Spørsmål: Hva er en ekvator-kortsalg?
En leser spør: "Når jeg snakket med en kundeservicerepresentant på Wells Fargo Bank, ble jeg fortalt at min korte salg vil bli håndtert av Equator, og at min agent burde kunne logge inn på Equator på sin hjemmeside. Unntatt jeg snakket med meg agent og han har aldri hørt om ekvator. Er dette noe som jeg som eier som trenger å selge hjemmet mitt som en kort salg, kan gjøre selv? Hva er en ekvator-kortsalg? "
Svar: Ekvator kortsalg ble ikke dannet på en dag, uansett hva du kanskje hører. Fordi, tro det eller ej, før det var kort salg, var det REOer . REO er et akronym for "fast eiendom eid", som er en eiendom som har gått gjennom foreclosure prosessen og er nå eid av banken. En REO er eiendom eid av banken.
Ekvator startet som en plattform for å håndtere papirarbeid og oppgaver for en REO.
Mens en kort salg kunne være en eiendom som er i foreclosure og ledet etter status som en REO, men en kort salg er også et hjem som kanskje ikke er i foreclosure. Det er ikke en forutgående konklusjon at en kort salg vil bli en REO fordi ikke alle korte salg krever at selger er i mislighold. Videre vil ikke hver selger slutte å gjøre boliglånsbetalinger bare for å gjøre en kort salg. Men en kort salg er alltid en eiendom som er under vann. Med andre ord, en kort salgs eiendom er verdt mindre enn beløpet skyldes banken.
Men hvis hjemmet er en REO, kan det håndteres i ekvator akkurat det samme som en ekvator kort salg hvis banken tillater det.
Hvordan begynte en ekvator-kortsalg?
Et selskap som utviklet en skybasert plattform for å behandle REOer for banker, var REOTrans, som kjøpte domenenavnet i 2003. Denne online plattformen tiltrukket mange store banker og ga et produkt for å samle eiendomsforvalterne med eiendomsmeglerne som solgte og lukke REOs.
Agenter sluttet REOTrans til å gjøre BPOs i håp om å etablere et forhold med en eiendomsforvalter som senere vil tildele dem REO-oppføringer. REOTrans ble svært vellykket i REO-virksomheten. Det var en naturlig utvikling for REOTrans å gjøre det samme for kortsalg. Det opprettet Equator.com i 2009 for å behandle kortsalg. Informasjon om en ekvator-kortsalg kan nås fra hvilken som helst datamaskin med internettilgang, så lenge brukeren oppgir brukernavn og passord.
Hvem tilhører ekvator?
To grunnleggende grupper tilhører ekvator. Eiendomsmeglere og banker. Bankene gir tilgang til sine korte salgsforhandlere , og eiendomsmeglere registrerer seg som individuelle brukere. Generelt deltar ikke publikum ennå i en ekvator kort salg. Følgende er en delvis liste over de korte salgsbankene som kan bruke ekvator, de kommer og går avhengig av markedet:
- America's Servicing Company (ASC)
- Bank of America
- Carrington
- GMAC / Ally
- Homeward Residential
- JP Morgan Chase
- Nationstar
- Wells Fargo
Hvordan fungerer en ekvator-kortsalg?
På noen måter har bankene funnet en vei gjennom ekvator for å overføre mye av det kontorlige arbeidet til den korte salgsagenten . Personlig ville jeg ikke stole på en eiendomsmegler med så mye makt, men jeg antar at tankeprosessen er at agenten skal kunne enkelt skrive inn navn, telefonnumre, e-postadresser og annen informasjon, inkludert salgs- og salgsprisen .
Agenter er kjent for sine salgsmuligheter og menneskelige ferdigheter og ikke nødvendigvis for deres papirarbeid ferdigheter eller oppmerksomhet på detaljer.
Tro ikke på meg? Gå inn på et eiendomsmeglingskontor og rop "ekorn." Se hvor mange hodene du snap. Ha, ha, liten spøk. . . bare rote med deg.
Ekvator kortsalgs plattformssystem skaper "oppgaver" og gir en frist for hver oppgave å bli fullført. En slik oppgave kan være å angi kjøperens navn, hjemmeadresse, en del av kjøperens personnummer og telefonnummer. Siden de fleste agenter ikke samler inn privat og konfidensiell informasjon, utgjør noen av disse opplysningene.
Hver bank har sine egne former for en ekvator kort salg og egne prosedyrer. Noen banker vil la eiendomsmegler starte kortsalg og andre banker vil kreve at en bankmedarbeider påbegynner kortsalg.
Hver HUD er forskjellig. Korte salgsagenter og bankforhandlere kommuniserer gjennom ekvator e-post.
Etter at alle papirene har blitt lastet opp til ekvator, og bankene har fullført sine interne oppgaver, inklusiv en BPO, kan et disktilbud komme. Hvis et mottilbud kommer i ekvator, er det ikke det du tror når du hører begrepet tilbudstilbud. Det er et tilbud som overholder retningslinjene fra investor, som generelt innebærer eliminering eller reduksjon av visse salgskostnader. Men det kan også innebære salgsprisen. Den korte salgsagenten aksepterer eller teller kontanterbjudelsen.
Etter at de endelige vilkårene er avtalt mellom partene, lastes en endelig HUD ofte opp. Noen banker har etablert et høyt mål på maksimalt 2 HUDs - mens andre banker har vært kjent for å be om 25 HUDs. Jeg vil overlate deg til å gjette hvilken bank som er skyldig. Den starter med en B. Når den korte salgsforhandleren er fornøyd med dokumentasjon og vilkår for tilbudet, genereres vanligvis et godkjenningsbrev fra banken.
Når transaksjonen er stengt, laster den korte salgsagenten de endelige avsluttende dokumentene til Equator, og filen er stengt ut. Forhåpentligvis, aldri igjen for å se dagens lys.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.