En guide for kjøpere og selgere
Denne siden omhandler leie til egne transaksjoner som involverer et hjem, men det finnes andre typer programmer der ute.
Hva er Leie å eie?
Leie til egen er en måte å kjøpe eller selge noe over tid, noe som gir kjøperen et "alternativ" å kjøpe på et tidspunkt i fremtiden.
Med et tradisjonelt kjøp og salg fullfører kjøperen og selgeren kjøpet mer eller mindre umiddelbart etter avtale om vilkår (ved avslutning), men leie for å eie er annerledes.
Under en leie til egen avtale, godtar kjøperen og selgeren muligheten for et salg på et tidspunkt i fremtiden. Til slutt bestemmer leietaker / kjøper om transaksjonen faktisk vil finne sted. I mellomtiden gjør kjøperen utbetalinger til selgeren, og en del av disse utbetalingene (vanligvis) reduserer pengene som trengs for å kjøpe huset på et senere tidspunkt.
Hvorfor kjøpe med leie for å eie?
Leie til egne programmer kan være attraktivt for kjøpere, spesielt de som forventer å være i sterkere finansiell stilling innen noen få år.
Kjøp med dårlig kreditt: Kjøpere som ikke kan kvalifisere til boliglån, kan begynne å kjøpe hus med egen leieavtale. Over tid kan de jobbe med å gjenoppbygge sine kredittpoeng , og de kan muligens få et lån når det er endelig tid til å kjøpe huset.
Lås i en kjøpesum: I markeder med økende boligpriser kan kjøpere få en avtale om å kjøpe til dagens pris (men kjøpet vil finne sted flere år i fremtiden). Kjøpere har muligheten til å få tilbake om boligprisene faller, selv om det er fornuftig økonomisk, vil avhenge av hvor mye de har betalt i henhold til avtalen.
Teststasjon: Kjøpere kan bo i et hjem før de forplikter seg til å kjøpe eiendommen. Som et resultat kan de lære om problemer med huset, marerittens naboer, og de andre problemene før det er for sent.
Flytt mindre: Kjøpere som er forpliktet til et hjem og nabolag (men ikke kjøp) kan komme inn i et hus som de til slutt vil kjøpe. Dette reduserer kostnadene og besværet med å flytte etter noen år.
Bygg egenkapital: Teknisk lager leietakere ikke egenkapital på samme måte som villaeiere gjør. Betalinger kan imidlertid samles og gi en betydelig sum som skal settes mot hjemmet. Kjøpere kan også bare spare penger på en sparekonto og bruke disse midlene i stedet (unngå fallgruvene til leie for å eie, og gi mulighet til å kjøpe hus).
Hvorfor selge med leie til egen?
Selgere kan også dra nytte av leie til egne arrangementer.
Flere kjøpere: Hvis du har problemer med å tiltrekke seg kjøpere, kan du også markedsføre leietakere som håper å kjøpe i fremtiden. Ikke alle har god kreditt og kan kvalifisere for et lån, men alle trenger et sted å bo.
Tjen inntekt: Hvis du ikke trenger å selge med en gang og bruke pengene til en annen forskuddsbetaling , kan du tjene leieinntekter mens du beveger deg mot å selge en eiendom.
Høyere pris: Du kan be om en høyere salgspris når du tilbyr leie for å eie. Du gir en mulighet til at folk kan være villige til å betale for. Leietakere har også et "alternativ" for å kjøpe huset - som de aldri kan bruke - og fleksibilitet koster alltid ekstra.
Investert leietaker: En potensiell kjøper er mer sannsynlig å ta vare på en eiendom (og komme sammen med naboer) enn en leietaker uten hud i spillet. Kjøperen er allerede investert i eiendommen og har en interesse i å opprettholde det.
Hvordan det fungerer
Alt er omsettelig: En leie til egen transaksjon, også kjent som leieavtale, starter med kontrakten. Både kjøperen og selgeren godtar visse vilkår, og alle vilkårene kan endres for å passe alle behovene. Avhengig av hva som er viktig for deg (om du er kjøper eller selger), kan du be om visse funksjoner før du signerer en avtale.
For eksempel kan du be om en større eller mindre upfront-betaling hvis det ville være nyttig for deg.
Rådgivning er viktig: Husk å gjennomgå en kontrakt med en eiendomsadvokat fordi disse transaksjonene kan være kompliserte, og det er mye penger involvert. Leie til egne avtaler er spesielt risikabelt for kjøpere. Flere svindel utnytter folk med dårlig kreditt og høye forhåpninger om å kjøpe et hjem. Selv med en ærlig selger, er det mulig å miste mye penger hvis ting ikke går som planlagt.
Et alternativ til å kjøpe: Ved kjøp av egen leie til egen transaksjon betaler kjøperen selgeren en opsjonspremie , som ofte er rundt fem prosent av den endelige kjøpesummen (selv om det kan være høyere eller lavere). Denne betalingen gir kjøperen rett eller "opsjon" - men ikke forpliktelsen - å kjøpe hjemmet på et tidspunkt i fremtiden.
Ingen refusjon: Den første premiebetalingen kan ikke refunderes, men den kan brukes på kjøpesummen (hvis kjøperen noensinne kjøper hjemmet, trenger hun ikke å komme opp med så mye penger). Større opsjonsbetalinger er risikabelt for kjøpere: Hvis avtalen ikke går gjennom uansett grunn, er det ingen måte å få pengene tilbake. Selgeren får vanligvis å beholde premieinnbetalinger etter at en leie til egen transaksjon slutter.
