Hvorfor ville en utlåner godta et kort salg?
En kort salg i fast eiendom er ikke alltid en hyggelig transaksjon, men kortsalg har kommet langt siden 2006, så ikke selg konseptet kort. Vår nåværende økonomi betyr ikke at kortsalg har gått bort. For eksempel kan en person som kjøpte et helt nytt hjem dø dagen etter avsluttet, og kostnadene ved et øyeblikkelig salg kunne kaste transaksjonen til kort salgsstatus.
For de som har vært undervanns for en stund eller slitt med et lånsmodifisering, er det en annen historie.
Det er mange måter å miste et hjem på, men å signere bort eierskap på en måte som ødelegger kreditt, skammer familien og strimler, er en verdsinneherre en av de vanskeligste, og det er det som foreclosures har en tendens til å tilby. For villaeiere som ikke lenger har råd til å holde boliglånsbetalinger nåværende, er det alternativer til konkurs eller foreclosure- prosedyrer. En av disse alternativene kalles en "short sale".
Mer enn halvparten av mitt salg i Sacramento fra 2006 til 2012 hadde vært kortsalg. Det var så fremtredende kortsalg i flere år. I dag, men ikke så mye. I de senere år kan selv selgere som ikke er krenkende kvalifisere for en kort salg, som har åpnet mange flere korte salgsdører. Kortsalg har en tendens til å gi en verdig avslutningsprosess for selgere.
Når långivere er enige om å gjøre en kort salg i fast eiendom , betyr det at utlåner aksepterer mindre enn det totale beløpet som skal betales. Ikke alle långivere vil godta kortsalg eller rabatterte utbetalinger, spesielt hvis det ville gi mer økonomisk sans for å avskaffe; Dessuten kvalifiserer ikke alle selgere eller alle eiendommer for kortsalg .
Hvis du vurderer å kjøpe en kort salg , kan det være ulemper. For din beskyttelse foreslår jeg at alle potensielle kandidater for en kort salg, som første skritt:
- Få juridisk råd fra en kompetent eiendomsadvokat
- Ring en regnskapsfører for å diskutere korte salgsavvik
Som eiendomsmegler er jeg ikke lisensiert som advokat eller CPA og kan ikke gi råd om konsekvensene.
Med unntak av visse forhold i henhold til gjeldsloven for gjeldsloven fra 2007, må du være oppmerksom på at skattemyndighetene kan betrakte gjeldsgjeld som inntekt, og det er ingen garanti for at en utlåner som aksepterer en kort salg, ikke lovlig forfaller en låner for forskjellen mellom beløpet skyldes og beløpet betalt. I noen stater er dette beløpet kjent som mangel. En advokat kan avgjøre om lånet ditt kvalifiserer for mangel på dommer eller krav.
De fleste korte salg i California har ingen skattestraff lenger.
Selv om alle långivere har varierende krav og kan kreve at en låner sender et bredt spekter av dokumentasjon, vil følgende trinn gi deg en ganske god ide om hva du kan forvente.
- Ring til utlåner
Du må kanskje gjøre et halvt dusin telefonsamtaler før du finner personen som er ansvarlig for håndtering av kortsalg. Du vil ønske å snakke med avdelingen "fast eiendom kort salg" eller "trene", og prøv å få navnet på forhandleren. Din eiendomsmegler kan også håndtere dette trinnet for deg, under mange omstendigheter. - Send inn godkjenningsbrev
Långivere vil vanligvis ikke avsløre noen av dine personlige opplysninger uten skriftlig fullmakt til å gjøre det. Hvis du jobber med en eiendomsmegler, avsluttende agent, tittelfirma eller advokat, vil du få bedre samarbeid hvis du skriver et brev til långiveren som gir långiveren tillatelse til å snakke med de aktuelle interessentene om lånet ditt. Brevet skal inneholde følgende:- Eiendomsadresse
- Lånreferansenummer
- Navnet ditt
- Dato og effektiv tidsperiode
- Agentens navn og kontaktinformasjon
- Foreløpig nettblad
Dette er en estimert sluttoppstilling som viser salgsprisen du forventer å motta og alle salgskostnader, ubetalte lånebalanser, utestående betalinger forfalte og sen gebyrer, inkludert eiendomsprovisjoner . Din avsluttende agent eller advokat bør kunne forberede dette på dine vegne. Hvis bunnlinjen viser penger til selgeren, gode nyheter, vil du sannsynligvis ikke trenge en kort salg. - Motgangsbrev
Jo tristere, jo bedre. Denne faktaerklæringen beskriver hvordan du kom inn i denne økonomiske bindingen og gjør et krav til utlåner om å godta mindre enn full betaling. Långivere er ikke umenneskelige og kan forstå om du mistet jobben din, ble innlagt på sykehus eller en lastebil sprang over hele familien din, men långivere er ikke særlig empatisk for situasjoner som involverer uærlighet eller kriminell oppførsel.
- Bevis på inntekter og eiendeler
Det er best å være sannferdig og ærlig om din økonomiske situasjon og avsløre eiendeler. Långivere vil vite om du har sparekontoer, pengemarkedsregnskap, aksjer eller obligasjoner, omsettelige instrumenter, kontanter eller annen fast eiendom eller noe av materiell verdi. Långivere er ikke i veldedighetsvirksomheten og krever ofte forsikring om at skyldneren ikke kan betale tilbake noen av gjelden som det er tilgivende. Banken vil også kreve 30 dagers lønnsstubber. - Kopier av bankerklæringer
Hvis dine bankkontoer gjenspeiler uaksessable innskudd, store kontantuttak eller et uvanlig antall sjekker, er det sannsynligvis en god ide å forklare hver av disse linjepostene til utlåner. I tillegg kan utlåner at du skal tegne for hvert innskudd, så det kan avgjøre om innskudd vil fortsette. Vanligvis krever bankene dine siste 2 måneder. - Sammenlignende markedsanalyse
Noen ganger markeder nedgangen og eiendomsverdiene faller. Hvis dette er en del av grunnen til at du ikke kan selge hjemmet ditt for nok til å betale utlåner, bør dette faktum dokumenteres for utlåner gjennom en sammenlignende markedsanalyse (CMA). Din eiendomsmegler kan forberede en CMA for deg, som vil vise priser på lignende hjem:- Aktiv på markedet
- Venter på salg
- Selger fra de siste 6 månedene.
- Kjøpsavtale og noteringsavtale
Når du kommer til en avtale om å selge med en potensiell kjøper, vil utlåner ønske en kopi av tilbudet, sammen med en kopi av noteringsavtalen. Vær forberedt på at långiveren gjenforhandler gebyrer og nekter å betale for visse gjenstander som hjemmebeskyttelsesplaner eller termitinspeksjoner.
Nå, hvis alt går bra, vil utlåner godkjenne din korte salg. Som en del av forhandlingen kan du be om at utlåner ikke rapporterer dårlig kreditt til kredittrapporteringsbyråene, men innser at utlåner ikke er forpliktet til å imøtekomme denne forespørselen. Kredittrapport status ofte ikke omsettelig.
Les mer om Før du kjøper en kort salg .
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.