Lån mot egenkapital i ditt hjem
Hvis hjemmet ditt er verdt mer enn du skylder på det, kan et boliglån til hjemmet tilby midler til alt du vil - du trenger ikke bare bruke pengene til boligrelaterte utgifter. Men ved hjelp av ditt hjem for å garantere et lån kommer det med risiko.
Et hjem egenkapital lån er en type andre boliglån . Din "første" boliglån er den du brukte til å kjøpe ditt hjem, men du kan bruke ekstra lån til å låne mot eiendommen hvis du har bygget opp nok egenkapital .
Fordeler med Home Equity Loans
Home equity lån er attraktive for både låntakere og långivere. Her er noen av de viktigste fordelene for låntakere:
- Lav rente: Home equity lån har vanligvis en lavere rente (vanligvis sitert som APR ) enn usikrede lån som kredittkort og personlige lån. En lav sats kan bidra til å holde lånekostnadene lave, men lukkekostnader kan kompensere lave priser.
- Godkjennelse: Home equity lån kan være lettere å kvalifisere for hvis du har dårlig kreditt . Med hjemmet ditt sikre lånet, lånegivere har en måte å håndtere sin risiko på. Når det er sagt, krever boliglån ofte omfattende dokumentasjon, og långivere stiller krav til minimumskrav som kan gjøre det vanskelig å låne - selv om du har betydelig egenkapital.
- Store mengder: Låntakere kan kvalifisere for relativt store lån med denne typen lån , forutsatt at du har tilstrekkelig egenkapital i hjemmet. For store utgifter som hjem forbedringer, høyere utdanning, eller starte en bedrift, kan din egenkapital være den eneste finansieringskilden som er tilgjengelig.
- Potensielle skattefordeler: Du kan muligens trekke noen av de renter du betaler på et boliglån, spesielt hvis du bruker midlene til "betydelige forbedringer" til en eiendom. Spør din skatteregner for detaljer før du låner og før du krever fradrag.
Sikkerhet for långivere: De fleste fordelene ovenfor er tilgjengelige fordi boliglån er relativt trygge for bankene å gjøre: Lånet er "sikret" med huset ditt som sikkerhet .
Hvis du unnlater å betale tilbake, kan banken ta eiendommen din, selge den og gjenopprette eventuelle ubetalte midler ved å foreclosing hjemme . Dessuten har låntakere en tendens til å prioritere disse lånene over andre lån fordi de ikke vil miste sine hjem. Når du møter valget mellom manglende boliglån eller kredittkortbetaling , kan du bestemme deg for å hoppe over kortbetalingen .
Godkjennelse er ikke garantert: Sikkerhet hjelper, men långivere må passe på ikke å låne for mye, eller de risikerer betydelige tap. Før 2007 var det svært enkelt å bli godkjent for første og andre boliglån. Siden boligkrisen har ting blitt forandret, og långivere vil nøye evaluere søknaden din. For å beskytte seg, forsøker de å forsikre seg om at du ikke låne mer enn 80 prosent eller så av ditt hjems verdiøkende hensyn til ditt opprinnelige kjøpslån , samt eventuelle boliglån du søker om. Andelen av hjemmet ditt tilgjengelig er kalt LTV-forholdet , og kan variere fra bank til bank. Noen lånegivere tillater LTV-tall på over 80 prosent.
Home equity lån er bare godkjent hvis du kan demonstrere at du har muligheten til å tilbakebetale. Långivere er pålagt å verifisere din økonomi, og du må oppgi bevis for inntekt, tilgang til skatteoppføringer og mer.
Hvordan et hjem egenkapital lån fungerer
Når du låner med et egenkapitallån, kan du bruke ett av to alternativer:
- Summen: Ta en stor sum penger opp foran, og tilbakebetale lånet over tid med faste månedlige utbetalinger. Din rente kan settes når du låner og forblir løst for lånets levetid. Hver månedlig betaling reduserer lånebalansen og dekker noen av rentekostnadene dine (det er et amortiserende lån).
- Kredittlinje: Få godkjent for maksimalt tilgjengelig beløp, og lån bare det du trenger. Kjent som en hjemmekapitalkreditt (HELOC) , lar dette alternativet låne flere ganger etter at du er godkjent. I de tidlige årene kan du gjøre mindre utbetalinger, men på et tidspunkt må du begynne å fullføre amortisering av betalinger som eliminerer lånet.
HELOC er det mest fleksible alternativet fordi du alltid har kontroll over lånebalansen din - og rentekostnadene dine. Du betaler bare renter bare på beløpet du faktisk bruker fra bassenget av tilgjengelige penger. Låneren din kan imidlertid fryse eller avbryte kredittkortet ditt før du har mulighet til å bruke pengene. Frys kan skje når du trenger pengene mest og uventet, slik at fleksibilitet kommer med litt risiko.
Renter på HELOCs er vanligvis variabel , slik at rentenes kostnader kan endres (for bedre eller verre) over tid.
For å få et lån , søk med flere långivere og sammenlign alle utlånerens kostnader sammen med rentekurser. Få et lån estimat fra flere forskjellige kilder, inkludert en lokal låner, en online eller nasjonal megler, og din foretrukne bank- eller kredittforening. Renter kan variere fra sted til sted, og du må betale avsluttende kostnader for å få lånet finansiert. Långivere vil sjekke kreditt, kreve en vurdering , og det kan ta flere uker (eller mer) å frigjøre noen penger. Behandle prosessen som om du søkte om et boliglån: Få lønnsstubene dine og andre dokumenter organisert for å gjøre prosessen raskere .
