Fordeler og ulemper med en gjerning i stedet for foreclosure
Etter min mening favoriserer en gjerning en bank mer enn den favoriserer et hus.
Når var siste gang en bank hjalp deg? Videre, hvorfor ønsker du å hjelpe en bank som ikke vil hjelpe deg? De fleste står overfor gjerningen i stedet for avgjørelse etter at banken enten nektet lånendring eller avvist en kort salg . Selvfølgelig, hvis du har egenkapital, vil du selge hjemmet før du vurderer en gjerning i stedet, men noen selgere som står overfor denne avgjørelsen, har ingen egenkapital fordi de er under vann.
Definisjon av en gjerning i stedet for foreclosure
En gjerning i stedet for foreclosure er et titteloverførende dokument undertegnet av villaeieren, notert av en notarius publicus og til slutt registrert i de offentlige registre. Den leverer tittel fra huseiere til banken som har boliglånet.
Grunner til at en bank kan avvise en handling i stedet for foreclosure
En vanlig misforståelse om gjerninger i stedet er at eiendommen må være i avskærmning . Utlåner kan eller ikke har innlevert en varsling eller startet rettssaker for å avskaffe, men kan fortsatt være åpen for å diskutere en gjerning i stedet.
Men bankene er ofte motvillige til å akseptere en gjerning i stedet for foreclosure hvis hus er nåværende, men å være nåværende betyr ikke at banken vil nekte. Bankene er ikke forpliktet til å akseptere en gjerning i stedet for foreclosure. Her er noen grunner til at en bank kan nekte en gjerning i stedet:
- En slik handling er ikke lønnsom.
Hvis en bank mener at det kan tjene mer penger gjennom foreclosure - enten fordi eiendommen har egenkapital eller den føderale regjeringen gir økonomiske incitamenter til banken for å avskaffe, kan banken avvise et huseiers tilbud om å levere en gjerning i stedet for foreclosure.
- Juniorforpliktelser, dommer eller skattesaker.
Eventuell påfølgende lien innlevert mot eiendommen, forblir hos eiendommen og blir utlåners ansvar dersom det ikke utgis før avtalen om en gjerning i stedet for foreclosure. Vanligvis er en eiendom med bare ett lån den beste kandidaten. Eller en annen utlåner kan akseptere en gjerning i stedet hvis det første lånet er aktuelt og eiendommen er verdt mer enn summen av sine beløp .
- Vedlikeholdsretningslinjer forbyder gjerninger i stedet.
Mange lån betjenes av PSA, og retningslinjene i disse PSAene kan forby en gjerning i stedet for foreclosure. PSA er pålagt å følge retningslinjer og disse vilkårene kan ikke endres.
- Uakseptable vilkår.
Det er også mulig at Ptil kan spørre låntakeren om å gi et økonomisk bidrag i bytte for aksept av gjerningen i stedet, og låntakeren kan nekte enten på grunn av prinsipp eller mangel på rektor.
Ulemper til en gjerning i stedet for foreclosure
Alltid søke juridisk rådgivning før du hopper på biten for å gi banken en gjerning i stedet for foreclosure. Husk at det er i bankens interesse å skaffe gjerningen fra deg. Det kan ikke være i din interesse å overholde. På noen måter kan det hevdes at å gi en bank en gjerning i stedet for foreclosure er bare et steg over å gå bort fra boliglånet ditt.
- Påvirkning på kreditt.
En gjerning i stedet vil påvirke kredittrapporten din. Noen kilder sier at effekten på kreditt er identisk med en fullblåst avskærmning. Hver enkelt persons situasjon er annerledes. Når du er i tvil, ring et kredittbureau og spør. Ikke tro alt du leser på nettet.
- Evne til å kjøpe et annet hjem.
Det er ikke slik at du gir en gjerning i stedet og vender deg om til å kjøpe et annet hjem. Långigantene, Fannie Mae og Freddie Mac , som kjøper lån i det andre markedet, vil ikke kjøpe et boliglån laget av en låner som signerte en gjerning i stedet for 4 år uten formildende omstendigheter, 2 år med formildende omstendigheter. De gjør kontinuerlig endringer i retningslinjene.
Sammenlign ventetiden for å kjøpe etter en foreclosure, som er 7 år uten formildende omstendigheter, 5 med, og det du har plukket opp er i hovedsak en 3 års gevinst. Hvis du ser på det på en annen måte, kan en kort salg kvalifisere deg til å kjøpe et hjem innen 2 år, i så fall kan du ha mistet to år hvis du er nødt til å vente 4 år etter en gjerning i stedet.
- Frigivelse av ansvar .
Sørg for at gjerningen i stedet spesifikt frigjør deg fra ansvar for å tilbakebetale lånet. Videre er det lite poeng i å overlevere tittelen hvis du har en andre långiver som vil forfølge deg for en mangel .
Tips: Vær sikker på å spørre regnskapsføreren om den kansellerte gjelden kan føre til skatteplikt. Foreløpig tilbyr 2007 Låneforgivelses gjeldslettelse beskyttelse, men solnedgangen årlig. Insolvens kan være et annet unntak tilgjengelig.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.