Din utlåner kan filme en mangeldom etter foreclosure
Mangel vurderinger dommer noen ganger opp etter foreclosure eller kort salg . Boligeiere er ofte overrasket over å motta dem, og dette er vanligvis fordi de ikke får de rette juridiske eller skattemessige råd på forhånd.
Promissory Notes og boliglån
Mangel vurderinger dannes av det faktum at låner misligholdt på et løfte , ikke boliglån. Et løftebrev er et løfte om å betale. Det kan også skape personlig ansvar, avhengig av statlige lover. Personlig ansvar betyr at utlåner kan gå etter lånerens eiendeler for manglende betaling av lån.
Et løftebrev er sikret med enten en tillit eller et boliglån, avhengig av finansieringsinstrumentet. Vanligvis er pant eller tillit gjerning registrert i de offentlige registre der eiendommen er plassert, som gir offentlig varsel at hjemmet har en lien mot den.
foreclosure
Hvis et løpende not ikke er betalt som avtalt, har mottakeren rett til å avskrive på eiendommen, fordi eiendommen er sikkerheten for lånemerket.
Hvis låntakeren ikke tar inn betalingene nåværende eller betaler det eksisterende lånet i løpet av foreclosureperioden, går eiendommen til auksjon. Hvis eiendommen selger for mer enn beløpet som skyldes, er det ingen mangel; Det skjer imidlertid sjelden.
Banker får eiendommen i foreclosure når ingen bud nok til å betale av banken.
Banken har også rett til å selge den for mindre til den høyeste budgiveren på auksjonen, men generelt foretrekker bankene å selge til et privat selskap etter foreclosure, i håp om å få mer penger på det åpne markedet.
Kort salg
Mens et hjem er ventet foreclosure, kan banken bli enige om å kutte tapene. Det tillater selger å gjøre en kort salg og aksepterer mindre penger enn selgeren skylder på lånet.
Hjemmet selgeren hyr en eiendomsmegler for å finne en kjøper for kortsalg . Kjøperen gjør et tilbud, og hvis banken aksepterer det, blir boligen solgt med tap.
Mangel vurderinger
En mangel er forskjellen mellom hovedstolens forfall og mottatt beløp, idet beløpet som mottas er mindre enn det skyldige beløpet.
Hvorvidt banken kan forfølge en mangeldom etter en foreclosure eller kort salg, avhenger delvis av hvorvidt beløpet gjør selgeren personlig ansvarlig for gjelden. Noen stater tillater personlig ansvar .
Mangel på dommer i California
Den gode nyheten for California-låntakere er at alle kjøpspenger på en-til-fire-enhetsboliger er unntatt fra mangel på dommer.
Hard-money lån i California - lån tatt ut etter at hjemmet ble kjøpt gjennom en refinansiering eller et annet boliglån - kan bli gjenstand for en mangel vurdering under følgende forhold:
- Utlåner avskyr under rettssaker (California Code Civil. Proc. § 726).
- De fleste långivere avskyr seg gjennom en forvalters salg, noe som ikke gir utlåner retten til å forfølge en mangel dom med ett unntak (se andre hardpenger andre boliglån nedenfor) .
- En tre måneders frister gjelder for tiltak for mangel på dommer under en rettslig avskrekking.
- Hvis det andre boliglånet er vanskelige penger, og utlåner har mistet sikkerheten for det lånet gjennom en foreclosure eller kort salg - noe som gjør sikkerheten for pengeseddelen verdt ingenting - kan mottakeren av det andre boliglånet forfølge en mangeldom (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, effektiv 1. januar 2011, tilbyr mangelbeskyttelse til California- selgere med kort salg hvis lånet er i første posisjon. Det gjelder ikke foreclosures.
Forhandlingssamling
Noen hardpengegivere selger løftet til en investor etter foreclosure for pennies på dollaren. Deretter vil investor forsøke å samle gjelden.
Selv om en utlåner kanskje har akseptert, si $ 1000 for et $ 100.000 sekunders boliglån gjennom en kort salg, frigjør sikkerheten for den andre hardt pengene, men det kan ikke være et lån. En kort salgs selger som vår leser kan tro at prøvingen er over, til en dag mottar han en telefonsamtale som ber om tilbakebetaling. Når dette skjer:
- Innse at utlåner mest sannsynlig vil forhandle for en nedsatt utbetaling.
- Långiveren kan be om et nytt løpende notat for å erstatte det gamle løftebrevet. I så fall må du forsikre deg om at långiveren sender et "betalt i sin helhet"
- Hvis utlåner allerede har solgt notatet, kan rabatten være større.
- Ikke alle hardt pengepremier må betales kontant. Noen långivere vil akseptere utbetalinger.
- Hvis utlåner retter innbetalinger til en annen enhet, innser at notatet kan ha blitt solgt til mindre enn pålydende verdi og at den nye långiveren kan akseptere et enda lavere beløp som full betaling.
- Etter at notatet er betalt i sin helhet, spør utlåner å returnere notatet merket "Betalt i full."
Jeg er ikke lisensiert for å gi juridisk rådgivning og bare gi denne informasjonen for generelle opplysninger. Hvis du ønsker juridisk rådgivning eller mer informasjon, vennligst kontakt en eiendomsadvokat .
Kilde: California Association of Realtors
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.