Slik senker du betalingen med et boliglån omarbeide
Hvordan omarbeider fungerer
Med de fleste boliglån (som 15-årige eller 30-årige fastrentelån ), betaler du lånet med faste månedlige utbetalinger. Disse utbetalingene endres vanligvis ikke over lånets levetid med mindre du bruker en justerbar rente boliglån - hvis du betaler $ 1500 per måned på dag ett, fortsetter du å betale samme beløp.
Når du omarbeider et lån, gjør du en stor betaling, og din utlåner omberegner dine månedlige boliglånsbetalinger. Dette kan være nyttig i flere situasjoner:
- Lavere månedlige utbetalinger:
- Hvis de nødvendige betalingene dine er for høye, kan en omarbeidelse resultere i en enklere betalingsmåned
- Betal ned gjeld:
- f du har en betydelig sum penger og du vil redusere gjelden din, kan en omarbeidelse gjøre det og nyte en lavere betaling
Lånbetalinger beregnes ut fra flere faktorer :
- Gjeldsbeløp - hvor mye du har lånt
- Rentesats på lånet
- Hvor lang tid du tar for å tilbakebetale lånet (også kjent som begrepet )
Hvis du endrer noen av disse inngangene, vil den resulterende månedlige betalingen endres. Lånbetalinger endres vanligvis ikke etter at lånet er gjort . Du kan sende ekstra penger hver måned eller skrive en stor sjekk, men utlåner vil ikke endre din månedlige betaling med mindre du ber om (og bli godkjent for) en omarbeidelse.
Å få en omarbeidelse
For å omstille lånet ditt, snakk med din utlåner. Begynn å spørre om prosessen tidlig fordi du trenger noen viktige detaljer:
Gjør din utlåner tillatelse til boliglån?
Noen gjør det ikke, og det er ikke verdt å kaste bort tiden din hvis det ikke er et alternativ.
Hva er minimumskrav som er nødvendig for å få kvalifisert for en omarbeidelse?
Du må kanskje vente og lagre for en lengre periode.
Minimum på $ 5000 er ikke uvanlig.
Hvor mye koster det å omarbeide?
Du må nok betale et gebyr på flere hundre dollar. Faktor dette inn mens du vurderer hvor lenge du skal holde lånet. Igjen, vil du kanskje vente og gjøre større betaling (hvis situasjonen er riktig) slik at du får mer bang for pengene dine.
Hva vil din nye betaling være?
Finn ut hvor mye av en innvirkning du kommer til å få på lump summen. Det kan ikke være så stor som du håper.
Hvor mye vil du spare på interesse?
De fleste fokuserer på den månedlige betalingen, men rentekostnadene er også viktige . Faktisk kan du faktisk spare mer hvis du gjør en engangsbeløp og du ikke omarbeider lånet. Omarbeiding reduserer betalingen din (etter at du har redusert gjelden) slik at du betaler lånet på opprinnelig planlagt dato. Men hvis du fortsetter å gjøre den opprinnelige betalingen - etter å ha gjort en engangsbeløp for å redusere lånebalansen - betaler du lånet ditt raskere og sparer penger på renter.
Formaliteter
Når du er klar til å gå videre, handler det bare om å fylle ut skjemaer og sende penger. Sørg for at du vet når du skal redusere betalingen og vente til du er sikker på at det er trygt å gjøre det. Deretter finner du noe produktivt å gjøre med ekstra penger hver måned: Spar for pensjonering eller andre viktige mål.
Kjør tallene
Din boliglåner kan gi deg nyttig informasjon. Du kan imidlertid foretrekke å tinker med tallene selv. For å gjøre det må du modellere hvordan lånet blir betalt over tid. Dette er kjent som amortisering - og det er ikke så vanskelig å gjøre.
Du kan beregne lånets fremgang for hånd, men regneark gjør prosessen enklere. Velg en dato når du skal gjøre engangsbeløpet, og reduser lånebalansen tilsvarende. Deretter beregner du hva den nye betalingen ville utgjøre samme utbetalingsdato (med andre ord, hvis du har 12 år igjen på lånet ditt, beregner du i 12 år - ikke start med et 30-årig lån).
Deretter ser du på tallene for å se hvor mye du virkelig sparer. Eksperimenter med forskjellige betalingsmengder og finn hva som fungerer for deg.
Refinansiere eller omarbeide?
Igjen er omarbeiding ikke alltid det beste alternativet.
Et enkelt alternativ er å bare foreta en engangsbeløp og fortsette med eksisterende (større) månedlige utbetalinger. Refinansiering av lånet ditt er et annet alternativ.
Noen ganger er det nyttig å sammenligne og kontrast, så her er hvordan en omarbeid sammenlignes med en refinansiering:
- Gebyrene er lavere med en omarbeidelse
- Amortisering (eller "klokken") starter ikke når du omarbeider (i de første årene av et 30-årig lån betaler du mer interesse enn du betaler mot gjelden din)
- Lukkekostnader blir kun betalt når du refinansierer, selv om det kan være en avgift for omarbeidelse
- Prosessen kan være enklere og raskere fordi du ikke trenger en vurdering, kredittsjekk eller garantien som kreves for et nytt lån
- Renten du betaler, endres ikke med en omarbeid, men det kan endres når du refinansierer
Til slutt er omarbeiding fornuftig når du har ekstra penger på plass, og du har et anstendig lån. Refinansiering er svaret når du kan gjøre vesentlig bedre ved å tørke ut det eksisterende lånet og begynne friskt - bare vær sikker på at du ikke ender med å betale mer interesse ved å forlenge lånets levetid.