Hvordan boliglån fungerer
Et boliglån er en avtale som gjør at en låner kan bruke eiendom som sikkerhet for å sikre et lån.
I de fleste tilfeller refererer begrepet til et boliglån: Når du låner for å kjøpe et hus, skriver du en avtale som sier at utlåner har rett til å handle hvis du ikke gjør dine nødvendige utbetalinger på lånet. Viktigst, banken kan ta eiendommen i foreclosure - tvinger deg til å flytte ut slik at de kan selge hjemmet.
Salgsinntektene vil bli brukt til å betale av eventuelle gjeld du fremdeles skylder på eiendommen.
Et boliglån er en avtale:
Begrepene "boliglån" og "boliglån" brukes ofte utveksling. Teknisk sett er et boliglån avtalen som gjør boliglånet ditt mulig - ikke selve lånet. For eiendomsmeglingstransaksjoner må avtaler være skriftlige, og et pant er et dokument som blant annet gir din utlåner rett til å foreclose hjemme.
Boliglån gjør det mulig å kjøpe
Fast eiendom er dyrt. De fleste har ikke nok penger i besparelser for å kjøpe et hjem, så de gjør en forskuddsbetaling på 20 prosent eller så og låne resten. Det mangler fortsatt behovet for tusenvis av dollar på mange markeder. Bankene er bare villige til å gi deg så mye penger når de har en måte å redusere risikoen for.
Sikre for banker: Bankene beskytter seg ved å kreve at du bruker eiendommen du kjøper som sikkerhet . For å gjøre det, "lover du" eiendommen som sikkerhet, og det løftet er ditt "boliglån". I den fulle utskrift av avtalen din får banken tillatelse til å sette en lien i hjemmet ditt slik at de kan utelukkes hvis det er nødvendig.
Mer rimelige lån:
Låntakere får også noen fordel ut av dette arrangementet. Ved å hjelpe utlåner redusere risikoen, betaler låntakeren en lavere rente. Boliglån brukes ofte av forbrukere (enkeltpersoner og familier), men bedrifter og andre organisasjoner kan også kjøpe eiendom med et boliglån.
Typer boliglån
Det finnes flere forskjellige typer boliglån, og forstå terminologien kan hjelpe deg med å velge riktig lån for situasjonen din (og unngå å gå ned feil vei).
Igjen, hvis du vil være en stickler, snakker vi om forskjellige typer lån - ikke forskjellige typer boliglån (fordi boliglånet er rett og slett den delen som sier at de kan avskaffe hvis du slutter å betale).
Fastrente boliglån er den enkleste typen lån. Du vil gjøre nøyaktig samme betaling for hele lånets løpetid (med mindre du betaler mer enn nødvendig, noe som hjelper deg med å bli kvitt gjeld raskere). Fast rente boliglån varer vanligvis i 30 eller 15 år, selv om andre vilkår ikke er uhørt. Matematikken på disse lånene er ganske enkelt: Gitt et lånebeløp, en rente og en årrekke for å tilbakebetale lånet, beregner utlåner en fast månedlig betaling.
Fastrente lån er så enkle at du kan beregne boliglånsbetalinger og utbetalingsprosessen selv ( regneark og online-maler gjør det lettere). Disse beregningene er en verdifull øvelse som hjelper deg med å sammenligne långivere og bestemme hvilket lån du skal bruke. Du kan bli overrasket over å se hvordan et langsiktig lån fører til høyere rentekostnader i løpet av lånets levetid - effektivt å gjøre et hjem dyrere enn det må være.
Justerbar rente boliglån ligner standard lån, men renten kan endres på et tidspunkt i fremtiden.
Når det skjer, endres også den månedlige betalingen din - for bedre eller verre (hvis renten går opp, vil betalingen øke, men hvis prisene faller, kan du se lavere nødvendige månedlige utbetalinger).
Prisene endres vanligvis etter flere år, og det er noen grenser for hvor mye kursen kan flytte. Disse lånene kan være risikable fordi du ikke vet hva den månedlige betalingen din vil vare om 10 år (eller hvis du har råd til det).
Andre boliglån , også kjent som boliglån, er ikke for å kjøpe et hus - de er for å låne mot en eiendom du allerede eier. For å gjøre det, legger du til et annet boliglån (hvis hjemmet ditt er betalt, legger du et nytt, første boliglån i hjemmet). Din andre boliglåner er vanligvis "i andre posisjon", noe som betyr at de bare blir betalt hvis det er penger igjen etter at den første boliglånsholderen blir betalt. Andre boliglån er noen ganger brukt til å betale for hjem forbedringer og høyere utdanning. I finanskrisen var disse lånene notorisk brukt til å "regne ut" egenkapitalen din .
Omvendt boliglån gir inntekt til huseiere (generelt over 62 år) som har betydelig egenkapital i sine hjem. Pensjonister bruker noen ganger et tilbakebetalt boliglån for å supplere inntekt eller for å få engangsbeløp på kontanter ut av boliger som de betalte for lenge siden. Med et omvendt boliglån betaler du ikke utlåner - utlåner betaler deg - men disse lånene er ikke alltid like gode som de høres ut .
