En leser spør: "Kan vi fortsatt få et lån for å kjøpe et hjem etter å ha gitt banken en gjerning i stedet for foreclosure? Jeg er forvirret på ventetiden. Jeg vil gjerne dra nytte av dagens marked, men min bank sa at jeg må vente 3 år, og jeg har snakket med ulike boliglånsmedlemmer, og en sier dette og en sier det. Kan du hjelpe oss? Hvor snart kan vi kjøpe et hjem igjen etter en foreclosure?
Svar: Utmerket timing på det spørsmålet om ventetiden for å kjøpe et hjem etter å ha mistet ditt eksisterende hjem. Din timing er god fordi ventetiden for konvensjonelle lån - krydder mellom tiden foreklosuren ble fullført og når en kjøper kjøper et annet hjem - har endret seg. For det ser vi til Fannie Mae.
Hva er Fannie Mae?
Enheten som har stor makt i det konvensjonelle boliglånsmarkedet, er Fannie Mae. Fannie Mae er Amerikas største boliglånskjøper, en kvasi-statlig enhet, som kjøper boliglån i det sekundære boliglånsmarkedet . Fordi Fannie Mae ville ende opp med egenskapene tilbake hvis låntakere har standard, har Fannie Mae en sterk interesse i å sette opp strenge retningslinjer for å redusere sjansen for at en låner vil gå inn i foreclosure.
Fannie Mae reviderte sine retningslinjer og omhandler nå separate ventetider, avhengig av type foreclosure .
Videre, hvis du har dokumentert formildende omstendigheter, vil dette ha direkte betydning for antall år du må vente på å få et konvensjonelt lån.
Hva er dokumentert ekspanderende omstendigheter?
Fannie Mae gir mulighet for forstyrrende omstendigheter som:
- Døden (ikke din, selvfølgelig)
- Sykdom
- Joboverføring
- Ulykke som resulterer i alvorlig skade
Vanligvis er overbevisende omstendigheter ting som skjer utenfor din kontroll, noe som dramatisk påvirker evnen til å fortsette å gjøre betalinger på ditt boliglån.
Med dokumenterte formildende omstendigheter er ventetiden mindre enn uten. Jeg beklager å si at det ikke har råd til å øke betalingen på grunn av en rentenivåøkning på rentenivået som ikke er regulert, betraktes ikke som en omstendighet utenfor din kontroll.
Vente periode å kjøpe etter foreclosure
- Kjøper etter en foreclosure
Ventetiden er 5 år opp til 7 år.
- Kjøper Etter En Foreclosure Med Forbedrende Omstendigheter
Ventetiden er 3 år opp til 7 år.
- Kjøper etter en gjerning i stedet for foreclosure
Ventetiden er 4 år opp til 7 år.
- Kjøper etter en gjerning i stedet for foreclosure med utviderende omstendigheter
Ventetiden er 2 år opp til 7 år.
- Kjøper etter en kort salg
Ventetiden er i utgangspunktet 2 til 5 år. Noen porteføljeutlånere er utlån med 20% nede og ingen ventetid. Videre, hvis en selger ikke har en 60-dagers sen lønn, sier Fannie Mae at selger kan umiddelbart kjøpe et annet hjem, men ingen av de store långiverne vil finansiere et slikt lån, så det er litt av en feil. FHA sier 3 år, men kjøpere må hoppe gjennom mange hoops. Jeg har hørt om isolerte tilfeller for mange år siden før reglene endret seg igjen hvor en selger flyttet for en jobboverføring og flyttet mer enn en viss avstand for å kvalifisere seg til å kjøpe et hjem umiddelbart etter en kort salg . FHA har også en policy om at hvis låntakeren var nåværende og ikke krenkende, vil det tillate et lån umiddelbart.
Men for å svare på ditt spesielle spørsmål, hvis du ikke har noen formildende omstendigheter, må du vente fire år fra datoen for ferdigstillelse, noe som betyr datoen din gjerning i stedet for foreclosure ble registrert.
I tillegg til ventetiden krever enkelte lån 10% lavere og minimum FICO- poengsum. Hjemmet du kjøper må være ditt hovedsted, ikke leie eller feriehjem.
Fannie Mae utsteder stadig nye retningslinjer. Ovennevnte retningslinjer gjelder for låneansøgninger sendt etter 1. august 2008, revidert 2017.
Noen få lån utført gjennom HAFA-programmet der en standard ikke er innlevert, kan føre til at en kort salg rapporteres som bare betalt i sin helhet, noe som gjør det relativt enkelt å kvalifisere seg til et annet hjem etter en kort salg. Videre vil enkelte private banker gjøre portefølje lån dagen etter at en kort salg har blitt gjennomført, slik at låntakere kvalifiserer.
Spør din korte salgsagent for mer informasjon. Sørg for å bli prequalified gjennom en anerkjent lokal utlåner.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.