Slik bruker du en CMA-sammenlignende markedsanalyse
Hva er en sammenlignende markedsanalyse?
Selv om rapporter kan variere, fra en tosiders liste over sammenlignbare hjemmesalg til en omfattende omfattende veiledning på 50 sider, avhenger rapportens lengde og kompleksitet av agentens forretningspraksis.
Vanlige sammenlignende markedsanalyserapporter har imidlertid en tendens til å inneholde følgende data:
- Aktive oppføringer
Aktive oppføringer er boliger som for tiden er til salgs. Disse oppføringene gjelder bare i den grad de er konkurrentene dine for kjøpere. De er ikke en indikasjon på markedsverdi fordi selgere kan spørre hva de vil ha for deres hjem. Det betyr ikke at noen av prisene er realistiske. De tilbudte salgsprisene gjenspeiler ikke markedsverdien til de selger, og i kjøperens markeder , for eksempel, selger de mest for mye mindre.
- Venter på oppføringer
Venter salg hjem er tidligere aktive oppføringer som er under kontrakt. De har ennå ikke lukket, så de er ennå ikke et sammenlignbart salg. Med mindre noteringsagenten er villig til å dele informasjon om det ventende salget - og mange ikke er - vet du ikke den faktiske solgte prisen før transaksjonen lukkes. Imidlertid viser ventende salg retningen markedet beveger seg. Hvis ditt hjem er priset over listeprisen for dette ventende salget, kan du møte lenger DOM.
- Solgte oppføringer
Hjem som har stengt i løpet av de siste tre månedene er ditt sammenlignbare salg . Dette er salget en taksfører vil bruke når du vurderer hjemmet ditt for kjøperen, sammen med det ventende salget (som sannsynligvis vil være stengt når hjemmet ditt er solgt). Se lenge og hardt på det sammenlignbare salget fordi det er markedsverdien din. Du kan bruke 6 måneders comps hvis det ikke er nok salg til å produsere en god rapport med tre måneder.
- Off-Market / Tilbaketrukket / Avbrutt
Dette er egenskaper som ble tatt av markedet av ulike grunner. Vanligvis er grunnen husene fjernet fra markedet, fordi prisene var for høye. Medianprisene på denne gruppen vil nesten alltid være høyere enn medianprisene på sammenlignbart salg. Oppføringer avbrytes imidlertid også av følgende grunner:
- Selgerens anger . Selgerne besluttet at de ikke kan dele med sitt hjem og ikke lenger vil selge.
- Priset for høyt. Ingen gjorde et tilbud, eller de eneste tilbudene som ble mottatt, var lavboldtilbud , som ble avvist .
- DOM var for lang. Agenter trukker noen ganger oppføringer slik at de kan sette dem tilbake som en ny oppføring og lokke flere kjøpere.
- Reparasjonsforespørsler . Boligene var en gang i kontrakt, og etter hjem inspeksjon ba kjøperen om reparasjoner som selgeren nektet.
- Selger sparket agenten . Det er ikke uvanlig for ulykkelige selgere å brenne en agent og ansette en ny agent .
- Utløpt Listings
Denne gruppen vil gjenspeile den høyeste median salgsprisen fordi de ikke solgte og var sannsynligvis urimelig priset. Noen av de utløpte oppføringene kan også dukke opp som en aktiv notering, oppført av en ny agent til en ny pris. Oppføringer utløper også fordi de ikke var aggressivt markedsført eller fordi hjemmet hadde behov for reparasjoner.
Undersøkelse Sammenligning Salg
Sammenlignbart salg er de som nærmest ligner på ditt hjem. Det er vanskelig å sammenligne et tri-nivå hjem til et en-etasjers hjem. Velg husene fra denne listen som stort sett er identiske med ditt hjem i størrelse, form og tilstand, for eksempel:
- Lignende firkantede opptak
Bedømmere sammenligner boliger basert på kvadratfot. Større kvadratmeter boliger er verdt mindre per kvadratmeter enn mindre kvadratmeter hjem. Variansen mellom en gruppe medieferdige boliger bør ikke overstige mer enn 10% til 20% varians i kvadratmeter, pluss eller minus.
- Lignende alder av konstruksjon
Ideelt sett bør husets alder - året det ble bygd - ligge innen noen år med andre sammenlignbare solgte boliger. Blandede aldersgrupper er vanlige. For eksempel, i et område i Sacramento, består en underavdeling av boliger bygget på 1950-tallet, og deretter hopper de et par tiår til 1970-tallet. Selv om hjemmene ligger ved siden av hverandre, selger hjemmene lastet med karakter fra 1950-tallet for mer enn deres nyere Brady Bunch-kolleger. Hvis ditt hjem ble bygget i 1980, si, og helt nye boliger opp gaten selger for mer, kan du ikke styre samme pris som et nytt hjem.
- Lignende fasiliteter, oppgraderinger og tilstand
Appraisers vil trekke verdien fra hjemmet ditt hvis andre boliger har oppgraderinger og din ikke gjør det. Et hjem med svømmebasseng vil ha en annen verdi enn et hjem uten et basseng. Bassenger er ikke verdt så mye som du tror. Et fullstendig ombygd hjem er verdt mer enn en fixer. Boliger med ett bad er mindre verdt enn boliger med to eller flere bad. Utsatt vedlikehold teller mot deg.
- plassering
Alle vet at eiendomsmegling er verdsatt på "plassering, plassering, plassering", men har du vurdert hva det betyr? Et hjem med utsikt over byen, for eksempel, er verdt mer enn et hjem som vender mot en sementvegg. Boliger som ligger på travle veibeskrivelser er verdt betydelig mindre enn boliger på rolige gater. Sammenlign ditt hjem til de på lignende steder. Hvis hjemmet ditt ligger over gaten fra et kraftverk, se etter andre boliger med kraftverkets eksponering eller de som ligger langs jernbanesporene, blant annet uønskede steder.
På tidspunktet for skriving, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er en megler-tilknyttet på Lyon Real Estate i Sacramento, California.