Renter bare lån tillater deg å betale bare rentekostnadene på lånet ditt hver måned. Som et resultat vil du få en mindre månedlig betaling (fordi du ikke betaler noe av din lånebalanse). Ulempen er at du ikke betaler ned gjeld og bygger egenkapital i hjemmet ditt , og du må betale tilbake den gjelden en dag. Disse lånene kan gi mening i visse kortsiktige situasjoner, men de er ikke det beste alternativet for de fleste huseiere som håper å bygge rikdom.
Ballonglån krever at du betaler lånet utelukkende med en stor "ballong" -betaling . I stedet for å gjøre den samme betalingen i løpet av 15 eller 30 år, må du foreta en stor betaling for å eliminere gjelden (etter fem til syv år, for eksempel).
Disse lånene jobber for midlertidig finansiering, men det er risikabelt å anta at du får tilgang til midler du trenger når ballongbetalingen skal betales.
Refinansiere lån tillater deg å bytte ut ett boliglån til en annen hvis du finner en bedre avtale. Når du refinansierer et boliglån, får du et nytt boliglån som betaler det gamle lånet. Denne prosessen kan være dyr på grunn av lukkekostnader, men det kan lønne seg på sikt hvis du får tallene til å ordne seg riktig . Lånene behøver ikke å være av samme type. For eksempel kan du få et fastrentelån til å betale av en justerbar rente boliglån.
Hvordan få et boliglån
Å låne penger må du søke om lån. Hjem lån krever mye mer dokumentasjon enn andre typer lån (som auto lån eller personlige lån), så vær forberedt på en lang prosess.
Kreditt og inntekt:
Som med de fleste lån er kreditt og inntekt de viktigste faktorene som avgjøre om du vil bli godkjent. Før du søker om boliglån, sjekk kreditt for å se om det er problemer som kan føre til problemer (og fikse dem hvis de bare er feil). Sen betaling, dommer og andre problemer kan føre til at søknaden din blir nektet - eller du får en høyere rente, noe som betyr at du betaler mer over lånets levetid.
Dokumentasjon og forhold:
Långivere er pålagt å bekrefte at du har nok inntekt til å tilbakebetale eventuelle lån som de godkjenner. Som et resultat, må du oppgi bevis på inntekt (få skjemaet W-2, din siste avkastning og andre dokumenter, slik at du kan sende dem til din utlåner).
Gjeld til inntektsforhold:
Långivere vil se på din eksisterende gjeld for å sikre at du har tilstrekkelig inntekt til å betale av alle dine lån - inkludert den nye du søker om. For å gjøre det, beregner de en inntektsgrad , som forteller dem hvor mye av månedsinntektene dine blir spist opp med månedlige innbetalinger.
Lån til verdiforhold:
Selv om det er mulig å kjøpe med svært lite ned, er sjansene for å bli godkjent bedre når du gjør en stor forskuddsbetaling. Långivere beregne et lån til verdiforhold , som viser hvor mye du låner i forhold til hvor mye eiendommen er verdt. Jo mindre du låner, desto lavere er risikoen for långiveren din (fordi de raskt kan selge eiendommen og gjenopprette alle pengene sine).
forhåndsgodkjennelse:
Det er best å vite hvor mye du kan låne lenge før du begynner å handle for hus (eller lån). En måte å gjøre det på er å få forhåndsgodkjent av en utlåner. Dette er en foreløpig prosess hvor långivere vurderer kredittinformasjon og inntekt. Med den informasjonen kan de gi deg et maksimalt lånebeløp som de sannsynligvis vil godkjenne. Dette betyr ikke nødvendigvis at du er godkjent - spesielt ikke for en bestemt eiendom - men det er nyttig informasjon, og et forhåndsgodkjent brev kan bidra til å styrke tilbudet. Når du er under kontrakt, vil långivere se nærmere på alt og utstede en offisiell godkjenning (eller avslag).
Hvor mye å låne:
Långivere forteller alltid hvor mye du kan låne, men de diskuterer ikke hvor mye du "skal" låne. Ansvaret faller på deg for å bestemme hvor mye du skal bruke på et hus, hvilken type lån du skal bruke, og hvor stor en forskuddsbetaling du vil gjøre (påvirker ditt lån til verdierforhold ). Alle disse faktorene bestemmer hvor mye du skal betale hver måned, og hvor mye du vil betale over lånets levetid (mindre lån fører til mindre månedlige utbetalinger og mindre rentekostnader). Det er risikabelt å låne det maksimale tilgjengelige beløpet, spesielt hvis du foretrekker å ha litt "pute" i ditt månedlige budsjett.
Hvor å låne
Boliglån er tilgjengelige fra flere forskjellige kilder. Få tilbud fra minst tre forskjellige långivere, og velg den som passer best for deg.
