Hvor mye koster en selger IRS etter en foreclosure eller kort salg?
Det virker ikke rettferdig. Hva er verre, kan du ikke engang finne ut at du skylder skatt til dagen du åpner din mail for å finne en 1099.
Husk ikke alle 1099s betyr at du vil betale inntektsskatt, heller ikke. Bankene sender 1099 som rutinemessig.
Jeg snakket med Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, som har blitt sitert av The New York Times som en ledende skattemessig profesjonell. Her er hva han har å si om skatter, gevinster og tap på distressed salg som foreclosures og kort salg:
Julian Block på gevinster og tap
"Selgere som har eid sine personlige boliger i lengre perioder, vil fortsatt innse gevinster.
"Men selgere av boliger som er kjøpt i løpet av de siste to årene eller så, kommer til å pådra seg tap. Selv om det antas at ingen prisfall faller, vil tapene oppstå på grunn av utgifter til eiendomsmeglere, advokater og lignende. Selgere vil ikke kunne trekke fra tapene . Det er ingen forskjell at de blir tvunget til å selge på grunn av for eksempel jobbsendringer eller helsemessige årsaker.
"Foruten problemer for selgere av personlige boliger, er det skatteproblemer for investorer som sier at de har kjøpt flere condos på steder som Florida og ikke kan vende dem fordi potensielle kjøpere venter på ytterligere prisfall.
Ofte er det ikke verdt for disse investorene å leie sine steder; hva de mottar som leiebetalinger vil være utilstrekkelig til å dekke deres eiendomsskatt og boliglånsrente . Deres eneste alternativ er å selge med tap. "
Blokker på utligningstap mot gevinster
"Selgere kan kompensere sine tap på kapital mot gevinster.
Men i fravær av kapitalgevinster er årlig cap 3 000 dollar ($ 1500 for giftpar som arkiverer seg separat) på hvor mye tap de kan kompensere for deres "ordinære inntekt", som betyr inntekter fra kilder som lønn, pensjoner og uttak fra pensjonsordninger . Loven tillater dem å fremføre ubrukte tap til senere år. "
Blokker på skatteregler for foreclosures
"IRS har skatteregler for foreclosures eller repossessions av långivere av boliger av eiere som har falt bak på sine boliglån betalinger . Det kan være alvorlige og uventede skatt konsekvenser for en eier som bare går bort fordi han eller hun har liten eller ingen egenkapital og Utlåner tar over og selger stedet.
"I den situasjonen betyr kansellering eller tilgivelse av gjeldsgjelden vanligvis at skyldneren har rapporterbar inntekt, selv om det er noen unntak - for eksempel insolvens."
Blokk på personlig ansvar
"Et eksempel: Brown kjøper en leilighet og bruker den som en personlig bolig . Han betaler $ 300 000, nedbetaling på $ 15 000 og tar et boliglån på $ 285 000. Han er personlig ansvarlig for boliglånet. Når gjenværende saldo på lånet er $ 280 000, Brune mislighold og utlånerbanken godtar hans frivillige overføring av enheten, avbryter lånet.
Lignende condos på den tiden selger for $ 230.000.
"Skattekoden behandler transaksjonen som et salg. Brown påløper et uavhengig tap på $ 70 000, hvor mengden av hans leilighets justerte basis på $ 300 000 overstiger markedsverdien på $ 230 000. Ingen fradrag for tapet fordi Brown bruker leiligheten som en personlig bolig .
"Brown har også rapporterbar inntekt på $ 50 000 når banken kansellerer lånet. $ 50 000 er beløpet hvor gjelden på $ 280 000 overstiger markedsverdi på $ 230 000.
"Angi IRS når den pantsatte eiendommen er utelukket eller repossessed, og banken reacquires det, eller banken vet at Brown har forlatt eiendommen. Banken sender en Form 1099-A til Brown og IRS. Bruke tallene i eksemplet, 1099-A angir forkjøpsbudsprisen ($ 230 000), mengden av Browns gjeld ($ 280 000), og om han var personlig ansvarlig.
Gjeldsoppsigelse (her, $ 50 000) er skattlagt til prisen for ordinær inntekt, samme som for lønn. "
Sikret gjeld uten personlig ansvar
Ifølge Kleinrock Publishing, sier skattemyndighetene at selgere som ikke er personlig ansvarlig for en gjeld, vil innse et beløp som inkluderer fullstendig kansellert gjeld, selv om verdien av eiendommen som er sikkerhet for gjelden er mindre, noe som kan kompenseres avhengig av Din justerte grunnlag i eiendommen. Kjøp penger lån sikret av fast eiendom i California har ingen personlig ansvar.
For eksempel kjøper fru Smith et hjem verdsatt til $ 300 000, setter ned $ 30 000 og tar ut et boliglån på $ 270 000. Smith slutter å betale . Banken forecloses på en lånebalanse på $ 260 000, og markedsverdien av hjemmet har falt til $ 250 000. Smith har et justert grunnlag på $ 295,000, på grunn av et tap på $ 5000 tap. Beløpet Smith innser på foreclosure er $ 260.000. Smith viser hennes gevinst eller tap ved å sammenligne $ 260 000, som er beløpet realisert, til hennes justerte basis på $ 295 000. Hun har et 35.000 dollar realisert tap.
Før Foreclosure eller Selge, Planlegg Ahead
Før du selger på en kort salg eller gå gjennom en foreclosure, søk juridisk og skatt råd. Gjør skatteplanlegging på forhånd, før det er for sent.
For mer informasjon, ta kontakt med en sertifisert offentlig regnskapsfører eller sjekk IRS-websiden.
En midlertidig rettelse, kalt "Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007", gir lettelse fra gjeldsgjeldsbeskatning for visse eierbeholdninger og kan utløpe før fornyelser. California lover er forskjellige for kort salg beskatning på grunn av CA Civil Code 580e og boliglån brev utstedt av IRS og på vegne av Franchise Tax Board. Søk etter kompetente skatterådgivere for å avgjøre om du er unntatt fra skatt.
Kilde: Advokat Julian Blocks bøker inkluderer «Hjemmesalgsguide til skattebesparelser», lovet av professor James Edward Maule fra Villanova University som "En lettlest og velorganisert forklaring av skattereglene." Å bestille sine bøker , besøk Julian Blocks nettsted.