Bruke Land Kontrakter på Homes for Sale

Hvordan selge ditt hjem gjennom en landskontrakt

Land kontrakter er nyttige instrumenter for selgere som selger et hjem og vurderer å bære finansieringen til en kjøper. Det gir selgere en innbygget inntekt og generelt en bedre rente enn priser som tilbys på pengemarkedsregnskap eller innskuddsbevis. En forsiktig selger bør imidlertid ta skritt for å beskytte egenkapitalen og sikre at kjøperen kan oppfylle vilkårene i landskontrakten.

Forskjellen mellom en landskontrakt og et boliglån

Landskontrakter er sikkerhetsavtaler mellom en selger, kjent som en leverandør, og en kjøper, kjent som en Vendee.

Leverandøren bærer finansieringen til Vendee, som kan inneholde et underliggende lån. En hovedforskjell mellom en landskontrakt og et boliglån er at kjøperen ikke mottar en gjerning eller klar tittel til eiendommen til landskontrakten er betalt.

Enkelte stater har lover som behandler en landskontrakt som ligner en tillitsklausul, og disse landkontrakter gir forvalter, og gir en forvalter "salgsstyrke" for å iverksette avskærmningssaker i tilfelle Vendee misligholder kontrakten. Andre stater gir kjøperne en lengre innløsningsperiode, ligner de som er under et boliglån. Av disse grunnene er det viktig å redusere sjansene for mislighold ved å forhåndskvalifisere Vendee.

Beskytte selgeren på en boligkontraktsalg

Hvis du har et underliggende lån, gitt et valg mellom en rett kontrakt eller en omslagskontrakt, kan du tilby omslagskontrakten. Det vil gi deg en overstyring på den eksisterende renten på det første boliglånet.

Be om juridisk rådgivning om en fremmedgjøringsklausul. Utlåner kan ringe ditt lån på grunn av betaling hvis låner oppdager at du har solgt hjemmet gjennom en landskontrakt.

• Hent en kredittrapport om kjøperen. Hvis kjøperen har innvilget konkurs, gjort sen betaling til andre kreditorer eller, verre, ingen kreditt, er disse nedsettende regnskapene et rødt flagg.
  

• Be om en Tittelforsikringspolicy . Tittel søk av de offentlige registre vil også vise rettigheter eller dommer innsendt mot en kjøper. Tittelfirmaet vil sannsynligvis be om tilfredsstillelse av disse beløpene før det vil forsikre landskontrakten om en tittelpolitikk . Be om å se en kopi av den foreløpige tittelrapporten (eller forpliktelsen til tittelforsikring) for å avgjøre om et søk avslører noe om kjøperen.
  
• Be om en heftig nedbetaling. Kjøpere er mindre tilbøyelige til å gå bort fra en landskontrakt eller slutte å betale på avdragsavtalen hvis kjøperen har gjort en stor forskuddsbetaling . Jo flere penger som investeres på forhånd, desto mindre sannsynlig vil en kjøper risikere å miste den.
  
• Bære Finansiering Kortsiktig. Du kan amortisere betalinger i 30 år, men be om ballongbetaling etter fem eller ti år. Dette vil la kjøperen refinansiere eller selge eiendommen for å betale deg tidlig. Sjekk om denne typen finansiering overholder statens lover. Ballongbetalinger kan være forbudt.
  
• Bekreft kjøperens ansettelse. Pass på at kjøperen er ansatt og har vært ansatt i minst to år, helst lenger. Spør om kjøperen er ansatt hos selskapet eller er kontraktsarbeid og om ansettelsestidspunktet kan bli slated for terminering helst snart.
  

• Be om personlige henvisninger. Sjekk ut kjøperens referanser, inkludert tidligere utleiere. Spør om betalingshistorie ved tidligere utleie, ikke bare dagens leie, fordi noen ganger vil utleiere si noe for å få leietaker ut av eiendommen. Gå tilbake til utleier før eksisterende utleier og spørre.
  

• Insistere Kjøper Skaffe en Boligeier Forsikringspolicy. Du vil ikke være ansvarlig for hjemmet etter at landskontrakten er signert og notarisert. Sørg for at kjøperen heter deg som en ekstra forsikret og får en kopi av huseiers forsikring .
  
• Opprett en utbetalingskonto. Mange banker og finansinstitusjoner tilbyr en tjeneste som vil samle inn betalingene fra kjøperen og sende dem til deg eller sette dem inn på bankkontoen din. Det hindrer kjøperen til å kjenne hjemmeadressen din, og arrangementet gir deg frihet til å reise.
  

• Samle skatter fra Vendee. Be Vendee å betale skattene til utbetalingsselskapet ditt. Selskapet kan da foreta skattebetalinger til eiendomsbedømmeren, og du kan være trygg på at skatter vil bli betalt til rett tid.
  
• Inkluder en sen betalingsgebyr i kontrakten. Hvis du betaler en underliggende lånebetaling, vil du motta betalinger i tide for å unngå dine egne gebyrer. Oppgi kjøperen en rimelig avgift for mottatte betalinger sent for å lokke kjøperen til å betale på tid.
  
• Sørg for fortsatt vedlikehold og vedlikehold. Vurder å inkludere en akselerasjonsklausul i kontrakten, som gjør at du kan få Vendee til å refinansiere eiendommen dersom tilstanden til eiendommen blir en risiko for din finansielle investering.
• Forhindre vendee fra å tildele kontrakten. Etter at du har gjort leksene dine for å godkjenne denne kjøperen, vil du ikke gi kjøperen rett til å tildele kontrakten til en ukjent enhet.
  
• Snakk med en advokat. Det er verdt det å bruke noen få hundre dollar for å få juridisk råd før de inngår en landskontrakt. Dessuten vil en advokat trolig tenke på noe jeg har savnet i denne punktlisten.

I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.