Lav nedbetaling og kreditt krav
- Gjør en forskuddsbetaling så liten som 3,5 prosent.
- Få godkjent for å låne med tynn kreditt eller problemer i kreditthistorikken din.
- Kjøp eneboliger, condos, multi-unit egenskaper, og produsert boliger med FHA-bakside.
- Få ekstra finansiering (utover kjøpet ditt) for renovering og reparasjoner med FHA 203k-programmet.
- Fond din betaling med gavepenger eller hjelp fra selgeren.
Vi dekker alle detaljer nedenfor. For å få et FHA-lån, snakk med en lokal eller online utlåner og spør om FHA-programmer.
Hva er et FHA lån?
Et FHA lån er et boliglån som US Federal Housing Administration (FHA) garanterer. Private långivere som banker og kredittforeninger utsteder lånene, og FHA gir støtte: Hvis du ikke betaler tilbake lånet, vil FHA betale utlåner i stedet.
På grunn av denne garantien er långivere villige til å gjøre betydelige boliglån i tilfeller der de ellers ville være uvillige til å godkjenne låneansøkninger.
Fordeler med FHA lån
FHA-lån er ikke perfekte for alle, men de er en utmerket passform i noen situasjoner. Hovedappellen er at de gjør det enkelt å kjøpe eiendom. Men husk at disse fordelene alltid kommer med avvik.
De mest attraktive funksjonene inkluderer:
Liten nedbetaling: FHA-lån tillater deg å kjøpe et hjem med en forskuddsbetaling så lav som 3,5 prosent. Andre (konvensjonelle) låneprogrammer kan kreve en større forskuddsbetaling, eller de krever høye kredittpoeng og høye inntekter for å bli godkjent med en liten forskuddsbetaling.
Hvis du har mer enn 3,5 prosent tilgjengelig, kan du være bedre å gjøre en mer betydelig forskuddsbetaling.
Å gjøre det gir deg flere lånealternativer, og du vil spare penger på rentekostnadene over lånets levetid.
Andre folks penger: Det er lettere å bruke gaver til nedbetaling og avsluttende kostnader med FHA-finansiering.
Også, selgere kan betale opptil 6 prosent av lånebeløpet mot en kjøperens sluttkostnader. Du er mest sannsynlig å dra nytte av det på et kjøpers marked, men selv i sterke markeder kan du potensielt justere tilbudsprisen din nok til å lokke selgere.
Forhåndsbetaling straff : Det er ingen (et stort pluss for subprime låntakere ).
Antagelige lån: En kjøper kan "overta" ditt FHA-lån dersom det antas . De plukker opp hvor du sluttet, og drar nytte av lavere rentekostnader (fordi du allerede har gått gjennom de høyeste rentene, som du kan se med et avskrivningsbord ). Avhengig av hvorvidt prisene endres med tiden du selger, kan kjøperen også nyte en lav rente som ikke er tilgjengelig i det nåværende miljøet.
En sjanse til å tilbakestille: Med en nylig konkurs eller foreclosure i din historie, gjør FHA-lån det lettere å bli godkjent. To eller tre år etter økonomisk motgang er vanligvis nok til å kvalifisere for finansiering.
Forbedring og reparasjoner: Enkelte FHA- lån kan brukes til å betale for boligforbedring (via FHA 203k- programmer).
Hvis du kjøper eiendom som trenger oppgraderinger, gjør disse programmene det enklere å finansiere kjøpet og forbedringer med bare ett lån.
Hvordan kvalifiserer du deg for et FHA-lån?
I forhold til konvensjonelle lån er FHA-lån vanligvis lettere å kvalifisere for.
FHA gjør boligeiendom tilgjengelig for personer av alle inntektsnivåer. Med regjeringen som garanterer lånet, er långivere mer villige til å godkjenne søknader.
Sjekk med flere långivere: Långivere kan (og gjør) sette standarder som er strengere enn minimum FHA krav. Hvis du har problemer med en FHA-godkjent utlåner, kan du ha bedre hell med en annen. Det er alltid lurt å shoppe uansett.
Inntektsrammer: Ingen minimumsinntekt er nødvendig. Du trenger bare nok inntekt til å demonstrere at du kan tilbakebetale lånet (se nedenfor), men FHA-lån er rettet mot lavere inntektslånere.
Hvis du har høy inntekt, er du ikke diskvalifisert, som du kanskje er med visse førsteklasses hjemmekjøpsprogrammer .
Gjeldsinntekter : For å kvalifisere for et FHA-lån, trenger du en rimelig inntektsgrad . Beløpet du bruker på månedlige låneutbetalinger, bør være relativt lavt i forhold til din månedlige inntekt. Vanligvis er det best å være lavere enn 31/43. Men i noen tilfeller er det mulig å bli godkjent med D / I-forhold nærmere 50 prosent.
