Alt som fortjener hjemmeoppholdet ditt, er ikke skattepliktig inntekt
Det er ikke nødvendigvis slik. Mange skattebetalere kan beholde de fleste - om ikke alle pengene. Du kan ekskludere den fra din skattepliktig inntekt ved hjelp av utelukkelsen av boligsalg gitt av Internal Revenue Code.
En $ 250 000 ekskludering på salg av et hovedhjem
Ugift personer kan ekskludere inntil $ 250 000 i fortjeneste fra salget av deres hovedhjem. Du kan ekskludere 500 000 dollar hvis du er gift.
Slik fungerer det: Hvis du er single og du innser et fortjeneste på $ 200 000 på salget av ditt hjem, trenger du ikke å rapportere noen av pengene som skattepliktig inntekt. Det er mindre enn $ 250 000 ekskluderingsbeløpet du har krav på. Hvis du innser en gevinst eller gevinst på $ 255 000, må du rapportere $ 5000 av det som en gevinst.
Selvfølgelig gjelder det ganske mange regler.
2-ut-av-5-årsregelen
Utelukkelsen avhenger av at eiendommen er din bolig, ikke en investeringseiendom. Du må ha bodd i hjemmet i minst to av de siste fem årene umiddelbart før salgstidspunktet.
De to årene behøver ikke å være sammenhengende, og du trenger ikke å bo der på salgstidspunktet. Du kan bo i hjemmet i et år, leie det ut i tre år, og deretter flytte tilbake i 12 måneder.
IRS-tallene viser at hvis du brukte så mye tid under det taket, kvalifiserer hjemmet ditt som hovedbolig.
Du kan bruke denne 2-årige regelen til å ekskludere fortjenesten din hver gang du selger ditt hovedhjem, men dette betyr at du kan kreve ekskluderingen bare en gang hvert annet år fordi du må bruke minst så mye tid i bolig.
Du kan ikke ha ekskludert gevinsten på et annet hjem i den siste toårsperioden.
Unntak til 2-ut-av-5 års regelen
Hvis du bodde i ditt hjem mindre enn 24 måneder, kan du kanskje utelukke minst en del av gevinsten hvis du kvalifiserer for en av en håndfull spesielle forhold. Du kan deretter beregne din delvise ekskludering basert på hvor lenge du faktisk bodde der.
Telle månedene du bodde i, så del nummeret med 24. Multiplik dette forholdet med $ 250 000 eller med $ 500 000 hvis du er gift. Resultatet er hvor mye gevinsten du kan ekskludere fra din skattepliktig inntekt.
For eksempel har du kanskje bodd i ditt hjem i 12 måneder, da måtte du selge den av kvalifiserende grunn. Du er ikke gift. Tolv måneder divideres med 24 måneder kommer ut til .50. Multipliser dette ved maksimal ekskludering av $ 250,000. Resultatet: Du kan ekskludere opptil $ 125 000 eller 50 prosent av fortjenesten din.
Hvis gevinsten din er over $ 125 000, vil du bare inkludere beløpet over $ 125 000 som skattepliktig inntekt på selvangivelsen din. Hvis du innser en $ 150.000 gevinst, vil du rapportere og betale skatt på $ 25.000. Hvis gevinsten din er lik eller mindre enn $ 125 000, kan du ekskludere hele beløpet fra din skattepliktig inntekt.
Kvalifiserende forsinkelser i residensen
Du trenger ikke å telle rimelig midlertidig fravær fra hjemmet som ikke bor der. Du har lov til å tilbringe tid på ferie eller av forretningsmessige årsaker, forutsatt at du fortsatt opprettholder eiendommen som bolig, og du har tenkt å returnere dit.
Og hvis du faktisk må flytte, kan du kvalifisere for delvis utestenging. Hvis du bodde i huset i mindre enn to år, kan du utelukke en del av gevinsten hvis arbeidsplassen din endret seg. Dette unntaket gjelder hvis du startet en ny jobb, eller hvis din nåværende arbeidsgiver krever at du flytter til et nytt sted.
Hvis du selger huset ditt av medisinske eller helsemessige årsaker, dokumentere disse grunnene med et brev fra legen din. Dette gjør det også mulig å bo i hjemmet i mindre enn to år. Du trenger ikke å legge inn brevet med selvangivelsen , men behold det med dine personlige opplysninger bare hvis IRS ønsker bekreftelse.
