Årsaken til utfordringene innebærer typen av låneforutsetninger mest utbredte.
I California eiendomsmegling, for eksempel, som mange andre steder i landet, kan en boligkjøper se på flere typer låneforutsetninger og inkludere en eller flere av disse betingelsene i kjøpsbudet .
Bare hjemmekjøpere som får finansiering har en tendens til å gjøre kjøpekontrakten betinget av å skaffe et lån. Kontantkjøpere krever ikke lånegaranti fordi det ikke er lån. Kontrakten kan være betinget av at kjøperen oppnår en:
- FHA lån , som har sitt eget sett av krav, eller
- et VA-lån , som er garantert av Veterans administrasjon, eller
- et konvensjonelt lån , som vanligvis selges i annenhåndsmarkedet, eller
- lån fra en kredittforening hvor låntakeren er medlem, eller
- privat finansiering, som noen ganger kalles et hardt pengelån
Avhengig av hvilken type lån, kan utlåner kreve visse eiendomsforhold eller reparasjoner for å gjøre lånet. Hvis selgerne og kjøperne ikke kan bli enige om reparasjoner eller utlånerforhold, vil kjøperen ikke motta lånet, og transaksjonen kan falle fra hverandre.
Vanligvis har kjøperen en viss tidsperiode i kjøpsavtalen for å få finansieringen. I enkelte tilfeller kan kontrakten gi kjøperen et valg, å velge mellom et bestemt antall dager før låneforutsetningen må fjernes eller tilfredsstilles, eller for å holde låneforutsetningen dersom alle parter er enige om at de er på plass til de lukkes.
Det er der problemet begynner. De fleste selgere forventer at en kjøper må få finansiering. Selgere er vanligvis noe fornuftige og vil tillate en viss periode å passere for kjøperen for å skaffe finansieringen og fjerne låneforutsetningen, men ikke alle selgere vil ønske å vente til lukkedagen for å finne ut om kjøperen faktisk kan å lukke escrow. Det er ikke helt rettferdig for en selger for en kjøper å be om en 30-dagers lukkeperiode uten en fast forpliktelse til å lukke. På den annen side kan en kjøper være veldig nervøs ved å fjerne en låneforutsetning før avslutningen.
En kjøper kanskje lurer på hva som ville skje hvis utlåner, for en eller annen uforutsigbar eller ulykkelig grunn, bestemte seg for å avvise lånet. Hvis kjøperen hadde fjernet låneforutsetningen, kan kjøperen være i selgerens barmhjertighet, og kjøperens alvorlige penger innskudd kan være i fare. Få kjøpere er villige til å ta en gamble på å miste innskuddet.
Selvfølgelig får kjøpere og presenterer et forhåndsgodkjent brev før du gjør et tilbud. Det er preapproval brev selgeren stoler på som bevis på kjøperens kredittverdighet og evne til å kvalifisere for et lån. Men etter at filen er pakket for tegning, kan andre problemer komme opp.
Ukjente dommer kan dukke opp i de offentlige regnskapene, en kjøper kan få et blip på kredittrapporten som hadde gått gjennom sprekkene, en eks med en tidligere kort salg kan sette demper på kvalifisering, en kjøper kan miste jobben sin, en kjøper kan være ansatt i løpet av den nødvendige 2-årsperioden eller motta lønn ureflektert på lønnsstubber. Det er en bazillion ting som kan gå galt La oss ikke overse at den andre typen av låneforutsetninger er vurderingen. Vurderingsforutsetningen er ofte skilt fra låneforutsetningen. Vurderingsforutsetningen betyr at hjemmet må vurderes til kjøpesummen. Hvis vurderingen er mindre enn kjøpesummen, kan kjøperen kansellere at kjøperen har en vurderingsfeil i kjøpsavtalen. Hvis selgeren samtykker i å senke prisen for å oppfylle vurderingen, forventes kjøperen å fjerne vurderingsforutsetningen.
Men hva skjer hvis ved å lukke underwriter bestemmer seg på den 11. time for å bestille en annen vurdering, og at den andre oppfatning av verdi viser seg å være lav vurdering ? Hvis kjøperen har gitt ut vurderingsforutsetningen, er det ingen vurderingskontrakter igjen. Men hvis låneansvaret ennå ikke er utgitt, kan kjøpekontrakten fortsatt være betinget av kjøpers evne til å få lånet.
Dette er bekymringer for å bli adressert med din eiendomsmegler før du gjør et tilbud om å kjøpe et hjem. Noen kjøpere er komfortable å fjerne en låneforutsetning når en utlåner forsikrer kjøperen at filen er klar for finansiering. Men hvis utlåner har bekymringer, kan det ikke være lurt å fjerne låneforutsetningen. Låneforutsetninger snakker også til selger. Ulempen er når tilbudet ditt er blant flere tilbud, og de andre kjøpere er villige til å fjerne en låneforutsetning eller forkorte perioden, og du insisterer på å holde låneforutsetningen intakt hele veien til å lukke, ditt tilbud kan ikke bli akseptert. Selgeren kan tro at du har et problem som kan føre til vanskeligheter ved å lukke.
I tøffe situasjoner som disse, spør noen boligkjøp utlåner til å godkjenne filen gjennom garantistillingen før de noensinne har tilbudt å kjøpe et hjem. Underwriting godkjenning fjerner frykten for usikkerhet og styrker tilbudet.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.