Mortgage meglere tilbyr lån fra mange långivere. De har tilgang til lån fra flere banker og andre finansieringskilder, og de vil hjelpe deg med å velge en utlåner basert på renten og andre funksjoner. Boliglånsmedlemmer kan kreve et opprinnelsesgebyr som du betaler, eller de kan få betalt av långiveren (eller en kombinasjon av begge). Hvis du ikke vet noen boliglån meglere, spør din eiendomsmegler eller andre personer du stoler på for en anbefaling.
Banker og kredittforeninger tilbyr lån til kunder. Pengene i kontroll og sparekontoer må investeres, og å låne ut penger er en måte å investere pengene på . Disse institusjonene tjener også inntekter fra opprinnelsesgebyr, renter og andre sluttkostnader.
Online långivere kan finansiere lån selv (ved hjelp av investor penger, for eksempel), eller de kan fungere som boliglån meglere. Disse tjenestene er praktiske fordi du kan håndtere alt praktisk talt, og du kan ofte få sitater mer eller mindre umiddelbart.
Hver utlåner skal gi deg et låneoverslag , som hjelper deg å sammenligne kostnadene ved å låne fra ulike långivere. Les gjennom disse dokumentene nøye, og still spørsmål til du forstår alt du ser. CFPB forklarer flere deler av låneoverslaget for å hjelpe deg med å forstå funksjonene i lånet ditt.
Låneprogrammer
Det kan være mulig å få hjelp med lånet ditt ved hjelp av låneprogrammer fra offentlige og lokale organisasjoner. Disse programmene gjør det lettere å bli godkjent, og noen tilbyr kreative insentiver for å gjøre hjemmet eierskap rimeligere og attraktivt. I tillegg til å kjøpe et hus, kan det være mulig å refinansiere med disse programmene (selv om du skylder mer enn ditt hjem er verdt ).
Offentlige låneprogrammer er blant de mest sjenerøse. I de fleste tilfeller gir en privat utlåner (som en bank) finansiering, og den føderale regjeringen lover å tilbakebetale lånet dersom du ikke klarer det. Det finnes en rekke programmer, og noen av de mest populære er listet opp nedenfor.
FHA lån:
Lån forsikret av Federal Housing Administration (FHA) er populære for homebuyers som ønsker å gjøre en liten forskuddsbetaling. Det er mulig å kjøpe med så lite som 3,5 prosent ned, og de er relativt enkle å kvalifisere for (hvis du ikke har perfekt kreditt, for eksempel). Lær mer om FHA-lån .
VA lån:
Veteraner, Servicemembers, og kvalifiserte ektefeller kan kjøpe et hjem med et lån garantert av Department of Veterans Affairs (VA). Disse lånene gir deg muligheten til å låne uten krav til boliglånsforsikring og ingen forskuddsbetaling (i noen tilfeller). Du kan låne med mindre enn perfekt kreditt, avsluttende kostnader er begrenset, og lånet kan antas (slik at noen andre kan ta over betalingene dersom de er kvalifiserte).
First Time Homebuyer-programmer gjør det enkelt å eie ditt første hjem , men de følger med strenger. Disse programmene er ofte utviklet av lokale myndigheter og ideelle organisasjoner, og kan hjelpe til med nedbetalinger, godkjenning, rentenivå og mer. Men de er vanskelig å finne (og kvalifiserer for), og de kan begrense hvor mye du kan tjene når du selger ditt hjem.
4 måter å spare penger på
Hjem lån er dyre, så spare enda litt (i prosent) kan føre til hundrevis eller tusenvis av dollar i besparelser.
1. Handle rundt
Igjen er det viktig å få minst tre sitater fra ulike långivere - helst forskjellige typer långivere (et boliglånsmedlem, en nettbanker og din lokale kredittforening, for eksempel). Alle har forskjellige priser, og du lærer mye i prosessen.
2. Se kursen
Jo større (og lengre) lånet ditt, desto mer satser du på. Du betaler rente på lånebalansen år etter år, og disse rentekostnadene kan være titusenvis av dollar. Noen ganger er det fornuftig å betale mer opp foran - til og med å kjøpe "poeng" på lånet ditt - hvis du kan låse på lav rente på lang sikt.
3. Vær oppmerksom på boligforsikring
Hvis du legger ned mindre enn 20 prosent, vil du mest sannsynlig måtte betale boliglån forsikring. Denne forsikringen er ikke til din fordel - den beskytter utlåneren hvis du slutter å betale, og de kan ikke gjenopprette sine midler - så det er best å unngå denne utgiften. Vurder alternative måter å komme opp med 20 prosent, og finn ut hvordan du fjerner boliglånsforsikring så snart som mulig. Med noen lån, som FHA-lån, kan du ikke bli kvitt den prisen med mindre du refinansierer.
4. Administrer sluttkostnader
Når du får et boliglån, må du betale mange utgifter. Det er søknadsgebyrer, kreditt sjekk avgifter, opprinnelses avgifter, vurdering kostnader , og mer. Noen långivere krever høyere og lavere kostnader, men du ender alltid med å betale på en eller annen måte. Vær forsiktig med "ingen sluttkurs" -lån med mindre du er sikker på at du bare vil være hjemme i en kort periode.