Noen utgifter kan legge til kostnadsgrunnlag og redusere gevinster
Når det er sagt, kan din gevinst være mer enn ekskluderingen eller eiendommen du kanskje ikke kvalifiserer for. Dette kan la deg lure på hva-hvis noen utgifter knyttet til salget er fradragsberettiget.
Din kostnadsgrunnlag og kapitalgevinstskatt
Du kan inkludere alle slags salgskostnader i kostnadsgrunnlaget for ditt hjem. Kostnadsgrunnlaget er det som trekkes fra salgsprisen for å bestemme hvor mye av gevinsten - eller i noen tilfeller et tap - du har oppnådd.
Å legge til kostnader øker kostnadsgrunnlaget, og et høyere kostnadsgrunnlag reduserer kapitalgevinsten din. Hvis du har mindre gevinst, er du mer sannsynlig å falle innenfor utelukkelsesgrensen, og hvis gevinsten din ikke utelukkes, betaler du mindre skatt. Det er en god avtale hele veien rundt.
Du kan trekke fra eventuelle rimelige og vanlige utgifter for å få ditt hus solgt, inkludert alle de gebyrene du betaler ved lukning, samt eventuelle forbedringer som forlener eiendommenes brukstid.
De fleste kostnader knyttet til å forberede eiendommen til salgs og selge den kan kvalifiseres som et fradrag. Den justerte delen av IRS-publikasjonen 523 gir en komplett liste over mulige tilpasninger du kan gjøre til kostnadsgrunnlag ved å legge til disse kostnadene.
Hold alle dine kvitteringer slik at du ikke overser noe.
Boligutsalg ekskludert fra kapitalgevinst skatt
De fleste trenger ikke å bekymre seg for å betale kapitalgevinstskatt når de selger sine hjem fordi giftepar kan ekskludere opptil $ 500 000 av gevinster, og enkelt skattebetalere kan utelukke opptil $ 250 000.
Selvfølgelig, som med de fleste ting skattemessige, er det noen kvalifiserende regler.
Begge ektefeller - eller en enkelt skattyter hvis han ikke er gift - må ha bodd i hjemmet i minst to av de siste fem årene før salget. Du må eie eiendommen i minst to av de fem årene også. IRS tallene dette gjør det til din hovedbolig.
Hvis du er gift og sender inn en felles retur, må bare en av dere bestå eierskapstesten.
Du trenger ikke å eie hjemmet og leve i det samtidig. Du har kanskje bodd i hjemmet som leietaker en stund før du kjøpte den. Du må heller ikke bo der når du selger den. Din toårs oppholdsperiode kan oppstå når som helst så lenge det er innen den femårsperioden.
Hvis du har en medeier, for eksempel, har du kjøpt eiendommen med noen andre som du ikke er gift med, hver av dere kan ta utslaget på $ 250.000.
Det er en siste fangst: Du - eller du eller din ektefelle eller medeier - kan ikke ha hevdet utelukkelse for gevinst ved salg av et annet hjem i løpet av de to årene umiddelbart før huset salg.
Hva er beskattet som en langsiktig gevinst?
Enhver forstår deg over ekskluderingsbeløpet vil bli beskattet som en langsiktig kapitalgevinster dersom du eide huset i mer enn ett år.
Skattesatsen på langsiktige realisasjonsgevinster er enten 0 prosent, 15 prosent eller 20 prosent avhengig av hvilken inntektsskatt du kommer inn i.
De fleste skattebetalere betaler avkastning på 15 prosent, slik at du kanskje vil legge til side 15 prosent av din skattepliktig gevinst for skattemyndighetene hvis du ikke kvalifiserer for utelukkelse av om gevinsten din er større enn ekskluderingen.
Effekten av statsskatter
Sjekk på kapitalgevinst skattesatsen i din stat også. Enhver statlig skatt som du må betale ved salg av huset, vil ikke redusere kapitalgevinsten din, men du kan i det minste inkludere dem sammen med andre statlige inntektsskatter du betalte på Schedule A hvis du spesifiserer fradragene dine .
Fradraget ditt er begrenset til $ 10 000, men begynner i 2018, og dette taket gjelder inntektsskatt betalt til din statlige og lokale skatt også.
Du kan bare trekke $ 10.000 av totalen når du legger til dem alle sammen.
Hvis du eide eiendommen i mindre enn et år, er det en kortsiktig kapitalgevinster, og den vil ikke kvalifisere for utelukkelse fordi du ikke oppfyller bosteds- eller eierskapsregler. Denne typen gevinst blir beskattet til ordinære skattesatser sammen med din andre inntekt. Med andre ord, vil du effektivt betale prosentandelen av hvilken skattekonsoll du er i etter å ha tatt alle tilgjengelige skattekreditter og fradrag.
Hva om egen eiendom?
Hva skjer med ditt hjem kjøleskap og alle de andre apparatene? Disse anses å være separate fra huset ditt. Hvis du selger dem separat, er det svært sannsynlig at du vil gjøre det for mindre enn det du betalte for dem. Dessverre, hvis du tar et tap - og du vil sannsynligvis - dette tapet er ikke skattefradrag.
Du kan likevel få tilbake penger ved å selge dem, men. Hvis apparatene er ganske nye, bør du kunne grave opp kvittering for kjøpesummen. Hvis apparatene er eldre, har de kanskje ikke mye verdi, men du kan få en ide om rettferdige markedsverdier ved å bla gjennom lokale klassifiserte annonser, eBay eller craigslist for lignende apparater.
Selvfølgelig representerer provenyet skattepliktig inntekt, slik at du kanskje bare vil spare deg litt forverring ved å bare inkludere dem i hussalget.