Du vil også dokumentere eventuelle uforutsette omstendigheter som kan tvinge deg til å selge hjemmet ditt før du har bodd der den nødvendige tidsperioden. Ifølge IRS er en uforutsette omstendighet "forekomsten av en begivenhet som du ikke med rimelighet kunne ha forventet før du kjøpte og okkuperte ditt hovedhjem", som for eksempel naturkatastrofer, endring i ansettelse eller arbeidsledighet som gjorde at du ikke kunne møte grunnleggende levekostnader, død, skilsmisse eller flere fødsler fra samme graviditet.
Aktive tjenestepersoner er ikke underlagt bostedsregelen. De kan frafalle regelen i opptil 10 år hvis de er på "kvalifisert offisiell utvidet tjeneste". Dette betyr at regjeringen har bedt deg om å bo i statsboliger i minst 90 dager eller i en periode uten en bestemt sluttdato. Du vil også kvalifisere hvis du er oppført på en pliktstasjon som er 50 miles eller mer fra hjemmet ditt.
Eierskapsregelen
Du må også ha eid eiendommen i minst to av de siste fem årene. Du kan eie den på et tidspunkt når du ikke bor der eller bor der for en periode uten å eie den egentlig. De to årene med bosted og de to års eierskap må ikke være samtidige.
Du har kanskje leid hjemmet ditt og bodde der i tre år, da kjøpte du det fra utleier. Du flyttet straks ut og leide den til en annen person, så solgte du det to år senere. Du har møtt både eierskapet og bostedets toårige regler - du bodde der for tre og eide den for to.
Tjenestemedlemmer kan fravike denne regelen også i opptil 10 år hvis de har kvalifisert tjenestepensjon.
Gift skattebetalere
Gift skattebetalere må sende felles tilbakebetaling for å kreve ekskluderingen, og begge må oppfylle 2-ut-5-årig bostedskommisjonen, selv om de ikke må ha bodd i boligen på samme tid. Bare en ektefelle må oppfylle eierskapstesten.
Hvis en ektefelle dør i eierskapet, og overlevende ikke har gift seg om igjen, kan hun bruke sin avdøde ektefelles bosted og eierskapstid som sin egen.
Skilt skattebetalere
Din tidligere ektefelles eierskap av hjemmet og tiden som bor i hjemmet, kan regnes som din egen hvis du erverver eiendommen i en skilsmisse. Du kan legge disse månedene til din tid for eierskap og bo der for å møte eierskap og bosted regler.
Rapporterer gevinsten
Hvis du oppdager et overskudd som overstiger ekskluderingsbeløpene eller ikke kvalifiserer, blir inntektene på salget av ditt hjem rapportert på Schedule D som en gevinst . Hvis du eide ditt hjem i ett år eller mindre, blir gevinsten rapportert som en kortsiktig realisasjon. Hvis du eide den mer enn ett år, er det rapportert som en langsiktig kapitalgevinst.
Kortsiktige gevinster blir skattlagt i samme takt som din vanlige inntekt, mens renten på langsiktige gevinster er gunstigere: null, 15 eller 20 prosent, avhengig av skattekonsollen.
Å holde nøyaktige poster er nøkkelen. Sørg for at eiendomsmegleren vet at du kvalifiserer for ekskludering hvis du gjør det, og tilbyr bevis om nødvendig. Ellers må hun gi deg en Form 1099-S og sende en kopi til IRS. Dette utelukker ikke at du hevder ekskluderingen, men det kan komplisere ting.
Hvis du mottar Form 1099-S, må du rapportere salget av hjemmet ditt på selvangivelsen. Rådfør deg med en skattemessig for å forsikre deg om at du ikke tar en skattemengde hvis du ikke trenger det.
Beregning av kostnadsgrunnlag og kapitalgevinster
Formelen for beregning av gevinsten innebærer at du trekker kostnadsbasis fra salgsprisen.
Begynn med det du betalte for hjemmet, og legg deretter til kostnadene du pådro seg i kjøpet, for eksempel tittel- og escrow-avgifter og eiendomsmeglerprovisjoner . Legg nå kostnadene ved eventuelle større forbedringer du har gjort, for eksempel å bytte ut taket eller ovnen. Beklager, det males ikke familiens rom teller.
Trekk eventuelle akkumulerte avskrivninger du kanskje har tatt over årene, for eksempel hvis du noen gang tok hjemmekontraktsavdraget. Det resulterende tallet er kostnadsgrunnlag.
Din egenkapital gevinst vil være salgsprisen på ditt hjem mindre kostnader. Hvis det er et negativt tall, har du hatt et tap. Dessverre kan du ikke trekke et tap fra salget av hovedhuset ditt.
Hvis det resulterende nummeret er positivt, har du gjort en fortjeneste. Trekk ut summen av ekskluderingen din, og balansen er din skattepliktig gevinst.