Reglene for å få et boliglån er strenge
Smarte kjøpere antar ikke automatisk at de kan få et leilighetslån på noen leilighet de vil kjøpe. For eksempel, Sherry, ikke hennes virkelige navn, trodde hun hadde landet den perfekte high-rise leiligheten i East Sacramento . Prisen var riktig. Stedet var perfekt. Utsikten var fantastisk. Sherry forventer ikke at långiveren nekter å foreta et lån fordi långivere tidligere hadde gjort lån på andre condos i bygningen.
Men långiveren nektet lånet fordi det ikke var noe nylig sammenlignbart salg i løpet av de siste 3 månedene i bygningen. Vurderer ville ikke bruke andre sammenlignbare salg i nabolaget annet enn de i bygningen, og ingen eksisterte. Ingen i løpet av de siste tre månedene, uansett.
Velkommen til verden av boliglån regler. Ikke bare varierer reglene for et boliglån stort mellom FHA-lån og konvensjonelle lån , men hver utlåners investor kan ha sitt eget sett med regler, kalt overlegg. I motsetning til et familiehus boliglån, er leilighetslån forskjellige, og ikke alle condominiumprosjekter kvalifiserer.
Også, bare fordi FHA sier at du kan få et boliglån betyr ikke at utlåner du har valgt, vil være enig i å finansiere et slikt lån. Videre, for å komplisere saker i den andre retningen, bare fordi et leilighetskompleks er fraværende fra den godkjente FHA-leilighetslisten, betyr ikke at utlåner ikke vil akseptere en "spotvurdering" og godkjenne det, fordi utlåner kan.
En god grunn til å fornuftig velge utlåner for ditt boliglån.
FHA-regler for et boliglån
Mange låntakere , spesielt førstegangshjem kjøpere gravitate mot å kjøpe en leilighet fordi prisene er generelt mye mindre enn de for en enebolig. Fordi prisene ofte er lavere, så er forskuddsbetalingskravene.
Men andre regler kan blåse en kjøpers mulighet til å få et lån :
- FHA Godkjent Condo List
HUD krever at leiligheten skal være oppført på sin FHA godkjente condominium liste. Hvis leiligheten ikke er på listen, må låntakeren søke konvensjonell finansiering.
Hovedopphold: Jeg har nylig kjøpt en kjøper diskvalifisert fordi han jobbet i San Jose og kjøpte en leilighet i Sacramento. Han planla å telecommute og kjøre inn i San Jose to ganger i løpet av uken. Nei, utlåner sa avstanden var for stor til å bli ansett som en permanent bolig.
- Prosentandel av FHA-lån
Minst 80% av alle FHA-lån i komplekset må være eier okkupert, låntakers viktigste bostedssted. Hvis for mange FHA-forsikrede enheter blir omgjort til leie, vil FHA ikke godkjenne lånet.
- Andel av eieropptatte enheter
Minimum 51% av enhetene i komplekset må være eier okkupert. Det er en oppfatning, kanskje sant, at eierbevegere tar bedre vare på sine enheter, og er mer fullt hjemme i komplekset enn en leietaker.
- Konstruksjon Fullføring
Prosjektet må være gjennomført i minst et år, uten tillegg eller faser i avventning. Dette betyr at første salg i komplekset sannsynligvis vil bli kjøpt med kontanter eller ikke-FHA-typer finansiering.
- Ingen Spot Review
FHA eliminert spot vurderinger, som pleide å bety selv om leiligheten ikke var på FHAs godkjente leilighet liste, kan FHA fortsatt gjøre lånet ved gjennomgang av et spørreskjema.
Generelle boliglånsregler
Hvorvidt låntakeren får FHA eller konvensjonell finansiering, er det noen regler for boliglån som er de samme. Her er noen:
- HOA Delinquencies
I komplekser der verdier har falt over hele linjen, er avgifter vanligvis krenkende for de som har kort salgsstatus eller bank-eid . Prosentvis minimum gjelder, og generelt må minst 85% av boligeiendomsavgiftene betales i tide.
- Venter på lovgivning
Ingen utlåner ønsker å se ventende lovgivning i et leilighetskompleks. Mange søksmål er kostbare og tidkrevende å løse.
- Begrensende pakter
Bankene krever ofte at tittelen overføres i avgift enkel, uten noen begrensninger som alder, for eksempel.
- Passende forsikringsdekning
Komplekset må opprettholde passende forsikring som fare-, ansvars- og flomforsikring . Hver gang National Flood Insurance-programmet nærmer seg fare, lider leilighetsanlegg.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.