Eksempel: Anta at du tjener $ 3.500 per måned.
- For å tilfredsstille standardkravene, er det best å holde månedlige boligbetalinger under $ 1,225 (fordi $ 1,225 er 31 prosent av $ 3.500).
- Hvis du har andre gjeld (for eksempel kredittkortgjeld ), bør alle dine månedlige innbetalinger kombinert være mindre enn $ 1.505.
For å finne ut hvor mye du kan bruke på utbetalinger, se hvordan du kan beregne en boliglånsbetaling eller bruk en online lånekalkulator for å modellere betalingene dine.
Kredittpoeng: Lånere med lav kreditt score er mer sannsynlig å bli godkjent for FHA lån. Hvis du vil foreta en nedbetaling på 3,5 prosent, kan poengsummen være så lav som 580. Hvis du er villig til å gjøre en større forskuddsbetaling, kan poengsummen din muligens være lavere fortsatt (en 10 prosent forskuddsbetaling er typisk for Fico score mellom 500 og 580).
Igjen kan långivere sette grenser som er mer restriktive enn FHA krav. Hvis du har lavt score (eller ingen kreditthistorie i det hele tatt), må du kanskje finne en utlåner som gjør manuell tegning . Den prosessen gjør at långivere kan vurdere kredittverdigheten din ved å se på "alternativ" kredittinformasjon, inkludert on-time leie- og verktøybetalinger.
Lånbeløp : FHA begrenser hvor mye du kan låne. Generelt er du begrenset til beskjedne lånebeløp i forhold til boligpriser i ditt område. Besøk HUDs nettsted for å finne lokale maksimum. Hvis du trenger mer penger, bør du vurdere Jumbo-lån , men vær oppmerksom på at du trenger sterk kreditt og inntekt for å kvalifisere.
Verdt et forsøk: Selv om du tror du ikke vil bli godkjent, kan du snakke med en FHA-godkjent utlåner for å finne ut av det. Når du ikke oppfyller standard godkjennelseskriterier, kan kompenserende faktorer - som en stor forskuddsbetaling som kompenserer kreditthistorikken din - hjelpe deg med å kvalifisere.
Hvordan jobber FHA-lån?
Private långivere utsteder FHA-lån, og FHA gir utlåner en garanti for å redusere utlånerens risiko. For å få et lån, start med en lokal låneopphavsmann , online boliglånsmedlem eller lånsjef hos din finansinstitusjon. Diskuter dine alternativer, inkludert FHA-lån og alternativer, og bestem deg for riktig program for dine behov.
Boligforsikring: FHA lover å tilbakebetale långivere dersom en låner standard på et FHA-lån. For å finansiere denne forpliktelsen betaler FHA låntakere (det er du) et gebyr.
- Hjemkjøpere som bruker FHA-lån, betaler en forhåndsforsikringspremie på 1,75 prosent.
- Låntakere betaler også en beskjeden løpende avgift med hver månedlig betaling. Beløpet du betaler, avhenger av risikoen FHA tar med lånet ditt. Kortsiktige lån, mindre balanser og større nedbetalinger medfører lavere månedlige forsikringskostnader. Disse kostnadene varierer fra 0,45 prosent til 1,05 prosent årlig.
FHA lån er tilgjengelig for flere typer eiendommer. I tillegg til standard eneboliger kan du kjøpe tosidige, produserte boliger og andre typer eiendommer.
Hvorfor Unngå FHA Lån?
Mens de kommer med tiltalende funksjoner, kan du finne at FHA-lån ikke er for deg.
Långrenser: FHA gir i noen tilfeller ikke nok finansiering når du trenger et stort lån. Hvis du kjøper spesielt dyr eiendom eller du ser på et varmt marked, kan FHA kanskje ikke fungere for deg.
Boligforsikring: Forsikringspremie på forhånd og premieforbruk kan koste mer enn privat boliglånsforsikring ville koste. I noen tilfeller er det umulig å kansellere boliglånsforsikring på FHA-lån. Men det er mye lettere å kansellere PMI på konvensjonelle lån mens du bygger egenkapital.
Nedbetalingsalternativer: Du kan kanskje kjøpe et hus med svært lite ned med et konvensjonelt lån uten FHA-støtte. Spesielt hvis du har god kreditt , kan du finne konkurransedyktige tilbud som slår FHA-lån. Med disse programmene kan du kanskje eliminere eventuelle boliglånsforsikringer raskere ved å bygge egenkapital i ditt hjem .
Det er alltid lurt å shoppe rundt. Sammenlign tilbud fra flere forskjellige kilder - inkludert FHA-lån og konvensjonelle lån - før du bestemmer deg for å handle. Snakk med et boliglån profesjonell for å få veiledning om hvilke programmer som passer for din situasjon.
For mer informasjon om fordeler og ulemper ved offentlige lån, se FHA Loan Pitfalls .