Kjøpesum: Kjøper og selger angir en kjøpesum for hjemmet i kontrakten. På et tidspunkt i fremtiden (vanligvis mellom ett og fem år, avhengig av forhandlinger), kan kjøperen kjøpe hjemmet til den prisen - uansett hva hjemmet egentlig er verdt. Når du setter pris på, er en pris som er høyere enn dagens pris ikke uvanlig (ellers er selgeren bedre å bare selge i dag). Hvis hjemmet har gått opp i verdi raskere enn forventet, trer det ut i kjøperens favør. Hvis hjemmet mister verdien, vil leietaker sannsynligvis ikke kjøpe hjemmet (delvis fordi det ikke kan være fornuftig, og delvis fordi leieren kanskje ikke kan kvalifisere seg til et stort lån med høyt forhold til utlån ). Kjøpere søker vanligvis etter et boliglån når tiden kommer til å kjøpe hjemmet.
Månedlige utbetalinger: Kjøper / leietaker gjør også månedlige utbetalinger til selgeren. Disse betalinger tjener som leiebetalinger (fordi selgeren fortsatt eier eiendommen), men leietaker betaler vanligvis litt ekstra hver måned. Det ekstra beløpet blir vanligvis kreditert til sluttkjøpsprisen, slik at det reduserer hvor mye penger kjøperen må komme opp med når han kjøper hjemmet. I tillegg er den ekstra leien "premium" ikke refunderbar - den kompenserer selgeren for å vente seg for å se hva kjøperen vil gjøre (selgeren kan ikke selge eiendommen til noen andre før avtalen med leietaker slutter).
Vedlikehold: Alle involverte drar nytte av et godt vedlikeholdt hjem, men hvem skal betale? Din avtale bør spesifisere hvem som er ansvarlig for rutinemessig vedlikehold og omfattende reparasjoner. Noen avtaler sier at alt under $ 500 er ansvaret for kjøperen, men lokale lover kan komplisere saker (utleiere kan bli pålagt å gi visse fasiliteter, selv om avtalen din sier noe annet).
Lei til egne fallgruver
Ingenting er perfekt, og det inkluderer leie til egne programmer. Disse transaksjonene er kompliserte, og både kjøpere og selgere kan få noen ubehagelige overraskelser. Noen eksempler er oppført nedenfor, men listen over ting som potensielt kan gå galt, er mye lengre. Bare en lokal eiendomsadvokat kan gi deg en god ide om hva som er på spill i situasjonen din, så sørg for å besøke med en før du signerer noe.
Risiko for kjøpere
Forse penger: Hvis du ikke kjøper hjemmet - uansett grunn - mister du alle ekstra penger du har betalt. Selgere som lett blir fristet, kan gjøre det vanskelig eller unattractive for deg å kjøpe.
Langsom fremgang: Du kan planlegge å forbedre din kreditt eller øke inntekten din slik at du kvalifiserer for et lån når opsjonen slutter, men det kan ikke fungere som planlagt.
Mindre kontroll: Du eier ikke eiendommen ennå, så du har ikke full kontroll over det. Din utleier kan slutte å gjøre boliglån betalinger og miste eiendommen gjennom foreclosure , eller du kan ikke være ansvarlig for beslutninger om store vedlikeholdsposter. På samme måte kan utleieren miste en dom eller slutte å betale eiendomsskatt og ende opp med rettigheter på eiendommen . Avtalen bør behandle alle disse scenariene (og utleier har ikke lov til å selge mens du har et alternativ på eiendommen), men lovlige slag er alltid en stor smerte.
Fallende priser: Boligprisene kan falle , og du kan kanskje ikke gjenforhandle en lavere kjøpesum. Da er du igjen med muligheten til å miste alle dine valgpenger eller kjøpe huset. Hvis din utlåner ikke vil godkjenne et stort lån, må du ta med ekstra penger til å lukke for en forskuddsbetaling.
Forsinket betaling: Avhengig av avtalen din, hvis du ikke betaler leie til rett tid, kan du miste retten til å kjøpe (sammen med alle dine ekstra betalinger). I noen tilfeller beholder du alternativet, men din ekstra betaling for måneden blir ikke "tellet", og den vil ikke legge til beløpet du har samlet for eventuelt kjøp.
Hjemmeproblemer: Det kan være problemer med eiendommen du ikke vet om før du prøver å kjøpe den (for eksempel tittelproblemer). Behandle en leie til eget kjøp som et "ekte" kjøp - få inspeksjon og tittelsøk før du dykker i.
Svindel: Utleie til egne svindel er en tiltalende måte å ta store summer på fra personer som ikke er i en økonomisk sikker stilling.
Risiko for selgere
Ingen sikkerhet: Leietaker kan ikke kjøpe, så du må begynne igjen og finne en annen kjøper eller leietaker (men i det minste får du til å beholde ekstra penger).
Sakte penger: Du får ikke en stor klump, som du kanskje trenger å kjøpe ditt neste hus.
Manglende forståelse: Du lås vanligvis inn en salgspris når du signerer en leie til egen avtale, men boligprisene kan stige raskere enn du forventet. Du kan bedre leie hytta og få en salgsavtale i fremtiden (eller kanskje ikke).
Fallende boligpriser: Boligprisene kan falle, og hvis leietaker ikke kjøper, ville du ha vært bedre å bare selge eiendommen.
Oppdager feil: Kjøpere kan oppdage feil som du aldri visste om å bruke hjemmet annerledes, og de kan bestemme seg for ikke å kjøpe. Kanskje VVS kan håndtere et par, men ikke en familie på fem, og ingen kunne ha kjent om problemet. Du prøver ikke å bedra noen - det er en feil som aldri kom opp under det forrige leveringsarrangementet - men nå er det et problem, og du må avsløre det til fremtidige kjøpere (eller fikse det).