Hver situasjon er unik for lindring fra kort salgsbeskatning
Av Julian Block , advokat
Hvis du leter etter kort salgsavgift, vil ikke hver selger ha rett til å kreve tilgivelse etter en kort salg. En nøkkelendring i skattekoden hjelper imidlertid millioner av hjemmeforhandlere som skylder mer på boliglån enn boligene deres er verdt. Disse selgerne har negativ egenkapital - en tilstand som i økende grad er kjent som opp og ned. Lovgivning som gikk på bøkene i begynnelsen av 2007, gir vesentlig fordel for noen oppoverbakker og gjør absolutt ingenting for andre.
The Mortgage Forgiveness Gjeldslettelse
Slik fungerer bruken. Anta at Sela Selgere avhender bostedet i en utlåner-okayed kort salg som sletter den ubetalte delen av boliglånet. Eller antar at utlånsvirksomheten forecloses på boligen, selger deretter den og kansellerer en del av hennes gjeld. Vanligvis krever skattekoden Sela å rapportere delvis eller helt tilgivne beløp på hennes 1040-skjema. Ikke nå lenger. The Mortgage Forgiveness gjeldslettelse Act of 2007 inneholder en bestemmelse som tillater hjem selgere som Sela å ekskludere så mye som $ 2.000.000 av kansellert gjeld.
Sela ekskluderer (sidesteps) skatt bare hvis hun tilfredsstiller to bestemmelser:
- Sikkerheten for boliglånet er hennes hovedbolig, noe som betyr stedet hun vanligvis bor mesteparten av året.
- Hun oppfordrer gjelden til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre sin hovedbolig.
Kansellert gjeld på kort salg
Det er ingen lettelse for Selas egenkapitallån eller utbetalte boliglånsfinansieringer , unntatt i den grad hun bruker inntektene til å gjøre forbedringer.
Andre fine trykk forbyr lettelse dersom långivere tilgir gjeld på feriehjem og andre andre hjem eller utleieboliger .
Lange regler krever generelt at debitorer skal rapportere alle tilgitte gjeld på deres 1040-skjema, akkurat som inntekter fra lønn eller investeringer. Internal Revenue Service belaster forfalte beløp til satser for ordinær inntekt fra kilder som lønn.
Noen tilgitte gjeld setter skatter. Loven spesifiserer flere nøye sikrede unntak. De inkluderer konkurser og insolvenser.
Utelukkelser til kansellert gjeldsskatt
Unntaket som ble introdusert i 2007, er til fordel for personer som har redusert eller kansellert gjeld i ordninger som kalles:
- Lånendringer
- foreclosures
- Gjerninger i stedet for foreclosure
- Kortsalg
Denne siste kategorien er begrepet for en eier som - med utlånergodkjenning - selger til nettosalgspris (brutto salgspris minus advokatsalærer, meglerprovisjon og andre kostnader) som ikke er tilstrekkelig til å dekke alle utestående gjeld.
I skattelingo er utelukkelsen for inntekter fra utskrivning av QPRI, kort for kvalifisert reelt boliglån. Dette innebærer boliglån tatt ut av eiere til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre sine hovedboliger. Og boligene er verdipapirene for gjeldene.
Det er også en utelukkelse for gjeld redusert gjennom omstilling av boliglån, samt for gjeld som brukes til å refinansiere QPRI. Her er det lettelse, men bare opp til mengden av den gamle boliglånsforvalteren, like før refinansieringen.
En annen begrensning er at utelukkelsen ikke hjelper huseiere som benyttet seg av oppveksten i eiendomsprisene for å gjøre "cash-out" -finansiering, der de ikke brukte midler til renovering av deres primære boliger. I stedet brukte de midler til å betale av kredittkortgjeld , studieavgift, medisinske utgifter eller visse andre utgifter.
Beskatning på kansellert gjeld for kort salg gjelder ikke i delstaten California, under de fleste omstendigheter, på grunn av California Code Civil Code 580e. Måten å nærme seg en California- kortsalg er unik over lovene som styrer kortsalg i andre stater. En del av lettelsen skyldes at bankene ikke har lov til å forfølge selgere etter at de har avsluttet en mangel.
Videre vær oppmerksom på at kansellert gjeld ikke bare er et føderalt problem. Du må kanskje sjekke med din egen stat for å finne ut hvilke beskatningsmuligheter som gjelder for din egen situasjon. For eksempel utstedte Franchise Skattestyret et brev i California som fritar de fleste huseiere.
Det er heller ingen garanti Kongressen vil fortsette å forlenge gjeldsloven, men det er en regning som venter på å utvide den gjennom 2018.
Julian Block er en skatteadvokat i Larchmont, NY
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.
Redigert av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert