Problemene er sammensatt dersom investoren nylig kjøpte avskærmningen
Når en investor plukker opp et bank-eid hjem, enten ved å kjøpe det hjemmet i et bulkkjøp direkte fra banken eller ved å by på hjemme på en auksjon, gir den fremste tanken i den investorens øyne en fortjeneste.
Men når du ser hjemmet til salgs, ser du på sin estetiske verdi og hvordan det hjemmet passer til dine parametere. På grunn av sin følelsesmessige appell, merker du kanskje ikke konstruksjonsfeil.
Å fikse en Foreclosure Flipper
Jeg sier ikke at alle investorer kutter hjørner når de rehab en eiendom. Mange investorer er samvittighetsfulle og ansetter kvalitet konstruksjon mannskap. Men noen investorer - og du sjelden vet hvilke de er ved å se på dem - ansett det billigste arbeidet de kan finne og bruke de minst kostbare materialene i et forsøk på å øke sine fortjenestemarginer. Her er noen områder av interesse:
- Form
Noen bankeide boliger sitter tomt, uten varme eller air condition, i flere måneder. Hvis et rør lekker eller fuktighet er tilstede, kan mugg vokse og spre seg. Mold reparasjon koster tusenvis av dollar. Ville en investor male over molden? Hva tror du?
- Skadedyrsrapporter
Investorer kjøper bank-eide boliger i "as is" tilstand . Banker betaler sjelden for skadedyrsarbeid. Venstre ubehandlet, termitter eller pulverposerbobler kan fortære den strukturelle integriteten til hjemmet. Innerveggene kan støttes av rotting studs.
- asbest
En rask og enkel løsning for å dekke linoleumgulv som inneholder asbest, er å legge laminat eller keramikk over det. Hvis underlaget ikke er ordentlig festet til undergulvet, kan det bryte seg over tid. Ditto for utvendig sidespor . Hva er under den nye sidesporet?
- Byggetillatelser
Har investor lagt til eller fjern et rom eller foreta noen form for forbedring som krevde tillatelse? Du vet kanskje ikke fordi det er usannsynlig at en investor vil avsløre alle jobber som utføres. Enkelte arbeid kunne ha krevd tillatelse mens ingen tillatelser ble innhentet.
- Substandard Building Materials
Med mindre foreclosure flipper er et high-end hjem, er det sannsynlig at investoren kjøpte bunn-av-the-fat apparater, low-end skap laget av presset brett og billig VVS inventar eller billige to-vinduer, som kan raskt slites ut. Du vet ikke om entreprenøren brukte halv-tommers eller kvart-tommers gips, med mindre du fjerner beholderdekslene og måler.
- Ulicensierte underleverandører
Det er mulig at investorens entreprenør kan ha ansatt utokumenterte / ulisensierte arbeidstakere under minimumslønn for å utføre komplekse jobber som arbeiderne ikke var opplært av. Selv en enkel jobb som hengende gips , mudding og sliping kan gjøres feil, og du vet ikke før skruene begynner å pusse ut måneder nedover veien.
90-Day Flipping Rule
90-dagers flippende regel gjelder krydder av tittel. Mange långiver retningslinjer og overlegg krever at investor eier eiendommen i minst 90 dager før kjøperens utlåner vil gi et lån til den kjøperen. Kontraktsdatoen må være minst 90 dager etter registrering av investorens gjerning.
FHA løftet denne regelen midlertidig fra 1. februar 2010 til 31. januar 2011. Det er imidlertid begrensninger som gjelder selv i den perioden, hvorav noen avhenger av prosentandelen av den nye salgsprisen til den opprinnelige salgsprisen.
Banken kan kreve kvitteringer for å bevise at et stort arbeid var fullført for å rettferdiggjøre den nye salgsprisen.
Mekanikens Liens on Foreclosure Flippers
I California, for eksempel, har underentreprenører 90 dager til å sende en mekaniker sin lien for ubetalt arbeid. Dette betyr at hvis en entreprenør ikke betalte en underentreprenør eller hvis materialene ble levert uten betaling, kunne en kjøper finne ut at en lien ble arkivert mot hjemmet etter at hjemmet stengte escrow.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.