Å gjøre en kort salg er vanskelig nok, ganske ærlig, men det er enda vanskeligere når du har to lån - det er to ganger hodepine. Jeg føler din smerte. Fordi ikke bare trenger du samarbeidet med den første långiveren, må den andre boliglåneren også frigjøre lånet.
Først, la oss ta en titt på hva som skjer i foreclosure :
Foreclosure Posisjoner mellom långivere
Det spiller ingen rolle om du tar ut et nytt boliglån for å få hjelp til å kjøpe hjemmet, eller hvis du har sikret et boliglån i hjemmet etter det faktum.
Den andre långiveren vil alltid være i den andre posisjonen med mindre den første er villig til å underordne seg. Vanligvis vil en boliglåner som er i første posisjon ikke underordne stillingen.
Først i posisjon er først i retten til å samle inn fra foreclosure prosedyrer. Dette betyr at når en varsel om innlevering er innlevert, hvis den andre långiveren ønsker å være først i kø for å motta inntekt fra auksjonen eller salget eller for å ta eiendommen, må den andre långiveren starte egne foreclosure-prosedyrer.
I de fleste deler av landet betyr dette at den andre långiveren må utbetale tilbakebetalinger til den første långiveren, betale den første utlånerens kostnad for å legge inn varselet og tilhørende utgifter, og deretter legge inn eget varsel om standard. Hvis den andre långiveren ikke gjør dette, kan den andre långiveren bli utslettet i foreclosure og motta ingenting, spesielt hvis det ikke er nok penger til å gå rundt.
Når den andre långiveren mottar en melding som sier at den første har utelukket, etter å ha sjekket verdien av hjemmet, starter mange andre långivere ikke sine egne foreclosure-prosedyrer. De tar denne holdningen fordi det ikke kan være nok egenkapital til å gjøre kostnaden for avskærmning lønnsom for den andre långiveren.
Denne ikke-handlingen forlater den andre långiveren i en sårbar stilling.
Hvor korte salgskostnader betales
Selv om selgeren kanskje har signert en noteringsavtale med en eiendomsmegler, er det meget sannsynlig at utlåner vil gjenforhandle provisjonen . Långivere betaler mindre enn tradisjonelle avgifter og prøver å kutte kostnadene ved transaksjonen alt mulig.
For ytterligere å redusere sluttkostnader, er det også avgifter som långivere vanligvis vil nekte å betale. De er:
- Hjem garanti planer
- Skadedyrkontroll og skadedyrsbekjent arbeid
- Tak sertifiseringer
- Kloakk inspeksjoner
- Reparasjoner etterspurt av kjøpere som en forespørsel om reparasjon
- Kreditt for kjøperens sluttkostnader
Forhandle med den andre långiveren på en kort salg
Etter å ha bestemt deg for at situasjonen din passer til korte salgskvalifikasjoner , og du har overholdt alle långivereforespørsler - pluss, funnet en villig og kvalifisert kjøper - du er ennå ikke ute av skogen.
La oss si at sluttkostnadene dine er 5% eller $ 4,250. Etter å ha trukket sluttkursene fra salgsprisen på $ 85 000, vil du ha om lag $ 81 000 igjen. Nå blir det en krig mellom de to långivere.
Vanligvis er den første forhandlingen å tilby den andre långiveren en liten mengde, si $ 1000. Nå kan det ikke virke som mye i forhold til den andre lånebalansen på $ 55 000 fordi du ber långiveren å miste $ 54 000.
På den annen side, men hvis den andre långiveren nekter, kan det i siste instans ikke få noe.
Det ser ut til at junior långivere ser ut til å kutte av nesen deres til tross for ansikter. Men det er her den første utlåner kan gi opp litt mer for å få avtalearbeidet. Etter min erfaring er de fleste långivere i den første posisjonen begeistret for å motta 90%, noe som vil bety for et $ 85.000 lån, kan utlåner være enige om å ta $ 76.500.
Hvis nettverket er $ 81 000, etter avslutning av kostnader, ville det forlate $ 4500 som den første utlåner kunne tilby til den andre långiveren. Den andre långiveren må være enig om å frigjøre lånet. Hvis ikke, vil den korte salget bli nektet, og den første utlåner vil mest sannsynlig gripe eiendommen i foreclosure, eliminere det andre lånet.
Fortsett å forhandle til en oppløsning er nådd. Husk at både den første og den andre har en innsats i å gjøre det korte salgsarbeidet .
MERK: En grunn til at en junior rettighetshaver i California kan nekte å samarbeide er om lånet var et hardt pengelån, sikret til bolig på 1 til 4 enheter. I det tilfellet, hvis den andre långiveren blir utslettet under en foreclosure under en kurator, kan den andre utlåner ha rett til å forfølge en mangeldom . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)