Tilbakebetaling avhenger av hvilken type lån du får. Med et engangsbeløp gjør du vanligvis faste månedlige innbetalinger (du betaler samme beløp hver måned) til lånet er betalt. Med en kredittkreditt kan du muligens foreta små utbetalinger i flere år i løpet av din "tegningsperiode", som kan vare ti år eller så. Etter at uavgjortstidspunktet er ferdig, må du begynne å gjøre vanlige amortiseringsbetalinger for å betale av gjelden. Du kan imidlertid vanligvis betale av hver type lån tidlig for å spare på renteavgifter .
Common Home Equity Loan Uses
Du kan bruke et hjem egenkapital lån for alt du vil. Imidlertid bruker låntakere vanligvis andre boliglån for noen av livets større utgifter fordi boliger har en tendens til å ha mye verdi å låne mot. Flere populære bruksområder inkluderer:
- Ombygge, renovere eller på annen måte forbedre huset og eiendommen.
- Betal for et familiemedlems høyskoleutdanning.
- Finansiere kjøp av et annet hjem eller land .
- Konsolidere høyrente gjeld.
Fallgruver av Home Equity Loans
Før du bruker et hjem egenkapital lån for noe formål, må du forstå risikoen for å bruke disse lånene . Hovedproblemet er at du kan miste hjemmet ditt hvis du ikke holder fast i den månedlige betalingsplanen som långiveren krever.
Betydende gjeld: Fordi disse lånene kan gi mye penger, er det fristende å bruke hjemmet ditt som en minibank. Men det er best å reservere hjemmet ditt for ting som vil forbedre verdien av ditt hjem, legge til betydelig verdi for livet ditt (dette inkluderer ikke "ønsker" eller luksus), eller føre til høyere inntekt for familien din. Dette er et tilfelle der det er spesielt viktig å vurdere lån som "god" gjeld og "dårlig" gjeld .
Avgifter: Lukkekostnader er også et problem. Lån mot hjemmet ditt kan koste tusenvis av dollar - og det er før du til og med bruker penger på hjemme reparasjoner eller undervisning. Hvis du ofte låner mot ditt hjem, er det en kostbar vane (selv om bruk av kredittkort kan hjelpe deg med å håndtere kostnadene).
Hvordan finne de beste boliglånene
Å finne det beste boliglånet kan spare deg for tusenvis av dollar eller mer. For å få den beste avtalen:
- Shoppe rundt. Ulike långivere har forskjellige låneprogrammer tilgjengelige, og deres gebyrstrukturer kan variere dramatisk.
- Administrer kredittpoengene dine og sørg for at kredittrapporter er nøyaktige. Hvis det er noen feil eller enkle å fikse problemer i kredittrapporter, bruk rask rescoring for å få raske forbedringer som kan føre til bedre priser.
- Spør ditt nettverk av venner og familie som de anbefaler. Spør lokale eiendomsmeglere som lån originators gjør den beste jobben for sine kunder.
- Sammenlign tilbudene dine til de som finnes på nettsteder og annonser. Husk at de beste prisene er bare tilgjengelige for låntakere med høy kreditt score og masse inntekt for å dekke betalinger. Les Lånestimatet nøye for å se om du betaler det samme beløpet du forventet.
Ytterligere tips
Er det riktig lån? Før du låner, pause og sørg for at denne typen lån er fornuftig. Er et hjem egenkapitallån bedre egnet for dine behov enn en enkel kredittkortkonto eller et usikret lån ? Hvis du ikke er sikker, må du finne ut det før du setter ditt hjem i fare. Disse lånene kan ha høyere renter, men du kan komme ut på forhånd ved å unngå å lukke kostnader.
Lag en plan: Lag en detaljert plan for inntekter og utgifter, inkludert denne nye lånebetalingen - før du lukker lånet. Disse store lånene kan komme med heftige betalinger. I tillegg kan betalinger øke over tid hvis du har en variabel rente. Hvis det er noen måte å gjøre det du vil gjøre uten å ta på gjeld, gi disse alternativene alvorlig vurdering.
Beskytt deg selv og din familie: Se gjennom forsikringsdekning (spesielt liv og funksjonshemming) og vurder hvordan du vil dekke betalinger hvis noe skjer. Du kan eller trenger ikke forsikring, og ingen kan tvinge deg til å bruke den. Hvis du bestemmer deg for å inkludere dekning som en del av et boliglån, går du med månedlige premieinnbetalinger, ikke et alternativ på forhånd, slik at du bare betaler for det du bruker (forutsatt at forsikringen bare er for boligkapitallånet). Som med alle andre finansielle produkter, få tilbud fra en rekke kilder, inkludert online og uavhengige forsikringsagenter. Du trenger ikke å kjøpe forsikring som din utlåner tilbyr.
Pensjonsinntekter: Hvis du planlegger å trykke på egenkapitalen for levekostnader ved pensjonering, må du vurdere omvendt boliglån , noe som kan være lettere for eldre å kvalifisere seg for. Men gjør deg kjent med risikoen og utelukk alternativene før du tar dette trinnet.
Renteavdrag (Pre-2018): For skatteår frem til og med 2017 var det mulig for enkelte skattebetalere å trekke renter betalt på boliglån. For skatteåret 2018 og etter, som følge av skattelov og arbeidsloven, er fradraget ikke lenger tilgjengelig (selv om begrensede fradrag på boliglån kan være tilgjengelige). Snakk med en CPA for å finne ut hvordan boliglånet ditt kan påvirke skattene dine.