Spørsmål: Skal jeg fikse opp mitt hjem eller prøve å selge som det er?
En leser spør: Jeg har brukt mye tid og penger på å gjøre utvendig remodeling av hjemmet mitt, pluss en betydelig ombygging av mesterbadet. Men resten av mitt 22 år gamle hjem trenger oppmerksomhet inni. Badet oppe har tørrrot og er datert. Kjøkkenet er også så 1980-tallet. Vi har ganske nye apparater, men tellerne og skapene må sannsynligvis byttes ut. Skal jeg reparere hjemmet mitt eller prøve å selge det som det er?
Svar: Dette er et av spørsmålene hvor svaret avhenger av variabler som for eksempel konkurrerende beholdning, om det er et varmt, kaldt eller nøytral eiendomsmarked og sannsynligheten for avkastning på investeringen.
I min erfaring legger mange selgere alt for mye penger til å fikse opp sine boliger til salgs. De gjør reparasjoner en kjøper kan aldri legge merke til eller vil ikke betale ekstra for. Snakk med din agent før du foretar reparasjoner, og vær sikker på at agenten din er erfaren og kvalifisert til å gi sammenhengende svar som du kan stole på.
Selge et hjem i som er tilstand
For eksempel, for noen år siden, ringte en tidligere klient til å si at naboene i nabohuset trengte å selge sitt hjem umiddelbart. Å si det trengte arbeid var en underdrivelse.
Hjemmet virket bebodd. Det hadde hull i veggene helt til utsiden og urinvannet tregulv; de fleste elektriske fungerte ikke og badkaret hadde falt gjennom bjelkene.
Alle kraner lekket og i et soverom fant jeg en haug med døde rotter feid inn i en haug i midten av gulvet.
Dette var ikke et hjem som lett kunne løses opp. Ikke engang et lag med maling ville ha bidratt til å selge dette stedet. Vi priset det lavt nok til at det tiltrukket flere tilbud og solgt med null dager på markedet.
Bare entreprenører og flippers gjorde tilbud på dette hjemmet.
Gjør Hjem Kjøpere Ønsker Fixers eller faste hus?
Noen boligkjøpere ønsker å kjøpe en fixer over hjemmet, men generelt vil disse kjøperne ha et hjem som vil kreve lette kosmetiske reparasjoner. Kjøpere som gravitate mot fixers er de som heller ikke kvalifiserer for å kjøpe et dyrere hjem eller de som ønsker å tjene penger ved å fikse hjemmet selv.
Jeg har ennå ikke møtt en nybegynner for første gang hjemme kjøperen som sier, "Gi meg et hjem jeg kan rive ned til studsene." De fleste fixer kjøpere er villige til å gjøre enkle reparasjoner som maling veggene, sette i nye tepper eller erstatte lysarmaturer. De ønsker vanligvis ikke å gjenoppbygge et fundament eller flytte vegger.
Fixer-øvre kjøpere vil rabatt prisen på hjemmet for å tillate reparasjoner, og for ulempen, litt mer. Si, et hjem er verdt $ 100.000 rettet opp, men det trenger et nytt tak. Et nytt tak kan koste $ 10.000. En kjøper sannsynligvis ikke vil tilby 90 000 dollar for dette hjemmet. Ellers kunne de kjøpe et identisk hjem med et nytt tak for 100.000 dollar og ikke ha det problem.
En kjøper for denne typen hjem kan tilby $ 75 000, eller enda mindre. I dette scenariet ville en selger være smartere å betale for et nytt tak og selge hjemmet for $ 100.000.
Videre vil mange kjøpere ikke kjøpe et hjem som trenger et nytt tak. De vil bekymre seg for at arbeidet som er involvert, vil koste mer enn det de forventet. Kanskje bytting av taket ville innebære å rive av mantelen og reparere takstene, noe som kan legge til kostnaden. De fleste kjøpere ønsker et hjem som er i innflyttingstilstand. Ved ikke å gjøre reparasjoner, vil du begrense antall kjøpere som kan bli tiltrukket av ditt hjem.
Før du fikser hjemmet ditt
Smarte selgere vil veie kostnaden for foreslåtte forbedringer mot hjemmets markedsverdi etter at reparasjoner eller oppgraderinger er fullført. Hvis en oppgradering ikke vil returnere investeringen, er det ikke nødvendig med en slik forbedring. Før du bestemmer deg for å løfte taket og installere takvinduer i master suite, innse at kjøkken og bad har den høyeste avkastningen.
Før du bestemmer deg for å foreta bestemte reparasjoner før videresalg, ta en ettermiddag til å besøke andre boliger i nærheten av salg med din agent.
Legg merke til tilstanden og fasilitetene i disse boliger. Sammenlign disse boliger til din. Hvis for eksempel de fleste boliger på markedet har oppgradert kjøkken, bør du konsentrere deg om å fikse kjøkkenet.
Dette betyr ikke at du må kjøpe designerapparater og rive ut skapene. Men en mindre kjøkkenoppussing kan være en god investering. Noen ganger kan du bare male eikskapene en mørkere farge og installere oppdatert maskinvare, slik at kjøkkenet ditt får et helt nytt utseende.
Lag en liste over alt som er defekt, ødelagt eller slitt ut. Hvis kjøperne støter på problemer eller funksjonsfeil, kan de kanskje lure på hva annet i hjemmet har blitt forsømt. Kjøpere til hvem jeg viste et boliglån på $ 1,5 millioner dollar i Fab 40-tallet i Sacramento, passerte det hjemmet på grunn av selgerens svake tilsyn. Postvegget hadde en stor rip ned midt i sømmen, og det var ragged. Det teppet gjorde et dårlig inntrykk på kjøpere i en slik grad at de var overbevist om at selgerene ikke bryr seg om å selge sitt hjem.
Her er 10 minimum forbedringer å gjøre før du selger ditt hjem:
- Patch hull og sprekker i vegger og tak.
- Fest alle ødelagte apparater og VVS-systemer.
- Reparasjon lekkende kraner.
- Bytt utslitt eller flekkete tepper.
- Gjør mørke eller ødelagte vegger igjen med nøytral maling (ikke hvit).
- Bytt ødelagt vindusglass.
- Reparer taket.
- Bytt ut noen datert lysarmaturer / takvifter .
- Bytt ut gamle gardiner og vindusdeksler.
- Løs kodeavbrudd.
Hvis eiendomsmarkedet er ekstremt varmt - selgerens marked - kan du komme unna med færre reparasjoner før du selger; Men et hjem som trenger reparasjoner vil fortsatt levere en lavere pris. I sakte markeder - en kjøpers marked - kan kjøperne ikke engang se på et hjem som trenger arbeid, med mindre det er en REO . Spør din agent for råd.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.