Hva er villaeiers beskyttelsesloven?

Retten til å avbryte PMI

Privat boliglån forsikring (PMI) beskytter långivere når låntakere ikke tilbakebetale boliglån, men villaeiere er ansvarlige for å betale boliglån forsikringspremier. Disse kostnadene kan komme i form av månedlige avgifter lagt til et boliglån, eller de kan bli bakt inn i lånerens rentesats. Uansett, fordeler forbrukerne ved å betale bare så mye som nødvendig for boliglånsforsikring.

Dessverre har huseiere møtt utfordringer som eliminerer PMI-avgifter, selv når PMI ikke lenger var nødvendig.

I noen tilfeller var låntakere og servicere forvirret om hvordan man avbrøt PMI, og noen skruppelløse låntjenesteparter drog føttene sine på å kansellere PMI-kostnader.

Hva er villaeiers beskyttelsesloven?

Huseiernes beskyttelsesloven (HPA), også kjent som PMI-avbestillingsloven, er en lov som beskytter forbrukerne mot overbetaling for PMI. Reglene fastsetter:

• Når villaeiere kan kansellere PMI og slutte å betale premier
• Når långivere må stoppe med å lade opp låntakere for PMI
• Opplysninger som långivere må gi når et lån krever PMI
• Hvordan håndtere uopptjente premier som huseiere betaler

Hvem kvalifiserer? HPA gjelder boliglån, inkludert lån til eneboliger, condos og andre boliger med flere enheter. Loven dekker ikke statsstøttede lån som FHA-lån eller VA-lån. Dessuten behandler HPA forskjellige lån og "høyrisiko" lån på en annen måte. For å utnytte HPA må forbrukerne opprettholde en god betalingshistorie.

Effektiv dato: HPA ble effektiv 29. juli 1999. Men långivere må fortsatt gi opplysninger til låntakere som tok ut lån før den datoen.

Hvorfor PMI? PMI er vanligvis bare nødvendig når villaeiere gjør en forskuddsbetaling på mindre enn 20 prosent. Med et høyt belåningsgrad (LTV) -forhold, risikerer långivere å miste penger hvis de må foreclose på et hjem og selge det raskt.

Men når LTV faller under 80 prosent, står långivere overfor mye mindre risiko, og villaeiere - i teorien - bør slutte å betale månedlige PMI-kostnader.

Hvordan villaeiere avbryte PMI

HPA forhindrer situasjoner der villaeiere betaler månedlige PMI-kostnader for lånets levetid.

Låner forespørsel: Låntakere kan kansellere PMI ved å sende inn en skriftlig forespørsel til deres lånetaker når lånet er planlagt å nå 80 prosent LTV (basert på lånets amortiseringsplan ). Boligeiere kan også gjøre denne forespørselen hvis de tar LTV ned til 80 prosent ved å foreta ekstra lån betalinger. For å kvalifisere, kan huseiere måtte gi bevis for at eiendommen ikke har mistet verdien.

Automatisk terminering: Långivere er pålagt å avbryte PMI dekning automatisk når lånet er planlagt å nå 78 prosent av den opprinnelige LTV.

Endelig oppsigelse: Når PMI ikke blir kansellert på grunn av låneforespørsel eller automatisk avslutning, må lånetjenestene avbryte månedlige PMI-avgifter etter at lånet når halvpoengets avskrivningsplan .

Andre funksjoner: HPA er komplisert, og detaljene i lånet påvirker dine rettigheter etter loven. For eksempel kan eventuelle rettigheter på eiendommen forhindre deg i å lykkes med å kansellere dekning.

Nonconforming lån ( som jumbo lån ) kan kreve at du venter til du kommer til 77 prosent LTV.

Opplysning: Dine rettigheter som låner

I tillegg til å sette regler for å kansellere PMI, krever HPA långivere å informere låntakere om deres rettigheter. Opplysninger inkluderer opp-og årsbevis om når og hvordan låntakere kan kansellere PMI. Informasjon inkluderer detaljer om avskrivningsplanen, når du skal be om kansellering, og eventuelle funksjoner som begrenser muligheten til å få PMI kansellert.

For eksisterende lån utstedt før juli 1999, får låntakere en årlig varsel om at de kan kreve avbestilling og gi sine lånerens kontaktinformasjon.

Låner Betalt Boligforsikring

Noen lån bruker utlåner betalt boliglån forsikring (LPMI) i stedet for å legge premier til huseiers månedlige betaling.

Låntakere betaler fortsatt for LPMI-navnet er ikke helt nøyaktig - men de betaler ikke for det måned for måned. I stedet kan låntakere enten betale:

1. En engangsbeløp ved begynnelsen av lånet.
2. En høyere rente på lånebalansen, noe som fører til høyere månedlige boliglån (hovedstol og renter) .

De fleste låntakere med LPMI velger høyere rente. Men den renten varer for lånets levetid, og det er ingen måte å "kansellere" LPMI og beholde ditt eksisterende lån. I stedet må huseiere betale sine LPMI-lån, typisk ved refinansiering med et nytt lån .

Likevel gjelder HPA for lån med LPMI. Långivere er pålagt å gi opplysninger til låntakere som:

• Forklar hvordan LPMI fungerer
• Fremhev den høyere renten vanligvis funnet med LPMI
• Diskuter fordelene og ulemperne ved forskjellige alternativer