Hvor mye av ditt hjem egentlig eier du?
Sagt på en annen måte; LTV-forholdet forteller deg hvor mye av en eiendom du virkelig eier i forhold til hvor mye du skylder. Forholdet brukes til flere typer lån, inkludert hjem og auto lån (både kjøp og refinansiering).
Hvordan å beregne
For å beregne et LTV-forhold, fordel beløpet på et lån i den totale verdien av eiendelen som sikrer lånet.
Eksempel: Anta at du vil kjøpe et hjem verdt $ 100.000. Du har $ 20 000 tilgjengelig for en forskuddsbetaling , så du må låne $ 80 000.
LTV-forholdet ditt vil være 80 prosent fordi dollarbeløpet på lånet er 80 prosent av verdien av huset. $ 80 000 delt med $ 100 000 tilsvarer 0,80 (som er det samme som 80 prosent - se hvordan desimaler og prosenter er relatert ).
Beregn LTV-forholdet ved å dele låneverdien inn i eiendomsverdien: 80.000 / 100.000 = 0.8.
En enkel måte å beregne LTV på er å bruke enhetens kalkulator eller søke Google ved hjelp av skråstrek ("/") for deling.
For eksempel vil følgende lenke "søke" for svaret: 80.000 / 100.000, eller du kan skrive det inn i en hvilken som helst søkeboks (inkludert Bing og Yahoo).
Hvorfor det Matters
En LTV-forhold hjelper långivere til å vurdere risiko: Jo mer de låne, jo mer risiko de tar. Høyere risiko for utlåner betyr:
- Det er vanskeligere å bli godkjent for lån.
- Du må kanskje betale mer (med høyere rente ).
- Det kan hende du må betale ekstra kostnader, for eksempel boliglånsforsikring.
Hvis du beregner LTV, har du sannsynligvis et lån som er sikret av en eller annen form for sikkerhet . For eksempel, når du låner penger til å kjøpe et hjem, er lånet sikret med en lien på huset . Utlåner kan ta besittelse av huset og selge det gjennom foreclosure hvis du ikke klarer å betale lånet. Det samme gjelder for automatisk lån - bilen din kan bli repossessed hvis du slutter å betale.
Långivere ønsker egentlig ikke din eiendom - de vil bare få pengene tilbake raskt. Hvis de bare låne opp til 80% (eller mindre) av eiendommens verdi, kan de selge eiendommen til mindre enn topp dollar for å gjenvinne sine midler. Det er enklere enn å holde ut for et godt tilbud.
På samme måte kan alt du kjøpte ha mistet verdien siden du kjøpte den, slik at utlån 100 prosent eller mer setter långivere i fare.
Til slutt, når du har lagt inn noen av dine egne penger i et kjøp, er du mer sannsynlig å verdsette det og fortsette å betale. Du har hud i spillet, så du kommer ikke til å gå bort med mindre du er ute av alternativer.
Gode LTV-forhold
Hva er et bra LTV-forhold som kan hjelpe deg med å bli godkjent for et lån?
Det avhenger av din utlåners preferanse og typen lån. Du har ofte bedre hell med mer egenkapitalinvestert (eller lavere LTV-forhold).
Med boliglån er 80 prosent et magisk nummer. Hvis du låner mer enn 80 prosent av et hjem verdi, må du generelt få privat boliglån forsikring (PMI) for å beskytte din utlåner. Det er en ekstra kostnad, men du kan ofte avbryte forsikringen når du kommer under 80 prosent LTV. Et annet bemerkelsesverdig tall er 97 prosent. Noen långivere lar deg kjøpe med 3 prosent ned ( FHA-lån krever 3,5 prosent) - men du betaler kredittforsikring, muligens for lånets levetid.
Med auto lån går LTV-forhold ofte høyere, men långivere kan sette grenser (eller maksimum) og endre priser, avhengig av hvor høyt LTV-forholdet ditt vil være. I noen tilfeller kan du til og med låne på mer enn 100 prosent LTV.
Undervann: Når LTV-forholdet er høyere enn 100 prosent, er lånet større enn verdien av eiendelen som sikrer lånet (eller du har negativ egenkapital). Det er vanligvis ikke en god situasjon fordi du må skrive en sjekk (eller betale) for å selge aktiva - du vil ikke få noen penger ut av avtalen. Etter at hjemverdiene falt under boliglånskrisen , var det underliggende boliglån et stort problem. Undervanns bil lån er alltid et problem. Hvis du låner med høyt LTV-forhold, må du sørge for at det er en god grunn til å ta risikoen.
Husk: Din egenkapital behøver ikke å være i form av penger som du tar med til avtalen. Hvis du eier eiendom (eller en del av en eiendom), kan din eierandel bli brukt som egenkapital, og verdien av interessen kan endres over tid. For eksempel, når du låner mot huset ditt med et boliglån , bruker du ditt hjem verdi og øker LTV-forholdet ditt effektivt når du får et lån. Hvis hjemmet ditt fortjener verdi fordi boligprisene stiger, vil din LTV reduseres (selv om du kanskje trenger en vurdering for å bevise det). På samme måte, hvis du låner penger til å bygge et nytt hjem, kan du bruke landet du bygger på som egenkapital for et byggelån.
Større bilde
LTV-forhold er ekstremt viktige. Men de er en del av et større bilde, som inkluderer:
- Din kreditt score (med god kreditt er det lettere å få høyere LTV lån)
- Din inntekt er tilgjengelig for å foreta månedlige utbetalinger
- Eiendommen du kjøper (Er det et hus i god form eller en flerfamilie enhet? Er det et nytt eller brukt kjøretøy? Motorsykkel eller RV?)
I tillegg til kreditt, er en av de viktigste tingene for långivere din gjeld til inntektsforhold. Det er en rask måte for dem å finne ut hvor rimelig et nytt lån vil være - kan du komfortabelt ta på de ekstra månedlige utbetalingene, eller kommer du over hodet ditt?