Første trinn i California Short Sale
For å komme i gang må du planlegge strategien og svare på noen få spørsmål.
Det er mange forskjellige typer kortsalg . Du trenger ikke å kjenne alle typer kortsalg så lenge du kan svare på følgende spørsmål:
- Hvem er din utlåner? Ikke bare er utlåner viktig, fordi det bestemmer hvordan din korte salg behandles, men du må finne ut om utlåner er serviceren eller investor. Det er investor som til slutt vil godkjenne ditt korte salg med mindre din utlåner har utpekt myndighet .
- Har du økonomiske problemer? I så fall må du skrive et nødbrev . Hvis du ikke har noen økonomiske vanskeligheter, så håper du bedre at utlåneren din er Bank of America, og at du vil kvalifisere for et samarbeidende kort salg eller HIN-insentiv. De fleste långivere i California vil se en selger kan dokumentere en økonomisk motgang. Et unntak er ofte gjort med Fannie Mae hvis en selger er krenkende et visst antall dager, kombinert med en lav FICO-poengsum.
- Er lånet ditt et statslån? Statlige lån inkluderer lån som eies av en statlig sponset enhet (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac. Reglene er forskjellige for et GSE-lån. Hvis lånet ditt er FHA eller VA, tar disse typer lån lengre tid å behandle og er godkjent i en to-trinns prosess.
- Kvalifiserer du deg for en HAFA kort salg? Noen typer HAFA-kortsalg som de som gjennom Bank of America kan ta svært lang tid. Tidsrammene overlevert av regjeringen følger sjelden. Jeg har hatt Bank of America HAFA-salget tar i gjennomsnitt fra 6 måneder til 12 måneder for å behandle. Den eneste fordelen ved en HAFA-kortsalg i California er den $ 3000 en selger vil motta ved avslutning, men en selger vil bare motta pengene hvis selgeren bor i eiendommen.
Hvis du ønsker å gjøre en HAFA-kortsalg, skjønner prosessen er annerledes for en Fannie Mae HAFA-kortsalg og en Freddie Mac HAFA-kortsalg over en vanlig kort salg fordi de igjen er offentlige sponsede enheter. Det er ingen ARASS for en Freddie Mac HAFA-kortsalg, noe som betyr at du må få forhåndsgodkjent før du sender inn et tilbud.
Ikke noen agent kan håndtere en HAFA-kortsalg. Du bør bare jobbe med en sertifisert og erfaren HAFA kort salgsagent hvis du bestemmer deg for å forfølge en HAFA-kortsalg.
Få en ansvarsfrihet for en California Short Sale
Det er ulemper og positive aspekter ved passeringen i juli 2011 av California SB 458 . På noen måter har restriksjonene gjort noen andre långivere mer motvillige til å godkjenne en kort salg.
På plussiden forhindrer loven imidlertid en bank fra å kreve at selger gir et bidrag som en betingelse for kort salgsgodkjenning.
SB 458 endrer California Civil Code 580 ved å legge til paragraf e. California Civil Code 580e sier at en bank må frigjøre selger fra personlig ansvar hvis banken godkjenner en kort salg. Det spiller ingen rolle om:
- Hjemmet er en personlig bolig eller en utleie
- Lånet er vanskelige penger eller kjøpe penger
- Lånet er i første, andre eller tredje posisjon
Det spiller ingen rolle i det hele tatt. Enhver utlåner som godkjenner en kort salg for 1 til 4 enheter i California, må frigjøre selgeren for ansvar og kan ikke forfølge en mangeldom . Selvfølgelig kan lover endres. Så det er klokt å få et kort salgsgodkjenningsbrev som inneholder spesifikk verbiage frafalt mangelen eller frigjøre selgeren.
Skatt på en California Short Sale
Hvis lånet er en refinansiering, bør selger skaffe skatteråd fra en kvalifisert skattefaglig. Det er fordi en refinansiering for rente og sikt håndteres annerledes i skattformål enn en refinansiering som er en utbetalingsfinansiering. At gratis penger på tidspunktet for en refinansiering kan bli skattepliktig ved salg, selv ved kort salg, underlagt visse betingelser.
The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 er en føderal lov. Det fritar personlige boliger opp til et visst maksimumbeløp fra skatt. Det er ikke en California lov. I årevis har California State Law spilt den føderale loven. Om California lov vil fritage en selger fra statlig inntektsskatt for boliglån gjeld lettelse er et svar best besvart av en skatt regnskapsfører. Det er fordi selv om selger er diskvalifisert, er det andre unntak som kan gjelde.
Videre frigjør boliglånsbrev i 2013 selgere av 1 til 4 enheter i California fra beskatning på både føderalt og statsnivå.
Hvis du ønsker juridisk og skattemessig rådgivning for en California-kortsalg, vennligst konsultere et foretak som er lisensiert og kvalifisert til å gi deg det rådet. Eiendomsmeglere kan ikke gi juridiske og skattemessige råd.