Hvordan kjøpe Bank Owned Foreclosures
Bankene eier fast eiendom fordi bankene har kjøpt hjem gjennom foreclosure . Hjem på bankens bøker kalles REOer, som er et akronym for "eiendomsmegling". Innse at når banker mottar eiendoms gjerninger til boliger gjennom foreclosure, er det ofte fordi ingen viste seg på rettshuset skritt for å by på minimumsbeløpet av eksisterende boliglån eller banken med rette minimumsbudet så høyt at ingen ville røre ved det.
På overflaten kan det ikke høres ut som om foreclosures er lønnsomme, spesielt hvis banken ønsker å selge sin beholdning på det åpne markedet for det beløpet som en gang skyldte banken av den forrige pantsatte. Men her er det minst to grunner til at en REO kan være lønnsom for deg:
- Hvis to lån ble sikret til eiendommen (som er vanlig i disse dager), utelater den andre långiveren noen ganger ikke. Hvis den andre långiveren ikke lager oppbetalinger til den første utlåner og påbegynner egen foreclosure-saksbehandling , blir den andre långiveren utslettet i foreclosure. Mange andre boliglån utgjør 20% eller mer av opprinnelig markedsverdi .
- Banken ønsker ofte ikke å sitte på sin beholdning. Siden det ikke mottok sitt minimumsbud fra en investor eller boligkjøper under foreclosure-salget på rettshuset, kan banken sannsynligvis pris den REO hjem for mindre, bare for å kvitte seg med det. Avhenger av internrevisjonen.
Finne REO Listing Agents
Det er mange steder tilgjengelig på nettet for å finne foreclosures . Du kan imidlertid også finne dem i MLS . Hvis du spør din kjøpers agent for å søke MLS for "REOs", vil du sannsynligvis finne ut at en veldig liten håndfull eiendomsmeglere spesialiserer seg på oppføring av REOer for salg i ditt nabolag.
Her er tips om REO noteringsagenter:
- De fleste REO- noteringsagenter viser kun REOer, ingen annen type eiendom.
- REO- noteringsagenter gir ofte rabatt til bankene i retur for sin virksomhet, fordi disse agenter handler i volum og noen ganger får eiendomsforvalter et kutt.
- REO noteringsagenter tjener penger ved å selge mange REOer eller operere som en dobbel agent . Under to byråer vil REO-noteringsagenten tjene både noteringskommisjonen og kjøperens agentkommisjon.
- For å tiltrekke seg kjøperens agenter, tilbyr mange banker en større andel av provisjonen til kjøperens agent mens man diskonterer noteringsagentens provisjon.
- REO noteringsagenter representerer generelt selgeren, ikke kjøperen. Vurdere om du vil ha din egen representasjon, kan du.
- REO noteringsagenter er vanligvis toppproduserende agenter på grunn av omfanget av virksomheten de utfører. De bruker vanligvis ikke mye tid på å jobbe med kjøpere.
- Noen REO-noteringsagenter er så opptatt at de ansetter assistenter til feltanrop. Mange gir ikke ut sitt private mobilnummer, noe som kan gjøre kommunikasjonen vanskelig.
Ansette en kjøperens agent
Med mindre du har direkte erfaring med å forhandle med banker, kan du få bedre representasjon ved å ansette din egen kjøpers agent .
Før du velger en agent, velger du flere og intervjuer eiendomsmeglerne for å finne en god passform.
- Kjøperens agent har et fidusiært ansvar for å beskytte dine interesser.
- Kjøperens agenter representerer ikke selgeren. Selv når selgeren betaler sin provisjon.
- Kjøperens agenter betales vanligvis av selgeren. Dette betyr at det ikke koster deg å ansette en kjøpers agent.
- Kjøperens agenter kan be deg om å undertegne en kjøpers megleravtale , som vil legge ut agentens plikter til deg og spesifisere hvem som betaler kommisjonen .
- Vurder å jobbe med en kjøpers agent som har erfaring med å jobbe med REOer.
Forhandle med REOer
Hvis noteringen er relativt ny på markedet, er det meget mulig at banken ikke vil avvike mye fra sin pris . Du vil få større forhandlingsstyrke hvis du tilbyr tilbud på boliger som har vært på markedet i mer enn 30 dager.
Her er flere tips:
- Bankene forhandler bulkrabatter med tittel- og escrow-selskaper. Hvis du velger å bruke bankens tittel / sperringsselskap , kontrollerer du de gebyrene som selskapene vil belaste deg. Vanligvis vil gebyrer ikke betales av banken, men betalt av kjøperen bli høyere fordi tittel og sperring ofte utgjør disse rabatter ved å lade kjøperne mer.
- Mange banker beveger seg bort fra å betale typiske sluttkostnader for kjøperen. Noen avgifter som overføringsskatt , fylkeskommunal og statsgebyr bæres av kjøperen og ikke banken. Banker betaler ikke ofte for skadedyrsrapporter , reparasjoner eller hjemgarantiplaner .
- Noen banker vil ikke undertegne et mottilbud før alle vilkårene er avtalt mellom partene muntlig.
- Forvent at banken skal tegne sin egen kjøpekontrakt eller tillegg til din standard kjøpekontrakt. Les det grundig og spør en eiendomsadvokat for råd hvis du ikke forstår det. Du kan satse på at bankens advokat skrev opp kontrakten, og det er ikke til fordel for deg.
- Hvis banken ikke vil budge og du mottar et tilbud om avslag , vent en annen 30 dager og send deretter inn ditt opprinnelige tilbud, med den opprinnelige datoen krysset av og den nye datoen er satt inn.
- Du kan vente 10 dager for svar på ditt tilbud fra banken. Vær tålmodig. Jeg vet at det høres gal ut at noen banker kan ta lang tid å svare, men de kan.
- Banken kan be om å sende inn en låneansøgning slik at den kan prequalify deg; Du er imidlertid ikke forpliktet til å få ditt lån fra den banken.
- Hvis du ikke kan lukke den forutbestemte sluttdatoen, kan banken belaste deg en straff for hver dag du passerer den datoen. Sørg for at du har et forhåndsgodkjenningsbrev fra din egen utlåner før du sender inn et tilbud, og forsikre deg om at du vil motta finansiering fra din utlåner uten å løpe inn i uventede forsinkelser.
- Du vil sannsynligvis bli bedt om å kjøpe hjemmet "som det er". Det er ulemper å kjøpe foreclosures . Gjør tilbudet ditt underlagt et hjem inspeksjon . Noen selgere i standard stripe eiendeler fra foreclosure hjem .
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.