Regjeringens forsøk på å forenkle lukninger. . .
Hvis en HUD-1 ikke var komplisert før, er det verre etter at TRID-regelverket dumpet HUDs til fordel for avsluttende uttalelser og hvordan selgerkreditter vises. Det er ikke bare hjemmekjøpere som ikke forstår de avsluttende uttalelsene med kreditter, det er også bankansatte, som sliter. Spesielt en kort salgsbank som trenger å godkjenne avsluttende uttalelse. Skjemaet er så innviklet og forferdelig at mange ledere har tatt det på seg selv for å levere et nett regneark, slik at alle parter i en eiendomsmegling kan finne ut hva som skjer.
Dette er fremgang?
Problemet med selgerens kreditt til kjøper ved avslutning
Problemet startet med revidert God Tro Estimat . Det eskalerte til HUD. RESPA bestemte seg for at hvis en avgift er vist på Good Faith Estimate, men vanligvis betales av selgeren, må den reflekteres på HUD. For å gjøre HUD-balansen, hvis en avgift vises som en kreditt, men det egentlig ikke er en kreditt, må den også vises som en debet, noe som gjør det til en vask. Så gikk HUD bort, erstattet av avslutningserklæringen.
Gjør du lurer på hvorfor vise det i det hele tatt? Hvorfor? Fordi det er i Lånestimatet. Jeg vet, det gjør at du ønsker å trekke ut håret ditt. Regjeringsforskriften vil gjøre det for deg.
Hva er en selgerkreditt til kjøperen som ikke er et kreditt?
La oss starte med forutsetningen om at kreditter vanligvis reflekteres som et plussummer og debet er et minusnummer. Hvis du legger til $ 100 og deretter trekker $ 100, har du null.
For det andre, i mange deler av landet, betales visse sluttkursavgifter vanligvis av selgeren.
Det er også vanlig på enkelte områder å dele disse avgiftene. Problemet oppstår når det er en lokal tilpasset for selgeren å betale en bestemt avgift, men det beløpet er oppført på kjøperens Lånestimat. Eksempler på disse typer avgifter er:
- Eierens tittelforsikring , også kjent som CLTA / ALTA Homeowner's Policy.
- Avregningsgebyr, også kjent som en Escrow-avgift
- County Transfer Skatt, også kjent som Documentary Transfer Tax
Ovennevnte avgifter, dersom de vises i kjøpsavtalen som selgerbetalt avgift, vil bli reflektert i sluttregnskapet som en kreditt fra selgeren til kjøperen. Fordi disse gebyrene ikke egentlig er en kreditt til kjøperen fra selgeren, vises de da som en debet til kjøperen, som nuller dem ut.
Men åh, gjør denne prosedyren at alle, fra Joe Blow-hjemme-kjøperen til bankens ledere, skal klø ut sine øyenbryn. De er i smerte. Og vi kan ikke fikse det med mindre regjeringen løser det. Hvis regjeringen prøver å fikse dette, har jeg en lur følelse at det bare blir verre. Så, det virker som om dette er en Catch 22.
Derfor håper jeg at denne enkle forklaringen av problemet med såkalte selgerkreditter til kjøperen på avslutningserklæringen vil føre til at en mindre person gjentatte ganger knytter hodene frem og tilbake i en døråpning - bare fordi det føles slik bra når du stopper.
Hvorfor Selger Kreditt på HUD Årsak Problemene for Short Sale Banker
Kortsiktige banker har retningslinjer fastsatt av investorer. Disse retningslinjene forklarer hvordan en bank kan håndtere godkjenning av gebyrer på kort salg . Noen retningslinjer forbyr kreditter til kjøperen, og noen retningslinjer har en grense for prosentandelen som er betalt til kjøperen.
Når en forhandler som ikke er kjent med en avsluttende uttalelse ser en kreditt notert til kjøperen, vil ofte denne personen kreve at avgiften fjernes. Det er vanskelig å få noen til å forstå at avgiften allerede er fjernet som en debet. De kan se dette i svart og hvitt, rett foran ansiktene, men registrerer ikke ovenpå. De vet bare at selgeren ikke kan gi kjøperen en kreditt.
En escrowoffiser eller avsluttende agent har ikke lov til å endre en avslutningserklæring. Avgiftene må vises som foreskrevet av føderal lov. Avgifter kan ikke shuffled rundt for å passe inn i en kort salgsforhandler.
Jeg kan sende forhandlere en RESPA-lenke som forklarer reglene, men mange forstår fortsatt ikke. Så, hvis du er en av disse menneskene, ikke føl deg dårlig om din uvitenhet. Mange er forvirret og i samme båt som deg.
Jeg vil si: Kan det synke, men jeg er for høflig. Fordi sannheten er disse gebyrene ikke er en kreditt til kjøperen.
Hvis du fortsatt er forvirret etter å ha gjennomgått all denne informasjonen, kan det være lurt å vurdere en annen arbeidslinje.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.