Vanligvis betaler du (låntakeren) en månedlig premie for privat kredittforsikring (PMI).
Det er en ekstra kostnad hver måned, og det tar en bit av budsjettet ditt. Men noen långivere tilbyr utlåner betalt boliglån forsikring (LPMI), som lar deg redusere eller unngå den ekstra månedlige betalingen.
Hvorvidt det er en god idé å kjøpe med mindre enn 20 prosent ned, er diskutabelt, og er et emne for en annen artikkel.
Hvordan LPMI fungerer
LPMI er boliglån forsikring som utlåner ordner. Du betaler for dekning på to måter:
- En engangsbetaling ved begynnelsen av lånet ditt (en "engangsbeløp" betaling)
- En høyere rente på lånet ditt, noe som resulterer i høyere månedlige boliglånsbetalinger hver måned, for lånets levetid.
Fastsatsmetoden er mindre vanlig enn en justering av boliglånsrenten .
Dessverre er begrepet LPMI ikke nøyaktig fordi långiveren egentlig ikke betaler for forsikring-du gjør det. Husk alltid (spesielt med finansielle transaksjoner) at ingen betaler kostnader for deg, med mindre de får noe i retur.
For å bruke LPMI, endrer du bare strukturen i forsikringspremiebetalinger, slik at du ikke betaler en egen kostnad hver måned.
Hvis du betaler et engangsbeløp , bestemmer din utlåner det beløpet de tror vil dekke deres kostnader. Deretter kjøper de boliglånsforsikring med de pengene. I dette tilfellet betaler du i utgangspunktet for dekning.
Hvis du betaler over tid , justerer lånegiver boliglånsraten din for å dekke kostnadene ved forsikring. Fordi en høyere boligrente betyr høyere månedlige innbetalinger (se Hvordan beregne lån ), vil du ende opp med å betale mer hver måned hvis du går for LPMI. Den høyere betalingen bør være mindre enn du ville betale hvis du brukte en separat PMI-kostnad hver måned, men det er ingen måte å "avbryte" ekstrakostnaden når du betaler ned lånet ditt .
Fordeler og ulemper med LPMI
LPMI er ikke for alle. Faktisk vil ikke alle kvalifisere for et lån med LPMI. Vanligvis må du ha god kreditt for LPMI å være et alternativ, og det gir bare mening i visse situasjoner.
Kortsiktige lån: LPMI er mest attraktive for kortsiktige lån. Hvis du planlegger å få et 30-årig lån og foreta betalinger i flere tiår, kan du være bedre med en separat PMI-policy. Hvorfor? Igjen bruker de fleste LPMI-lån en justert (høyere) boliglånsrente, i motsetning til en engangsbeløp på forhånd. Den boliglånsrenten vil aldri forandres, så du må betale lånet helt for å bli kvitt LPMI-premien. Du kan gjøre dette enten ved å betale lånet ut av dine egne besparelser (lettere sagt enn gjort), refinansiere lånet , eller selge hjemmet og betale av gjelden.
Til sammenligning, se på en frittstående PMI-policy, som du kan avbryte når du bygger tilstrekkelig egenkapital i ditt hjem. Etter at du har kansellert, drar du nytte av lavere rente - og ikke flere PMI-betalinger - for resten av lånet ditt.
Høyinntektsinntekter : For de som kan bli godkjent for LPMI, er det mest attraktivt for låntakere med høy inntekt. De enkeltpersoner og familier kan nyte et større skattefradrag på grunn av høyere rente (forutsatt at de trekker hjem boliglånsrenter ). Personer med lavere inntekter kan derimot være i stand til å trekke frittstående PMI, slik at LPMI ikke vil gi noen ekstra skattefordeler. Selvfølgelig bør du alltid snakke med skatteforhandleren om potensielle fradrag - og til og med hvordan du best kan strukturere boliglånet ditt . Disse reglene endres jevnlig, så sjekk med en ekspert for oppdateringer før du bestemmer deg for noe (og vær forberedt på endringer etter at du har avgjort).
Høy LTV: Hvis ditt lån til verdiforhold (LTV) er nær 80 prosent, er LPMI sannsynligvis ikke det beste alternativet ditt, med mindre du planlegger å bli kvitt lånet snart (ved refinansiering eller forhåndsbetaling). Nesten 80 prosent, er du nesten ferdig med boliglån forsikring helt. Hvis du bruker en egen boligforsikringspolicy i stedet, kan du foreta en separat betaling hver måned. Du vil kunne kansellere forsikringen relativt snart, og du vil ikke bli sittende fast med en høyere rente. Husk at det er flere måter å komme over 80 prosent LTV på:
- Ved å gjøre betalinger øker du egenkapitalen din, og du reduserer din LTV.
- Hvis ditt hjems verdi øker på grunn av et sterkt boligmarked eller forbedringer i hjemmet, forbedrer din LTV.
Å få PMI avbrutt tidlig kan bare medføre kostnader på noen få hundre dollar (for å få tak i en vurdering ). Men refinansiering ut av et LPMI-lån kan koste mye mer.
Alternativer til LPMI
Hvis LPMI ikke høres ut som den perfekte passformen for deg, kan du prøve flere forskjellige tilnærminger.
Større nedbetaling: Ved å sette ned minst 20 prosent, eliminerer du behovet for å betale PMI. Men mange kjøpere har ikke det alternativet.
Kjøp din egen PMI: Du kan alltid betale for din egen PMI (noen ganger kalt låntaker betalt boligforsikring eller BPMI) hver måned. Du har allerede sett noen eksempler på situasjoner der vanlig gammel PMI er bedre enn LPMI ovenfor.
Piggyback: Du kan også prøve en kombinasjon av lån for å unngå PMI, selv om du trenger å se gjennom tallene nøye. En piggyback-strategi, også kjent som et 80/20 lån, er bare ett alternativ. Disse lånene er ikke like vanlige som de pleide å være, men de er tilgjengelige. En piggyback gjør at du kan unngå boliglånsforsikring helt, men ditt andre boliglån vil komme med en høyere rente. Hvis du kan betale det andre boliglånet raskt, vil du til slutt nyte en lav boligrente (som ikke økes med LPMI) i årene som kommer.
Lån med lav nedbetaling: Flere låneprogrammer gir små nedbetalinger. FHA lån er for eksempel tilgjengelig med så lite som 3,5 prosent ned. Du må betale for boliglån forsikring, men disse lånene kan være bedre egnet for noen låntakere. VA lån tillater null ned , og de krever ikke noen boliglån forsikring.