Er fullservice eiendomsmeglere verdt den ekstra penger?
Type markedsplass
- Hvis du er i selgerens marked akkurat nå, selger boliger sannsynligvis det minuttet de slo på flere noteringstjenestene. Et enøyet sau med to poter bundet bak ryggen hennes kunne plop et hjem i MLS og få et tilbud. Vil det være den høyeste prisen du kan få?
- Kjøperens markeder eksisterer når beholdningen overstiger leveransen av kjøpere. I disse markedene selger noen boliger i det hele tatt ikke. Dette er hvor ekspertise og ekstra arbeid lønner seg. Oppføringer som selger til topppris er vanligvis de som er utsatt for de fleste kjøpere, som er priset godt, markedsført godt og bra.
MLS og Internett
Jeg cringe når jeg ser nye oppføringer hit MLS uten et fotografi fordi jeg vet at agenter og kjøpere overfører dem uten noen andre tanker. Mange flere noteringstjenester godtar 8 til 12 fotografier i dag. Derfor ansetter mange fullserviceagenter profesjonelle fotografer og skyter doble bildene som kreves.
- Fordelene bruker mye tid på å sortere gjennom bilder for å velge de som har mest lys, de beste vinklene, skarpeste kontrast og farge.
- Bilder blir beskåret og endret for å fremheve positive attributter.
- Hvert bilde er skrevet inn i MLS med en fullstendig fristende beskrivelse.
Når jeg ser et fotografi tatt av flere noteringstjenester i stedet for en proff eller agent, ser jeg også en lat eiendomsmegler som ikke bryr meg nok eller blir ikke betalt nok til riktig å markedsføre kundens eiendom.
signage
Massevis av mor 'n' pop-operasjoner og rabattmegling gjør ikke penger på profesjonelle tegn fordi de ikke tror på det, eller de har ikke råd til det.
God skilting er gratis reklame. Mange fullservicefirmaer vil annonsere:
- Hovedkontor telefonnummer
- Agentens personlige mobiltelefon eller talepostnummer
- Nettsted for mer informasjon
- Virtuelle turløyper
- Spesifikk informasjon som gjør dette hjem forskjellig fra andre i området
Markedsføringsmateriale
Fullservicefirmaer har en tendens til å projisere kvalitet, og det betyr firefargede flygeblad og firefargede direktepostbrikker. Dagene for å ansette nabolagsbarn til å kaste fotokopier på naboens fremste trinn er borte. Full-service markedsføring er førsteklasses.
Åpne hus
Ikke alle boliger har rett for et åpent hus , men de som krever finesse. Dette betyr å jobbe med kjøpere som kommer gjennom ved å peke på imponerende funksjoner i hjemmet uten at kjøperen føler seg undertrykt eller hounded, og som i seg selv er en kunst. Det krever service av en erfaren selger. Mange rabattmeglere nekter å holde boliger åpne.
Full service agenter råd selgerne. De finner ut hva som gjorde at selgeren bestemte seg for å kjøpe hjemmet og hvordan det øyeblikket skjedde. Deretter bruker de den kunnskapen på åpne hus. For eksempel, anta at en selger sa det øyeblikket kom da hun først sto og stirret ute ved bassenget. Da hun vendte seg til mannen sin og gispet, "Jeg kan ikke tro at vi har råd til å kjøpe dette hjemmet." Gode salgsfolk på en åpent ville spørre kjøpere å stå på samme sted ved bassenget.
Deretter vil de dele selgerens første erfaring ordentlig.
Forhandling
Fast eiendom er en ekstremt konkurransedyktig bedrift, og det er mange agenter som kjemper for de samme oppføringene. En fullservice agent som vinner noteringen er trolig en god forhandler, en person du vil ha på din side under tilbudsforhandlinger . Tenk på det. Agenter som kan overtale deg til å betale det de føler er rimelige, vil trolig overtale en kjøper til å betale prisen. Til syvende og sist betyr det mer penger for deg.
Endelig salgspris
Noen ganger mister fullservice agenter oppføringer fordi selgeren ble lovet en høyere pris basert på varm luft og en lavere provisjon. Det er disse oppføringene som ofte vises i MLS en måned senere med reduserte priser. Mengden av prisreduksjonene , ikke overraskende, har en tendens til å overskride forskjellen i provisjoner mellom duelleringsbyråene!
I disse scenariene fikk selgere færre tjenester og endte med å miste penger på salget også.
Hvis du ikke kan bestemme mellom en agent som tar 1 eller 2 prosent mindre enn en annen, tenk på hvordan du ville føle deg hvis du måtte redusere salgsprisen din, si fem prosent, for å få huset solgt. Be agenter å vise deg de siste 24 månedene av prisreduksjoner og sammenligne dem.
Hvor mye gjør agenter?
Agenter betales av meglere. Meglere beholder en del, noen ganger 50%, og betaler saldoen til agenten. Fra det betaler agenten overhead og skatt, som lett kan utgjøre 50% av nettet. En listelagers sanne lønn varierer fra 20% til 30% av halvparten av provisjonen. Fullservice agenter bruker vanligvis mer på overhead enn sine konkurrenter; ved å nekte å kompromittere tjenesten, har de en tendens til å belaste mer.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.