Spørsmål: Skal vi skrive et tilbakekopetilbud for å kjøpe et hjem?
En leser spør: "Vi fant det perfekte hjemmet, men vår agent sier at selgeren kun vil akseptere et reservetilbud. Vi vil ikke være i backup. Vi vil kjøpe det hjemme. Hvordan kan vi lage et backup-tilbud som vil gi oss det huset? Min kone sier at vi sliter bort tiden vår, tiden som kan bli brukt på å se på boliger for å kjøpe som ikke har noen tilbud på dem. Skal vi skrive et tilbud om å kjøpe et hjem? "
Svar: Det gode ved situasjonen din er at selgeren mest sannsynlig ikke ville be om reservasjonstilbud hvis selgeren ikke følte at det var en god sjanse at tilbudet i hånden kunne sprenge opp eller gå bort. Vanligvis, hvis du er den andre personen i kø, kan du veldig vel ende med å kjøpe det hjemme . Oddsen er gode. Men jeg kan forstå din motvilje mot å lage et backuptilbud. Ingen ønsker å spille andre fienle unntatt andre fiolspilleren, ikke sant?
Hva er et Backup-tilbud?
La oss begynne med å se på hva som gir ditt tilbud et reservetilbud. Først har selgeren allerede tatt imot et annet tilbud. Det første tilbudet kan være et hvilket som helst antall ting, inkludert å være en betinget kontrakt , som avhenger av et visst antall hendelser som kanskje ikke kommer til å lukkes. Noen av disse uforutsetningene kan være:
- Avhengig av at kjøperen selger et eksisterende hjem
- Avhengig av inspeksjoner, som inkluderer en tilfredsstillende hjemme inspeksjon
- Det er en mulighet for det å beregne hjemmeavtalen for salgsprisen og en lav vurdering
- Avhengig av at kjøperen oppnår gunstig finansiering og alt kan skje i garantistillingen
Hvis noen av disse situasjonene rammes, kan transaksjonen kansellere. Hvis transaksjonen avbrytes, vil selgeren måtte sette hjemmet tilbake på markedet og begynne å vise hjemmet igjen.
Et reservetilbud bekrefter eksistensen av et eksisterende tilbud og sier om den første kjøperen kansellerer, så er du automatisk i kontrakt med selgeren.
Et reservetilbud stopper selgeren fra underholdende tilbud fra andre kjøpere eller å sette hjemmet tilbake på markedet. Når den første kjøperen kansellerer, bam, er du i kontrakt. Hvis prisene har gått opp fordi du kjøper et økende marked, har du sperret i den opprinnelige prisen i backup-tilbudet.
Et backup tilbud må signeres av alle parter i kontrakten for å være effektiv. Selgere kan signere mer enn ett backup tilbud, forutsatt at selgeren gjør posisjonen til hver av de kjente. For eksempel kan du være i # 3 eller # 4 posisjon hvis det er fire backup-tilbud. Ideelt sett vil du være i # 1-posisjon, det første sikkerhetskopieringstilbudet.
Har sikkerhetskopieringstilbud må være høyere enn listeprisen?
Om backuptilbudet ditt må være høyere enn forespørselsprisen, avhenger av hvor mange tilbud selgeren mottar. I en flertilbudssituasjon kan du være ganske sikker på at det vil være tilbud for mer enn listeprisen. Dette er hvor mange flere tilbud går:
- Første tilbud: mindre enn listepris fordi kjøperen ikke vet hvem andre er interessert.
- Andre tilbud: Listepris fordi ofte første og andre ankommer tett sammen.
- Tredje tilbudet: Litt mer enn listeprisen fordi kjøperen virkelig ønsker hjemmet
- Fjerde tilbud til 10. tilbud: Et sted i mellom fordi disse kjøperne vet at det er et langt skudd.
Selgeren har et incitament til å holde fast ved den første kjøperens tilbud, spesielt hvis det er et høyere tilbud. Men du sparer selgeren tid og problemer ved å sende inn et backup-tilbud, så selgeren kan være villig til å godta litt mindre for å gi deg et incitament til å vente. Men hvis flere tilbud er normen, er det generelt best å matche tilbudet på bordet. Snakk med din agent om akseptable strategier. Ikke gå blindt på egen intuisjon. Bruk agentens kunnskap om markedet.
Backup Tilbud og kort salg
Hvis du kjøper et hjem som er gjenstand for et kort salgsgodkjenning, gir et reservetilbud for en kort salg deg sannsynligvis større enn 50/50 at det første tilbudet vil gå bort.
Mange kjøpere vil ikke vente på kort salgsgodkjenning , og noen små snafu underveis kan forsinke en kort salg. Oddsen er veldig høy, den første kjøperen venter ikke.
Ved å plassere deg selv i en reserveposisjon, er du ikke forpliktet til å kjøpe hjemmet, og du kan fortsatt se på andre boliger på markedet mens du venter. Hvis du finner et annet hjem du liker bedre, kan du kanskje trekke tilbudet ditt fra omtanke, men den praksisen er frynst av åpenbare grunner. Det forkaster ganske mye formålet med et backup-tilbud.
Men en annen avenue å vurdere er den korte selgeren, og kjøperen kan ha signert et kort salgstillatelse. Hvis det korte salgstillatelsen tillater selgeren å godta tilbakebetalinger og sende disse tilbudene til banken, kan du være i stand til å overtale selgeren til å sende inn tilbudet til banken. Hvis det er bedre enn det første tilbudet, hvilket tilbud tror du at den korte salget banken vil akseptere? Dette ville effektivt sparke ut den første kjøperen. Snakk med din agent, skjønt.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.