Noen korte salgsbanker gjør selgere til å betale
Cradling en nyfødt i armene hennes, Shari var i tårer da hun hørte bankens første etterspørsel før utstedelse av kort salgsgodkjenning .
Banken sa at Shari hadde en utmerket kredittvurdering, med FICOer i de høye 800-tallet, og så at Shari hadde en uberørt cash credit line. Hennes VISA hadde en tilgjengelig kontantgrense på $ 10.000. Banken spurte Shari om å trykke på hennes kredittkort og gi det $ 10.000 til banken. Hvis Shari ikke hadde råd til å tilbakebetale VISA, bryr banken seg ikke. Det utstedte ikke hennes VISA.
Med andre ord, var bankens melding to ganger: Shari burde søppel sin kredittvurdering og bedra en utlånsinstitusjon. Sann historie. Jeg representerte selgeren.
Hvorfor banker krever selgerbidrag
Bankene spiser allerede det i shortsen på en kort salg . En bank kan ha lånt for å si $ 500 000, og i noen deler av Sacramento i 2008 falt verdiene med mer enn 50%. Hvis banken tok det hjem gjennom foreclosure , ville det miste minst 250 000 dollar av sin opprinnelige investering.
Ditto på en kort salg.
Selgeren har et incitament til å gjøre en kort salg fordi det er fordeler å gjøre en kort salg vs en foreclosure . Derfor er selgeren den enheten banken kan prøve å presse. Fordi det kan.
Her er andre grunner at bankene kanskje ber om selgerbidrag:
- Selger har disponibel inntekt. De fleste banker undersøker selgerens finansieringsoversikt for å avgjøre hvor mye penger som kommer inn i husholdningen og hvor mye penger som går ut. Bankene tillater visse tildelinger for utgifter. Hvis selgeren har penger igjen i slutten av måneden, kan banken be om det.
- Selgeren refinansierte og trukket penger ut av hjemmet. Det er en ting hvis selgeren refinansierte å betale en høy rente eller gjennomført et hjem forbedringsprosjekt. Det er helt annet hvis selgeren kjøpte en big-honkin 'båt. Hvis selgerens tilbakeslag er midlertidig, kan banken spørre selgeren om å bidra. Banken vil bestille en BPO . De vil ikke bratte rabatt på eiendommen. De ønsker å minimere tap så mye som mulig. Hvis salgsprisen ikke er høy nok til å gi banken sitt nødvendige nett, kan banken spørre selgeren til foten forskjellen.
- Ptil- retningslinjene krever selgerbidrag. Investorer vil ha en avkastning på investeringen, og PSA-retningslinjer er generelt satt til å gi et overskudd. Disse retningslinjene kan angi at alle pantsatte i det bassenget må gjøre et selgerbidrag for å lette kortsalg.
- Selgeren har ingen økonomisk motgang. Mange banker vil være enige om å gjøre en kort salg hvis selgeren lider av ulike typer motgang som ikke nødvendigvis er av økonomisk art. Men hvis selgeren har en sterk kontantstrøm, kan banken ha en del av det.
- Statlige lover kan tillate en mangel vurdering . Når en bank har rett til personlig å forfølge selgeren for forskjellen mellom beløpet på boliglånet og den korte nedgangen, kan en bank foretrekke å forhandle med selger før kort salgsgodkjenning. At forhandling kan innebære et selgerbidrag.
Typen av selgerbidrag en kort salgsbank kan akseptere
I beste av alle verdener ønsker banken at selgeren betaler hele gjelden, men bankene vet at de fleste fornuftige selgere ikke vil være enige om å gjøre et kort salg under slike omstendigheter. Fordi selger kan ha andre alternativer, for eksempel en lånemodifisering , foreclosure eller en konkurs. Så, banker spør vanligvis om en av to ting eller begge deler:
- Kontanter . Selv om banken har rett til å be om hele forskjellen, innser de fleste banker at selgere ikke har den typen penger, eller de ville ikke gjøre en kort salg. Det er ikke uvanlig å se forespørsler som varierer fra 2 til 10 prosent av mangelen.
- Usikret Promissory Note . Kontantforhandlinger, men løpende notater er også en løsning. Vanligvis er forespørsler om prom noteringer høyere enn kontantforespørsler. Men bankene vil ofte være enige om rentebærende vilkår og en 3- til 15-årig tilbakebetaling av hovedstol.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.