Omvendt boliglån Tap på egenkapital for pensjonering
Den omvendte boliglånsindustrien har blitt plaget i løpet av årene av forvirring, sammen med rapporter om rovdyrsutbydere som preying på eldre. I dag krever anerkjente låneinstitusjoner at låntakere mottar rådgivning om risiko og fallgruver før de forplikter seg til et omvendt boliglån. Dessverre garanterer det fortsatt ikke at et hus vil bli dratt av.
Hvordan virker et omvendt boliglån?
Omvendt boliglån tillater et hus å låne egenkapital.
I stedet for å foreta betalinger til utlåner, gjør utlåner utbetalinger til låner. Betalinger kan gjøres på følgende måte:
- Et engangsbeløp
- Månedlig, så lenge låntakeren opptar hjemmet
- Periodiske fremskritt gjennom en linje av kreditt
- Kombinasjon av noen av de ovennevnte
Hvem kan kvalifisere for et omvendt boliglån?
Enhver over 62 år som eier et hjem, kan kvalifisere for et omvendt boliglån dersom det er tilstrekkelig egenkapital i hjemmet. Det er kickeren, som har nok egenkapital til å få boliglån, som vanligvis er en 20% egenkapitalstilling utilstrekkelig. Hvis det er nok egenkapital, hva skjer neste?
- Eksisterende boliglån vil bli betalt.
- Utsatt vedlikehold / reparasjoner vil bli påkrevet, om nødvendig.
- FICO-poengene gjelder ikke og kreditthistorikken er irrelevant.
Hvor mye koster omvendt boliglån?
Som med et vanlig lån, betaler låntakere avgifter for å få pengene. Disse gebyrene kan rulles inn i lånet og finansieres. Fordi det ikke er noen "standardkostnader", vil avgiftene variere avhengig av utlåner, tredjepartsleverandører og hvilken type lån som er valgt.
Vanligvis er avgiftene svært høye. I utgangspunktet betaler låntakere for:
- Forsikringspremier. Denne forsikringen betaler et tap til utlåneren dersom hjemmet ditt er verdt mindre enn beløpet skyldes på slutten av lånet ditt.
- Månedlige utlåner avgifter. Långivere belaster vanligvis låntakeren for å utbetale månedlige utbetalinger.
- Lånepoeng eller søknadsavgift. Denne avgiften øker utlånerens avkastning på investeringen. Det er disse avgiftene som er under stor undersøkelse.
- Normal avsluttende kostnader . Avgifter for å lukke inkluderer kostnader for opptak, sperring eller avsluttende agent, tittelpolitikk , etc.
Hvor mye kan du låne?
Hvor mye lån som er tilgjengelig, avhenger av hvilken type låneprogram som er valgt, hvor mye egenkapital gjenstår etter å ha betalt eksisterende boliglån og lånerens alder. Wells Fargo er en ledende opphavsmann til omvendt boliglån.
Jeg fant en praktisk nettkalkulator på Wells Fargo-webområdet: Wells Fargo Lånekalkulator. Jeg plugget i en alder av 65 år og et gratis og klart hjem verdt $ 500.000. For en årlig justering av HECM (Home Equity Conversion Mortgage) returnerte kalkulatoren estimerte sluttkostnader på $ 20,943, med en engangsbeløp på $ 129.614, med en årlig rente på 8,67%, noe som kunne gå opp så høyt som 13,67% i løpet av perioden låne. Den månedlige betalingen tilgjengelig for dette lånet er $ 949. Ved 75 år, hopper den månedlige betalingen til $ 1,401.
Hvilke typer programmer er tilgjengelige?
En håndfull långivere tilbyr fast rente boliglån. Størstedelen av andre omvendte boliglånsprogrammer finansieres gjennom et rentetilpasningsrente . Renten kan justeres månedlig eller årlig.
- Långivere belaster en margin, som varierer mellom långivere.
- Marginen, når den legges til indeksrenten , vil være lik renten.
- Renten er typisk avkortet, noe som betyr at frekvensen kan økes til maksimal rente og ikke høyere. Caps varierer fra 5 til 6 prosent på en årlig justeringsfrekvens og fra 10 til 11 prosent på en månedlig justerbar rente.
Den mest populære typen omvendt boliglån i dag er Home Equity Conversion Mortgage, forsikret av US Department of Housing and Urban Development.
"HomeKeeper Mortgage" er fra Fannie Mae. Fannie Mae kjøper konvensjonelle boliglån, ompakker dem og selger dem som verdipapirer til investorer. Ved hjelp av Wells Fargo Reverse Mortgage Calculator og det forrige scenariet, i 65 år, ville HomeKeeper-boliglånet betale $ 587 per måned og $ 1.381 ved 75 år.
Hvor kan du få et omvendt boliglån?
Mange boliglån meglere og store utlån institusjoner tilbyr omvendt boliglån produkter.
- National Reserve Mortgage Långivere Association publiserer en liste, sortert etter stat, av godkjente långivere som oppstår omvendt boliglån.
- Institutt for bolig og byutvikling publiserer også en liste over godkjente HUD långivere. Husk å sjekke boksen som begrenser søket til långivere som har fullført et HECM-lån de siste 12 månedene.