Hvis kontantstrøm ikke er et problem for deg, er det sannsynligvis bedre (i økonomisk forstand) i de fleste situasjoner å omarbeide eller bare forskuddsbeide boliglånet ditt.
Omarbeide mot refinansiering
Hva er forskjellen mellom omarbeid og refinansiering av boliglånet ditt? En rask definisjon kan hjelpe.
Omarbeiding skjer når du betaler ned en betydelig del av lånebalansen din (noen ganger med et stort beløp, og noen ganger med regelmessige ekstrautbetalinger) og du endrer ditt eksisterende lån. Låneren din vil beregne dine månedlige utbetalinger basert på en ny, lavere lånebalanse. Fordi lånebalansen din er mindre, betaler du mindre interesse enn resten av lånet ditt. Du vil også nyte økt kontantstrøm som følge av din lavere månedlige betaling.
Refinansiering skjer når du får et helt nytt lån og bruker det til å betale av ditt eksisterende lån. For å være presis, gjør din nye långiver en betaling direkte til din gamle långiver, og du begynner å betale til din nye långiver. Lånet ditt vil (forhåpentligvis) være mindre enn det var da du opprinnelig lånte, så du bør ha en lavere månedlig betaling.
I tillegg er det sannsynligvis bare fornuftig å refinansiere hvis du får en lavere rente, så du kan bruke mindre på interesse (men du kan ende opp med å bruke mer ).
Fordeler og ulemper med omarbeiding
Den største fordelen med omarbeiding er enkelhet. Din utlåner har sannsynligvis et program som lar deg omarbeide ganske smertefritt.
De vil belaste et beskjedent gebyr, som du enkelt skal kunne dekke med besparelsene du får, og de vil ha et sett med regler (for eksempel hvor mye du må betale før du kan omarbeide).
For å omarbeide lånet ditt trenger du ikke å kvalifisere på samme måte som du må kvalifisere for et nytt lån (som kan være mye arbeid , og det kan ikke være mulig i din nåværende situasjon). Du trenger ikke å gi bevis på inntekt, dokumentere dine eiendeler (og hvor de kom fra), eller sørg for at kredittpoengene dine er i toppform. Du har allerede lånet - du ber bare om en omregning av avskrivningsplanen .
Når du omarbeider et lån, endres renten ikke (men det kan endres hvis du refinansierer). Det er flere innganger som brukes til å beregne din månedlige betaling: antall resterende utbetalinger, lånebalansen og renten. Når du omarbeider, endrer utlåner din lånebalanse.
Vær oppmerksom på at omlegging av lån ikke er det samme som lånendring. Hvis du er under vann og står overfor økonomiske problemer, kan det være andre måter å endre vilkårene for lånet ditt eller refinansiere.
Fordeler og ulemper med refinansiering
De viktigste grunnene til å refinansiere ville være å få en lavere månedlig betaling, tilpasse lånet ditt, og muligens få en lavere rente (som kan være utfordrende, avhengig av når du fikk ditt originale lån).
Hvis du får et helt nytt lån, får du velge hvor lenge lånet er strukturert: vil det være et 30-årig boliglån, et 15-årig fastrentelån eller en regulerbar rente boliglån (ARM)?
Men et helt nytt lån kan ende opp med å koste mye mer enn en omarbeidelse. Til å begynne med må du betale lukkekostnader (for eksempel takstkostnader, opprinnelsesgebyrer og så videre). Men den reelle prisen kan være den økte interessen du betaler. Hvis du strekker ut lånet ditt over en lengre periode - ved å få et nytt 30-årig lån etter at du har betalt ned ditt eksisterende lån de siste 15 årene, begynner du fra bunnen av. Med de fleste lån betaler du mer interesse i de tidlige årene, og du betaler ned de fleste av rektor i senere år. Et nytt langsiktig lån vil sette deg tilbake i de tidlige årene.
For å se et eksempel på hvordan du skal betale hovedstol og renter, kjøre noen tall med en låneregningskalkulator .
Ikke gjør heller
Hvis du virkelig vil spare penger, kan det beste valget være å videreformidle og refinansiere. I stedet prepay ditt boliglån (enten i engangsbeløp eller over tid), og fortsett å gjøre de store nødvendige betalingene også.
Hvis du omarbeider, har du muligheten til å foreta mindre utbetalinger, noe som kan føles bra, men du betaler ikke lånet ditt raskere. Hvis du refinansierer, kan du faktisk betale lånet ditt senere enn du skulle, og det vil bare avdekke det uunngåelige. Men hvis du forskuddsbetaling og fortsetter å gjøre den opprinnelige månedlige betalingen, sparer du penger på renter og betaler boliglånet ditt tidlig.