Det største kortsalgsproblemet
Den vanligste typen kortsalgsproblem er når selgeren ikke har noen motgang. De fleste selgere vet at en kort salg betyr at hjemmet er under vann . Du kan ikke gjøre en kort salg på et hjem som vil selge for nok til å betale av boliglånet i sin helhet og betale alle kostnadene ved salg. Når det ikke er nok egenkapital til å betale beløpet som skyldes banken, selger boligen kort.
Bare å være kort for banken er ikke grunn nok til å gjøre en kort salg, i de fleste tilfeller. Vanligvis forventer banken å motta et motgangsbrev fra selgeren som beskriver:
- Hvordan selgeren fikk problemer
- Hva selgeren har gjort for å fikse problemet
- Hvorfor ingenting vil fungere
Hvis selgerens situasjon er den samme som den var på dagen da selgeren tok ut boliglånet, er utlåner svært lite sannsynlig å gi kortsalg. De fleste banker insisterer på selgerens motgang. Ingen motgang er et kort salgsproblem som kan resultere i kort salgsavvisning .
Løsning på dette korte salgsproblemet? Enten forsøk igjen etter at det har oppstått en trussel eller tilbud om å delta i bankens tap ved å gi selgerbidrag .
Flere lån kan være et kort salgsproblem
Noen junior korte salgsbanker har et rykte for å være vanskelig. Vanligvis kan disse bankene gå på to måter.
Enten banken vil avvise kortsalg eller banken vil godkjenne den, den er svart eller hvit, og dine odds er omtrent 50/50 med enkelte banker.
Dette betyr ikke at hver gang du møter en kort salg med to lån som den andre långiveren vil forårsake problemer fordi det ikke er tilfelle. Årsaken til problemet med den andre utlåner er imidlertid ofte utbetalingsbeløpet. Den første långiveren vil kanskje ikke betale den andre långiveren mer enn si $ 3000.
Hvis hjemmet går inn i foreclosure, kan muligens den andre långiveren bli utslettet. Men det betyr ikke at den andre ikke har adgang, eller at den andre ikke er betalt gjennom Ptil eller står for å motta betydelige bail-out midler fra regjeringen.
En løsning på dette korte salgsproblemet er å sette press på den andre långiveren for å ta kort salg eller få den første långiveren til å bidra mer. En første utlåner kan komme ned og godta å betale mer. Hvis en første utlåners retningslinjer forbyder betaling, kan retningslinjene tillate, si en kreditt til kjøperen mot lukkekostnader , hvem kan da betale det andre. Men sjekk med kjøperens utlåner først. Noen ganger vil den første utlåner tillate selgeren å betale mer for den andre.
Ingen utgivelse av personlig ansvar er et kort salgsproblem
Langt som jeg er opptatt av, er hovedgrunnen til å gjøre en kort salg, bortsett fra å unngå stigmatisering og fallgruvene for foreclosure, å slippe personlig ansvar.
Låntakere fortjener å bli frigjort fra lånet, for å være trygg på at långiveren ikke vil forfølge dem for mangelen etter at transaksjonen er avsluttet.
Å gi kortsalg og frigjøre selger fra ansvar er to forskjellige ting. En bank kan godta en kort salg og forbeholder seg fortsatt retten til å forfølge selgeren for beløpet som ikke er betalt. Vanligvis, hvis et kort salgsbrev ikke spesifikt løser problemet, er selgeren ikke utgitt.
Noen selgere i California sier SB 458 beskytter dem fordi det endret CA Civil Code 580e. Sivile koder kan endres. Lovene kan bli omstyrt eller funnet å være forfatningsmessige. Løsningen er å insistere på å bli utgitt.
Banken vil fortelle deg at det ikke kan endre ordtaket, men det er forhandleren som ikke vil bli plaget. Banker kan og gjør endring av verbiage.
Insister på det. Hvis din agent ikke kan få det for deg, ansett en kort salg advokat for å få frigjøring av ansvar.