Det første trinnet er å identifisere din korte salgstype
Før du trykker på din agent for å skyve den korte salgslisten i MLS, er det en god ide å stoppe og tenke på det første trinnet i en kort salg. Selgere blir altfor engstelige. Og det er ikke rart. Mange av dem har forsøkt forgjeves å gjøre et lånsmodifikasjon eller utarbeide noen annen form for økonomisk arrangement med banken deres, og de er slitt til benet, frazzled. De ønsker å bli satt ut av deres elendighet.
På grunn av intensiteten og frustrasjonene som er forbundet med situasjoner med et undervannshjem , kan det være vanskelig å ha tålmodighet. Du kan bli fristet til å hoppe over det første trinnet med kort salg og hoppe direkte til å akseptere tilbud. Men du vil nok gjøre en stor feil.
Ta det første skrittet og identifiser ditt korte salg
Hemmeligheten til å identifisere din korte salg ligger hos din bank og hvilken type lån som er sikret til ditt hjem. Det første du må gjøre er å ringe din bank og spørre hva slags lån du har. Finn ut om lånet ditt eies av den banken, eller hvis det eies av en annen bank, og din er bare servicenheten.
Har du mer enn ett lån? Vil du møte en mangel vurdering ? Du må kanskje få juridisk rådgivning.
Avhengig av din type lån og din situasjon, vil du da velge din type kort salg.
Første skritt for å velge din type kort salg
Hver kort salg er forskjellig. Hvis du velger feil kort salg, kan du møte personlig ansvar, og du kan miste ut på flyttingsfonde.
Her er en rekke korte salg som du kanskje kvalifiserer for å gjøre, basert på din type lån og personlig situasjon. Du burde ikke gå videre med en kort salg før du har fullført dette første trinnet. Hvilken type kortsalg vil du gjøre?
- HAFA Short Sale
En HAFA-kortsalg var en gang kun tilgjengelig for selgere av en personlig bolig som har alvorlig økonomisk motgang og begrensede kontantmidler. Det ble designet for å strømlinjeforme den korte salgsprosessen, frigjøre selgere fra ansvar og gi omplasseringshjelp. HAFA-kortsalg betaler også selgeren et flyttetilskudd, da hjemmet er opptatt. HAFA-kortsalg blir imidlertid ikke lenger behandlet.
- Fannie Mae HAFA Short Sale
Det er ingen Fannie Mae HAFA Short Sales lenger. Fannie Mae har sitt eget program for en kort salg som ikke involverer de vanlige HAFA-retningslinjene. Sjekk Fannie Mae nettsted for kort salg. Fannie Mae tillater ofte et incitament til et hus som eier eiendommen.
- Freddie Mac HAFA Short Sale
Freddie Mac forventer vanligvis brudd på boliglånet ditt. Mange statlige sponsede enheter insisterer på at du slutter å foreta boliglånsbetaling. Det er heller ikke noe Freddie Mac HAFA-kortsalg lenger. Freddie Mac gir ofte et incitament til et hus som eier eiendommen.
- Fannie Mae Short Sale
Jeg har ennå ikke lukket en Fannie Mae-kortsalg der selgeren er nåværende. Hver eneste jeg har gjort, vil Fannie Mae ikke vurdere kortsalg til selgeren er enig i å slutte å foreta boliglånsbetalinger . Å få Fannie Mae-godkjenning legger til et ekstra lag til kortsalgsprosessen og kan forlenge den tiden for godkjenning av 2 uker til 30 dager.
- Freddie Mac Short Sale
Hver bank håndterer en Freddie Mac litt annerledes. Vanligvis banker som betjener et Freddie Mac lån ønsker en 4506 og en 1126 form. 4506 lar banken bestille kopier av selvangivelsen din, og 1126 er en finansiell erklæring. Freddie Mac vil kanskje se at lånet ditt er i etterskudd, så vel. Hei, det er regjeringen. Regjeringen vil at du skal slutte å foreta betalinger. Er det ikke så bra? Ikke egentlig.
- Tradisjonell motgang Short Sale
I en tradisjonell kortsalg vil din motgangsbrev bli nøye undersøkt. Du vil også ha en bedre sjanse til å gå bort hvis lånene dine opprinnelig var å kjøpe penger . Disse to kombinasjonene gir en vellykket og ganske mye stressfri kort salg, hvis det finnes et slikt dyr.
- Strategisk kortsalg
En institusjon som skiller seg ut på grunn av sitt samarbeidende kortsalgsprogram, er Bank of America. I en samarbeidsbank av amerikansk kort salg forhåndsgodkjenner banken kjøpesummen og selgeren, og forhandler på forhånd et selgerbidrag før hjemmet ditt går på markedet. Bank of America har stort sett avviklet samarbeidsprogrammet og kan vurdere det fra tilfelle til sak.
Det er en myte at en selger må møte en økonomisk trussel for å gjøre en kort salg. Men hvis du ikke har noen motgang, pluss du har et hardt pengelån , vil du trolig betale mye mer enn for bare ingen trengsel i det hele tatt. Det er som å ha to streik mot deg. California selgere er forbudt fra å bli tvunget til å bidra.
- Boligforsikring Short Sale
Hvis lånet ditt har kredittforsikring, vil MI legge til et lag til prosessen. Boligforsikringsselskapet vil bli pålagt å godkjenne eller avvise kortsalg. Husk at boliglånsforsikringsselskapet vil betale uansett - foreclosure eller kort salg - og det kan bli betalt mer for å gjøre en foreclosure. Jeg vil si at oddsene er omtrent 50 / 50. Med noe hell vil din MI ha gått ut av virksomheten. Den grunnleggende risikoen med MI er at det kanskje vil ha et bidrag, enten et prom notat eller kontanter for å godkjenne.
- To lån på kort salg
Det beste å si om to lån på en kort salg er i hvert fall det er sannsynligvis ingen boliglånsforsikring, men noen ganger tar den første utlåner sin egen MI-policy. Avhengig av hvilken type andre lån, kan utlåner kanskje eller ikke være villig til å samarbeide. PSA kan gi et større økonomisk incitament til foreclosure enn en kort salg, men i min erfaring er disse situasjonene sjeldne. Generelt snakkes den andre stille sin $ 3000 til $ 6000 eller så og kryper bort.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.