 5000 i kontanter og senke prisen med $ 5000.
- Spør selgeren om å betale for en uavhengig vurdering. Hvis kjøperen setter ned 20%, kan kjøperen for eksempel bytte til et 10% nedlånsprogram og bruke den nyfristede penger til å forhandle en høyere kontantbetaling til selgeren.
- Avbryt transaksjonen.
Mange kjøpskontrakter inneholder en låneforutsetning . Hvis vurderingen kommer i lav, kvalifiserer kjøperen seg ikke til å kjøpe eiendommen på avtalt vilkår i kontrakten. En ordentlig skriftlig låneforutsetning gjør at kjøperen kan kansellere kontrakten og krever at selgeren frigjør kjøperens alvorlige penger innskudd.
På samme måte kan selgeren selge for mer ved å sette hjemmet tilbake på markedet og leter etter en ny kjøper. Så lenge den lave vurderingen ikke var FHA, kunne den nye vurderingen være svært forskjellig. FHA-vurderinger blir tildelt et saksnummer, så hvis den første kjøperen var FHA og den andre kjøperen var FHA, ville samme vurdering bli brukt.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.