Spørsmål: Hvordan kan en kort salgs selger avbryte din korte salgskontrakt?
En leser spør: "Vi signerte en kjøpekontrakt for å kjøpe et hjem i Elk Grove. Det var en kort salg. Vår agent fortalte oss at vi ventet minst 3 måneder for at banken kunne godkjenne kortsalg. Da vi ventet 90 dager , vår agent ringte for å si at selgeren hadde kansellert vår korte salgskontrakt fordi banken godkjente noen annen kjøper i stedet for oss. Hva!?!
Er det lovlig? Hvordan kan en selger avbryte vår korte salgskontrakt? "
Svar: Oh, nei! Hvor skuffende for deg, og hvor frustrerende å vente hele tiden, og tro at du ville få hjemmet. Mitt hjerte går ut til deg. Jeg beklager å høre at selgeren avbrød din korte salgskontrakt. La meg kaste lys over hva som kunne ha skjedd.
Kortsalg er komplisert og vanskelig. Å kaste en skiftenøkkel inn i prosessen som dette ved å kansellere din korte salg i siste øyeblikk, ville forstyrre enhver kjøper, spesielt en hjemmekøper som var tålmodig og lojal. Det kan skje, og jeg vil gjerne forklare hvorfor i et minutt.
Kjøpere kan kansellere den korte salgskontrakten
Ofte er det ikke selgeren som avbryter den korte salgskontrakten . Det er kjøperen. I det hele tatt bryr de fleste korte salgsnotatører seg ikke hvilken kjøper som kommer hjem så lenge kjøperen er kvalifisert og villig til å vente gjennom den korte salgsprosessen .
Her er grunner til at en kjøper kan kansellere den korte salgskontrakten ved å trekke tilbudet:
- Kjøpere kan finne et hjem de liker bedre eller et hjem som kan lukke raskere.
- Kjøpere kan få kalde føtter , kjent som kjøperens anger.
- Kjøperne har kanskje ikke hatt noen intensjon om å vente på den korte salgsgodkjenningen, men i stedet laget flere tilbud på mer enn ett hjem, og tok kort salg som først godkjennes.
Merk: Noen juridiske eksperter sier at det strider mot kontraktsretten for en kjøper å sende inn mer enn ett tilbud om gangen dersom kjøperen ikke kan kjøpe begge boliger.
Selgere som avbryter korte salgskontrakter
Selv om det er mer vanlig for en kjøper å avbryte en kort salgskontrakt, kan selgere også ha avbestillingsrett . Selgere skriver vanligvis ikke inn en kjøpekontrakt uten å angi at kontrakten er underlagt långivers godkjenning av kortsalg.
I California knytter kjøperens agenter generelt et "short sales addendum" til kjøpskontrakten. Det korte salgstillatelsen angir at hele transaksjonen er betinget av utlånergodkjenning. Videre er bankene ikke forpliktet til å godkjenne en kort salg.
Mine juridiske kilder sier at hvis banken bestemmer seg for å akseptere et annet tilbud fra kjøper # 2, feiler den korte salgssituasjonen med kjøperen # 1, og transaksjonen med kjøperen # 1 er avsluttet.
Slik kan selger avbryte en kort salgskontrakt:
- En selger kan bestemme seg for å kansellere oppføringen, og noteringsagenten vil være enig.
- En foreclosure kan finne sted, hindrer kort salg.
- Selgeren kan muligens akseptere et høyere tilbud og avbryte det første tilbudet .
Hvordan kjøpere kan hindre selgere fra å kansellere Short Sale
Selv om det sjelden skjer, får selgere ofte kalde føtter og forandrer seg om å selge.
I så fall må en kjøper som har en signert kjøpsavtale, søke råd fra en advokat.
Det beste en kjøper kan gjøre er å lese kjøpsavtalen for kort salg og, hvis vedlagt, det korte salgstillatelsen. En kjøper kan også ønske å snakke med en advokat også. I utgangspunktet, hvis det korte salgstillatelsen inneholder verbiage som lar selgeren fortsette å markedsføre eiendommen og tillater at alle tilbudene sendes til banken, kan banken velge å akseptere et tilbud når som helst som er høyere enn det første kjøperens tilbud .
Mange kjøpere tror at kortsalgstilskuddet beskytter sin alvorlige pengepost og lar dem starte et hjem inspeksjon etter kort salgsgodkjenning , som det gjør, men de leser ikke den fine utskriften.
Den fine utskriften favoriserer ofte selgeren. Hvis en kjøper finner et slikt budi motstridende, kan en kjøper meget godt insistere på at klausulen fjernes i sin helhet fra det korte salgstillatelsen.
Selv om det ikke skjer veldig ofte at en selger vil sparke ut en kjøper under kontrakt til fordel for et høyere tilbud, kan det skje i en kort salg. Vanligvis er en selger ikke den som er interessert i hvilken kjøper lukker escrow, med mindre det er en skattemessig konsekvens.
For mer kort salg juridisk rådgivning, vennligst snakk med en eiendomsadvokat .
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.