Mens en kort salg innebærer å tilby boligen til salgs, vanligvis notert gjennom MLS .
Potensielle hjemme kjøpere vil gjøre avtaler for å se hjemme, noen vil lage lowball tilbud , agenter kan holde åpne hus og generelt vil en selger liv bli forstyrret, alt i håp om at en kjøper vil kjøpe hjemmet.
Grunnleggende om et kort salg
Kortsalg skjer når en utlåner godtar å akseptere mindre enn beløpet skyldes hjemme eller fordi det ikke er nok egenkapital til å selge og betale alle salgskostnader. Ikke alle långivere vil forhandle om en kort salg, og det er derfor en eiendomsmegler eller en advokat kan være en stor hjelp ved å kontakte utlånerens reduksjonsavdeling for å finne ut.
Du kan ikke bare våkne opp en morgen og bestemme at du skal selge hjemmet ditt med tap ved å be om en kort salg. Det pleide å være at långivere ikke engang ville vurdere en kort salg hvis betalingene dine er nåværende, men det har endret seg. Men innse at långivere vil være mer behagelig å forhandle om betalingene dine er i restance.
Plus, hvis du har kontanter, kan utlåner prøve å trykke på disse kontoene.
Hvordan påvirkes en kort salgs selger kreditt?
Fair Isaac utgitt en rapport som sier at kredittpoengene er påvirket omtrent det samme, om en selger gjør en kort salg eller foreclosure. Fair Issac sier gjennomsnittspunkene som er tapt på en FICO- poengsum, er som følger:
- 30 dager sent: 40 til 110 poeng
- 90 dager sent: 70 til 135 poeng
- Foreclosure, kort salg eller gjerning: 85 til 160
- Konkurs: 130 til 240
- Foreclosure eller gjerning i stedet for foreclosure: Begge disse løsningene påvirker kreditt det samme, sier David Steep of Vitek Mortgage. Selgere vil ta en hit på 200 til 300 poeng, avhengig av den generelle tilstanden av kreditt. Dette betyr at hvis en selger FICO scorer før foreclosure var 680, kan det dyppe så lite som 380.
- Kort salg: Steep hevder at effekten av en kort salg (som gir selgerne mer enn 59 dager for sent) på selgerens kredittrapport, er identisk med en foreclosure. Dingen på kreditt vil dukke opp som en pre-foreclosure i innløsningsstatus, sier Steep, som vil resultere i et tap på 200 til 300 poeng. Dette betyr at en kort salgs selger med en tidligere FICO på 720 kunne se den falle fra 520 til 420.
Min personlige erfaring som agent har vært noe annerledes. Jeg fullførte en kort salg for en Sacramento selger som var 90 dager bak på boliglånet hennes. Et par måneder etter at hennes korte salg ble avsluttet, sjekket hun kredittrapporten og fant at FICO falt med bare 100 poeng til 671. Jeg mistenker at hver selgeres situasjon varierer.
Catherine Coy, et boliglån megler i Sør-California, er enig med Steep.
«Effekten på forbrukerens kredittrapport - foreclosure vs short sale - er forskjellen mellom å bli rammet av et tog eller en buss,» sier Coy, og snakker om låntakere som har noen måneder i etterskudd. Men i løpet av årene har kortsalg en tendens til å bære mindre og mindre stigma.
Ventetid før du kjøper et annet hjem
- Foreclosure eller gjerning i stedet for Foreclosure: Steep sier en selger som ønsker å kjøpe et annet hjem etter foreclosure vil ende opp med å vente i 24 til 72 måneder før en utlåner vil tilby noen form for rentesats som gir mening. Coy sier, "Den gode nyheten er en kort salg vil tillate forbrukeren å skaffe seg et institusjonelt lån til et nytt hjem innen to år".
- Kort salg: Noen agenter sier de gode nyhetene for korte salgsselgere er ventetiden mye kortere før de kjøper et annet hjem , og Fannie Mae-retningslinjene i 2008 vedtok nye prosedyrer.
Kan en selger kjøpe igjen på mindre enn to år? Egentlig ikke, sier Coy, "Det er en absolutt myte at en forbruker" kan kjøpe igjen på omtrent 18 måneder til en god rente. " Men Fannie Mae-retningslinjene krever nå bare 48 måneders krydder, og det er ikke så bra nyheter for agenter som spesialiserer seg på kortsalg. "
FHA vedtatte retningslinjer i 2010 som sier en selger som er aktuell og gjør en kort salg kan kvalifisere til å kjøpe et annet hjem umiddelbart. Långivere er ikke så raske til å følge disse retningslinjene. Flagstar Bank ga imidlertid en Elk Grove-selger et nytt lån innen 2 måneder etter å ha avsluttet sin korte salg, og at selgeren var nåværende på den tiden. FHA kan godkjenne et lån til en kort salgs selger som kvalifiserer under sitt Back to Work-program etter ett år.
Vær oppmerksom på at Fannie Mae-retningslinjene tillater at en selger umiddelbart søker om et nytt lån for å kjøpe et annet hjem dersom selgeren holdt betalingsbeløpene nåværende, ikke hadde overskridelser på over 30 dager og ikke var enige om å tilbakebetale gjeldslettelsen. Dessuten er det sen betaling som dramatisk påvirker kredittrapporten din, ikke kortsalg.
Foreclosure eller Short Sale Decision
Hvis du er en selger som prøver å bestemme om du skal la et hjem gå gjennom foreclosure i forhold til å prøve en kort salg, kan det hende at det ikke er en fordel å gjøre en kort salg, sier Coy. Hun rapporterer at ifølge "Score Factor Code # 22, er det ingen kreditt score fordel for en kriminell låner på en kort salg over en foreclosure."
Jeg har tvil om det, skjønt. Fra det jeg har sett, er det mindre skade på en kredittrapport etter en kort salg som involverer sen betaling enn en foreclosure. Videre er en annen fordel for de som har mislighold på kreditt, muligheten til å kjøpe et annet hjem ved hjelp av konvensjonell finansiering innen 4 år over den 7-årige perioden som kreves for foreclosures. Noen långivere vil foreta et lån til et nytt hjem dagen etter at en kort salg har stengt. Det er andre korte salgsfordeler over en foreclosure. Men søk juridisk og skatt råd før du tar den beslutningen.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.